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光鲜数据下的硬伤：2025年最新市场表现

1. 价格“骨折”背后的真相

2025年6月最新成交数据显示：

• **整体均价12,309元/㎡**（毛坯），较吹风价1.5万直降近20%；

• 120㎡三房成交价低至11,697元/㎡，143㎡四房仅**13,153元/㎡**；

• 去化率不足50%（推售4.1万方，成交1.8万方），远低于同期竞品。

降价背后是南二环噪音房滞销的残酷现实——高架+铁路的双重暴击，让“主城稀缺”的光环彻底失灵。

2. 车位危机提前预警

车位配比仅0.71:1（711户配563车位），2025年交付在即，业主已开始争夺车位使用权。销售却轻描淡写：“后期可租用”——但周边老盘月租超800元，租车位比还房贷更难。

02

犀利拆解：四大致命缺陷

1.噪音污染：高架桥下的“豪宅”

• 南向1#、2#栋距南二环仅30米，叠加铁路噪音，实测昼夜分贝超70（远超宜居标准≤55）；

• 开发商虽承诺三层隔音玻璃，但低层住户反馈：“关窗闷，开窗吵，夏天像住蒸笼”；

• 对比隔壁钱隆樽品（同区位）：超30%高架侧住户挂牌出售，均价低于小区其他房源15%。

2. 伪地铁盘：步行18分钟的煎熬

宣传“地铁700米”实为直线距离：

• 实际绕行新中路立交，到涂家冲站步行需15-18分钟，雨天踩泥泞辅路如同探险

• 早晚高峰南二环辅路堵成长龙，自驾出行反而更崩溃。

3. 配套画饼：名校是否经得起考验

• 九年制学校品牌已官宣（中雅培粹），但地块西北角距离超600米，无法目送入读；

• 商业依赖钱隆樽品底商，大型商场需驾车2公里，买菜竟成日常难题。

4. 城市界面：主城区的“城乡结合部”

赤岭路片区电线裸露、道路龟裂，南二环桥下垃圾堆积，雨天污水横流。销售说辞：“主城烟火气”——实为城市更新遗忘的角落。

03

购买建议：这三类人慎入！

1. 敏感体质人群：噪音、灰尘耐受度低者，南向楼栋直接拉黑，尤其避开1-5层；

2. 教育刚需家庭：学校未建成、品牌存疑，2026年9月前别赌孩子学位；

3. 依赖公共交通者：地铁通勤需配电动车，否则步行体验堪比拉练。

若非要上车：

• 优先选6#栋及以上北向房源，避开高架直面视野；

• 砍价瞄准120㎡三房，按11,700元/㎡出价（比均价再压5%）；

• 合同补充噪音责任条款，要求开发商书面承诺降噪措施。

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