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最近朝阳新城有点热闹，5月31日大悦城携260多个品牌开业，直接把中央公园围了一个水泄不通；同时产投锦天江澜和朝阳建发观云相继进行规划公示，带来了让人充满期待的设计。窄路问题的暴露和领先型产品的冲击，很多朝阳的二手房东们一下子就慌了！

01-四大新盘集中入市的压力

早在2月份，华章文苑10500元/㎡起的真假促销，其实已经感受到了朝阳新城楼市今年的压力，提前一步抢跑。随着锦绣朝阳、江投锦翰、产投锦天江澜和建发观云规划确定和大致时间节点的敲定，这种集中入市带来的压迫感就像拉满弓的弦。

四个新盘、三大流派，各有各的精彩、各有各的市场。江投锦翰和产投锦天江澜均为一线看江，全公建立面、下沉式庭院、风雨景观连廊、架空层泛会所的配置，全面对标江边四大财子，甚至带来双全景舱的全新产品，在产品力上进一步升级。

建发观云准确切入小高层这个赛道，显然具有极强的针对性。要知道朝阳新城从超高层到别墅其实都有不少的选择，小高层产品显得更加稀缺，它也同时兼顾到了舒适性和景观性。从规划看，建发观云设计有3片共计10处水景，这个含水量真的很高了，而且水景的形式更加丰富和立体。

如果说上面3个新盘主攻高改群体，那么锦绣朝阳将覆盖面进一步下沉，户型面积从111-143㎡，同样也是小高+洋房的组合，总价段最低预计下探到120W。四个新盘户型面积从110-220㎡、总价段120-450W，这个打击面是一场立体式的轰炸。

02-朝阳新城7个组团的差异

当然，对于朝阳新城7个组团的房东们，4个新盘带来的冲击力又有不同。朝阳新城是南昌楼市的顶流板块，但是其实内部也存在着较大的差异，不同的组团有不同的特性，有些组团还有不小的争议。

①水厂路组团

按照《南昌市朝阳新城控制性详细规划》，朝阳新城以水厂路为界线。但是随着水厂路沿线的拆迁和开发，这种边界逐步消失，进一步北扩。水厂路组团内成份相对较为复杂，城市界面有待提升，从2019年之后开始逐步好转。

②中央公园组团

中央公园组团是朝阳新城最早开发的区域，在09年12月正荣、力高、中大等品牌房企就相继落子开发。中央公园组团也是朝阳新城最具人气的组团，商务地标、商业集群、公园相间，从地段上讲在朝阳新城绝对是NO.1。

③抚生南路组团

抚生南路组团开发紧随中央公园组团之后，并且更多的以居住为主，配套能级略低。但是相比而言，这个组团为市场带来了更丰富的居住产品，从建筑形态到户型面积段，都有了更多的选择，当然也意味着不那么纯粹。

④动物园组团

暂且叫动物园组团吧，和南昌市动物园一样，这里越来越冷清了。2014年开盘的朝阳天成，号称朝阳唯一的“冬暖夏凉、四季如春”的科技住宅，却显得那么孤独，旁边只有几个安置房。现在华侨城是起来了，但是看上去又是完全不同的视界。

⑤中央组团

是朝阳新城的C位，也是朝阳新城的高端人居板块，从早前的新力洲悦、蓝光雍锦王府，到现在的建发两朵云，这个组团的房价处于遥遥领先的位置，当然是因为楼盘的品质整体较高。目前中央组团二手房流通性不错，洋房的价格相对更加坚挺。

⑥桃花南路组团

这个组团商品房楼盘不算多，可能安置房小区会更多一些，同时银燕物流和象湖水务占据了大片的地盘。也正是这个原因，让曾经的地王项目（2017年5月以13820元/㎡楼面地价成交），名城紫金轩最后以面粉的价格卖面包，体验了一把“七年之痒”。

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