财报深响|华润万象生活并购"催生"营收破百亿,禹洲、中南物业拉低毛利率?

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

作为物管领域2022年的“并购王”，华润万象生活对中南服务、禹洲物业和九洲物业的并购成效，在年报中开始体现。

3月28日，华润万象生活披露2022年年报并召开业绩发布会，董事会主席李欣，执行董事及总裁喻霖康，副总裁王海民，副总裁魏小华和首席财务官阳红霞出席，对并购企业带来的收入、利润、融合状态，以及下一步的并购走向，进行了答疑。

年报显示，华润万象生活2022年实现收入120.16亿元，同比增加35.4%；全年毛利36.11亿元，同比增30.9%；核心净利润22.25亿元，同比增长30.7%；归母净利润22.06亿元，同比增长27.88%。

其中，物管业务收入78.02亿元，同比增长46.9%，占总收入64.9%。收入增长的主要原因，便是对并购企业的财务并表，以及市场化外拓所带来的在管面积大幅增加所致，通过对中南服务、禹洲物业、九洲物业交割，直接为华润万象生活新增合约面积1.43亿平方米。

并购所带来的规模增量，不仅促成了华润万象生活完成了2022年行业最大规模并购，更是使其管理规模跻身行业第一梯队，截至2022年底，华润万象生活总合约面积达3.49亿平方米，总在管面积达2.91亿平方米，其中第三方合约面积及在管面积分别达61.2%和57.6%。

但毛利率的小幅下滑，却也引起并购后遗症的疑问。华润万象生活2022年的毛利率为30.1%，较2021年的31.1%下滑1个百分点。

万象生活主要有两大板块业务，分别是住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务。具体来看，商业运营及物业管理服务毛利率达50.7%，不仅高于住宅物业管理服务18.9%的毛利率，而且相较于2021年，商业运营及物业管理服务毛利率还提升了2.1个百分点。

所以，并购企业的融合程度，以及对于万象生活毛利率的影响，成为此次业绩会问答的重点所在。

被并购企业毛利率水平，与万象生活相当

“禹洲物业和中南服务被收购后，其整体毛利率已经含在万象生活当中，实际上，两家企业单向的毛利率与万象生活整体的毛利率水平基本相当。” 阳红霞指出。

因为两家企业的项目定位以及城市布局，与万象生活差不多。从整体上来讲，与万象生活是一个相当的水平，她认为当前一定要合理的消耗水平，特别是基础物业服务行业。

物业整体毛利率包含非业主增值以及业主增值端，这两项毛利率每一个公司所涵盖的内容均不相同。禹洲物业和中南服务被万象生活收购之后所涉及的部分，与其原来的母公司下面的业务内容，在非业主增值和业主增值端，毛利率覆盖的业务内容都是有差异的。

万象生活收购禹洲物业和中南服务时，后期所执行的业务是基于收购协议所约定的，最后评定的票额也并不是其在原母公司之下全部的业务票额，所以也是造成外界看到的毛利率跟万象生活现在说的毛利率，可能不一致的原因。

“另外一个就是基础物业毛利率，禹洲物业和中南服务收购范围内被整合之后，整体物业毛利率均达到了20%以上，水平还是非常好的。与其原来相同业务下的毛利率，应该是有相当的一个水平。” 阳红霞继续补充道。

对于整个物管行业的毛利率下行，她也进行了分析，并指出两个因素：一是受大环境影响，整个物管行业基础毛利率存在明显的下行压力；二是从基础物管服务本身来看，物业费涨价很难，但从人工和物价水平的上涨，必然会给基础工业劳动力的增长带来压力。

“从万象生活来看，基础业务毛利率从2019年的8.2%，已经快速提升到了2022年的15.3%这样一个水平。相较于与万象生活背景和业务定位相似的同行而言，已经处于一个非常好的水平。”

她指出，这背后主要有两方面因素促成，一方面是通过持续的管理提效；另一方面，是科技赋能对基础物业服务带来的提升。除物业服务之外，万象生活还有一个最大的特点，便是独特的“2+1”业务模式，可以使得万象生活在物业服务空间内具备更强的运营服务能力。

通过物管服务去强化商业运营服务能力以及增值服务能力，提供更多场景服务，从而增加运营服务和支付服务在收入结构中的占比，这种规模的持续扩大，可以增加万象生活的毛利和毛利率。

