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①项目基本信息
楼盘名称：越秀·观樾
总栋数：25栋，总户数：760户，产权年限：70年
建筑类型：板楼，占地面积：206400平米，建筑面积：133000平米
容积率：1.91，绿化率：35%
总车位数：1637，车位配比：1:2.15
得房率：100-100%，装修标准：精装修，验资要求：300万
物业公司：广州越秀，物业管理费：9.9元/月/平米
②交通配套
项目距离地铁21号线大观南路站约2.1公里，步行需要32分钟，不太现实，需要地铁的话只能依赖其它交通工具接驳，自驾的话，目前出行主要依靠走悦景路，东接珠吉路，西连奥体路，客专广园快速、大观路等主干道，目前悦景路（黄云路）西段为两车道，上下班很容易拥堵，受人诟病，不过好在是由调整的规划。
前段时间，广州市生态环境局就举办了一场面向半山溪谷业主的听证会，主要针对悦景路（黄云路）道路改善征询意见。
按照最新规划，悦景路将进行全方位升级改造：一来，将原计划的道路拓宽，改造为新建双向4车道并下沉3.4米，远离居民区的同时提高降噪效果；
此前，周边居民主要的反对点，就在于悦景路的半山溪谷路段，太过靠近居民楼，未来噪音严重影响生活；这不，这次就将原道路拓宽，改造成为在现有道路北侧，新建双向4车道，并且保留现有植被绿化；将原本约6.4米的噪音敏感点，北移至距楼体25米以上，同时，在建设上安排下沉3.4米，这比加装隔音屏更美观，且降噪效果大大加强。
二来，其余路段主要在于功能完善与人行绿化，更大程度优化出行体验。
剩余部分，帝景山庄段，以及奶厂-珠吉段，都是在提升现有道路质量的同时，强化两侧绿化带及人行道。
同时，根据最新环评公示文件，该项目工程建设总投资约2.7亿元。项目建设工期为18个月，预计今年开工建设，2025年建成通车，换句话说，越秀·观樾等新盘业主，交房即可享受悦景路改造后带来的便利。
由于地铁较远，今天我们就只测评，从项目出发通过自驾去往珠金琶的距离与时间。
自驾去往金融城：出小区走悦景路转到奥体路，再转大观南路至车陂路，再上广园快速到科韵中路，全程9.9公里，耗时17分钟左右，不堵车情况下。
自驾去往琶洲：悦景路转到奥体路，再转车陂路，最后转新港东路，全程8.8公里，耗时21分钟左右。
自驾去往珠江新城：走悦景路转到奥体路，再转大观南路至车陂路，再接广园快速至天河东路，全程14公里，耗时23分钟左右。
如果是不堵车情况下，项目去往珠金琶基本半小时内可以到达，上下班高峰期的话可能要40-50分钟左右，整体来说还算可以。
③教育资源
就在前段时间，项目官宣楼盘配建一所24班的小学，将引入广州天河外国语教育集团办学！项目还配建了一所15班的幼儿园。
论优质教育的兑现度，越秀地产确实在广州遥遥领先，相信讲这句能够服众，此外，天河外国语学校继天河智慧城校区开工之后，持续往天河东北部拓展，而世界大观优良的山湖环境，正是适合教书育人的好地方。
从学校效果图即可看出：新学校毗邻月亮湖，依山就势，将山、林、湖的自然意境溶入建筑，将打造一座现代山水书院，还原“自然教育”的真意。
学校设计坚持以孩子需求为导向，通过打造入口庭院、庭院空间、屋顶运动场、屋顶种植花园等空间，为孩童提供多元活动场域与互动空间。
④商业休闲
二期地块在商业规划上，以新加坡圣淘沙滨湖商业体为对标，沿湖打造约1万平的商业体，商业拟规划精品超市、多元餐饮、生活配套及儿童教培等业态，目前项目最近的大型商业就是优托邦了，驾车10分钟左右，周边还有美林天地、万科广场等商业。
另外，项目约2000㎡湖岸美学会所，已经亮相：恒温泳池、健身房、拳击区、瑜伽室、SPA室等空间，功能丰富，质感统统拉满。
⑤医疗
目前周边有蕙心医院、暨南大学附属第一医院、广州医科大学附属中医院和黄村医院。
⑥小区设计、在售户型以及价格
世界大观板块是目前中心区中仅有可连片发展的区域，越秀·观樾一二期整体体量约23万方，均由越秀地产操刀。
如连片发展后，世界大观坐拥天河区稀缺景观——约5.3万㎡月亮湖和太阳湖，还背靠绿化山体，即越秀·观樾依山傍水。
因而，越秀将以POD模式在世界大观再造一座二沙岛。POD模式最经典的案例就是美国的纽约中央公园，即将城市中最具生态价值的公园绿地，与最具经济活力的商业空间强强联合，实现“住进公园里”的居住形态。
越秀·观樾围绕约5.3万㎡月亮湖和太阳湖打造“绿谷”，双湖约1.9公里水岸线被完整保留，通过湖滨公园衔接形成“两湖一谷”生态格局。
其次，在最大化保留原生态环境下，越秀·观樾斥巨资给太阳湖和月亮湖做了整体改造和水体净化，一来让景观更美，二来重构湖水生植物系统可减少蚊虫滋生，这对于水景并不缺乏的广州来说，相当于打出一张差异化的王牌。哪怕放在全国，这样花重金打造水景的豪宅也是凤毛麟角。
再者，为更好地连片开发与提升人居舒适度，越秀远赴“中国湖居神盘”之一的成都麓湖调研，将对标打造专属于广州的湖居模本——利用宽阔的湖水、水岸公园等自然景观，将其与艺术馆、书店、商店等多情景商业衔接，开发整体格调和审美统一的滨湖商业，届时整个社区的生活场景也会沿湖展开，形成“湖畔生活圈”。
全盘25栋小高层（17层以下）正南正北布局，东西三湖连通，每一栋建筑，仿佛是大自然的一部分，很多小高层做到40-50米楼间距已经很难得，越秀·观樾全盘两梯两户设计，最大楼间距达60米，户户通透明亮，没有暗房。
项目还遵循自然山势，牺牲部分利润，整体设计抬高约5-10米，给业主更优的景观体验，即使住在2楼，视野也不会有遮挡，不仅将湖景揽入室内，还保证了豪宅的私密感。
建面140平四房三卫，入门级户型，部分也可望到湖景，双套房设计，南向开间，两个次卧之间没有承重墙，打通后可做成3个套房，另外独梯入户，全屋12％收纳比，配置超大玄关柜，总价1000-1300万左右。
建面190平四房三卫，四开间朝南，9.4米观景阳台，客厅与次卧打通的话，客厅开间也可达9.4米，超43平的主卧，270度环幕飘窗，总价1480-1600万左右。
建面250平，单边位设计，私密性、尺度感、舒适度都最佳，独梯入户，四个房间几乎做了全套房，还预留了独立的保姆间，超百平的方厅，全屋超60米的景观面，两面观湖，一面望园林，15.2米L型景观阳台，45平豪华主套，约7.5米南向面宽，28平的湖景次卧套房，总价2300-2500万左右。
⑦楼盘优缺点、能不能买
优点：居住舒适度较高，容积率很低，板式小高层，专梯专户，户型实用率较高，产品吊打周边，最小户型140做了四方三卫，使用率接近117％，这个盘是越秀开发商最高交标，生态环境很好，部分户型可望湖景，现在越秀把月亮湖弄得很漂亮，小区比较纯粹，都是改善买家，自带幼儿园＋小学，已经引入天河外国语教育集团办学。
缺
点：距离地铁较远，只能依靠自驾出行，出行道路目前比较窄，上下班高峰期会非常堵，短期内难改变，小户型140平基本靠路边，缺乏大型商业，目前需要去2.5公里的优托邦，就看二期的规划商业到时候能不能弄起来，天河智谷产业发展较慢。
能不能买：整体来看，观樾在产品了，地段、学校等综合层面在现在天河的新楼盘上，还是有挺大优势的，居住属性非常强，金融属性就没那么好，1000多万的置换买家，更多的考虑居住舒适度和品质，可以来看看这个项目。
可对比楼盘：中海大境、西派天河序、越秀天河和樾府、保利天瑞、珠江天郦。
⑧楼盘特价表、可参考
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