“所以，我们预期万象生活（住宅物业管理服务板块）整体毛利率短期内会稳定在17%-20%，就是未来的这几年，万象生活会出现这样一个非常好的行业水平。” 阳红霞分析道。

对禹州物业和中南服务，6月实现全面融合

谈及对禹州物业和中南服务的融合问题时，王海民接过了话筒。

他指出，整合进度正在按计划执行，成效也达到预期，各项回报指标也符合之前的规划，禹州项目约有1/4的在管面积已经融入，现在万象生活已经开对两个公司做全面的融合。预计在2023年6月份实现全面融合。

从融合效果看，目前禹州项目经营情况良好，业绩全面达成，符合公司的预期，比如说订单在2022年贡献并表数超过14亿元，并表利润超过1亿元，分别实现了23%和19%的综合毛利率，收缴率已经超过了85%。

“未来全面融合的落地，我们相信无论是基础物业服务还是增值服务，那么都将进一步释放更大的启动价值，发挥更大的规模效应。” 王海民强调。

对于未来的收并购，他则透露如果2023年有符合公司并购原则的项目和标的，万象生活还会积极去争取，通过收并购扩大规模，特别是上下游业务，也在考虑通过并购项目能够对公司能力的这种补强，资质的增加，以及体系的完善来发挥作用。

商管外拓，以现有城市深耕为主

相比于并购加持下的物管业务高增长，商管业务拓展也呈加速状态，2022年新开业购物中心16座，平均开业率达90.9%；年内新增武汉、福州、海口三座重奢万象城，旗下在营重奢万象城增至11座。

除此之外，万象生活2022年还新签约商业轻资产外拓项目13个，均位于一二线城市，其中存量改造项目占比54%，TOD项目11个。

截至2022年底，万象商业在营购物中心86座，购物中心运营及物业管理服务业务布局67个城市。写字楼运营及物业管理业务布局47个城市，在营项目27个。

对于写字楼业务，万象生活在年报中特别注明：“通过稳定存量租户、拓展增量租户，在全行业空置率上行的艰难环境下，出租率稳定在80.7%水平，全年实现写字楼运营及物业管理收入17.3亿元，同比增长20.7%。”

整体来看，商管业务2022年实现零售额1264.4亿元，同比增长6.3%，实现业主端经营利润94.52亿元，同比增长2.2%，业主端经营利润率达59.7%，拉动其全年实现购物中心商业运营服务收入24.8亿元，同比增长16.5%。

对于商管业务的下一步外拓路线，喻霖康指出：“未来更多是考虑在现有的这些城市里面去深耕，可能还有一些个别的城市会去新进，但是应该也不会太多了。”

“我们86个项目里面有69个，都进入了当地市场的或者是区域市场，或者是整个城市的这样一个市场，从销售额来看进到前三名，我们的占比达到了80%。在这样的情况下，我们在这些城市继续深耕时，在营项目对拓展可以起到一种有力的示范支撑作用。”

“当然，我们在留意增量市场的同时，也会去关注存量的市场，存量改造也是非常大的一个市场的空间。从这个角度上来说，我们两条腿走路，相信未来还是有很大的市场发展空间。”他补充道。

从整体战略层面，李欣又进一步答疑了万象生活的未来走向，他认为目前中国的房地产市场的确是在发生格局性的变化，现在地产行业正处于新旧模式的一个转换时期，新的房地产长效的机制将在地产格局性的变化中进行构建。

虽然地产行业的变革，对于万象生活作为轻地产类的轻资产管理影响比较大。但从市场和未来看，积极的影响、正向的影响应该是起主流作用。

他解释道，中国的房地产市场经过20多年的发展，形成了巨大的资产存量市场，对于高质量的运营和管理需求非常迫切，包括最近落地的消费基础设施REITs新政，也是以存量市场的盘活以及系统消费升级为目的和抓手，来推动一些积极的政策。

“而这些改变，一方面对于房地产新旧模式的转换和长效机制的建立起到推动作用，同时也会给万象生活未来业务的发展带来机遇，这个是我们的一个判断。”李欣分析道，从战略上来讲，万象生活未来将适应大势，抓机遇。