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『项目信息』

1、项目背景

项目位于南通新城区滨江发展区，为滨江板块首宗商品房地块。2018年南通市政府与招商局集团签订合作协议，计划在南通主城滨江地区生态修复城市更新方面开展合作，打造集时尚休闲、滨江旅游为一体的江海邮轮港和南通外滩；地块2019年年底挂牌，同期招商蛇口与南通城建集团先行成立合资公司，合资公司于2021年1月31日底价竞得该宗地块，后续开发，南通城建集团纯财投，招商蛇口全权操盘。

2、项目指标

滨江道/玺项目由3个功能区组成，整体占地19万方，总计容面积39万方，纯居住属性，须签署投资协议在红线外投资建造邮轮码头，投资总额不低于5亿元；无偿代建幼儿园（按不低于省优质园标准实施），投资总额不低于4000万元。项目成交总地价约58.69亿元，折合楼面价约15029元/㎡；含固投总地价约64.09亿元，折合楼面价16412元/㎡。

『红盘为何“红”』

1、南通迎来“江海时代”，滨江片区“沧桑巨变”

2020年以来，南通中创区加快扩容；滨江、任港湾、五龙汇、金沙湾、高铁新城等重点片区加快建设，形成了“一主三副多组团”的大城框架。166公里江岸线和206公里海岸线是南通宝贵的自然资源禀赋，南通主城滨江板块更为甄稀。“两区一市”区划变更后，市区的江岸线、海岸线在全市占比分别提高到63％和21％左右，城市框架实现了从濠河时代、滨江时代向江海时代的历史性跨越。滨江道/玺项目作为板块内首宗居住地块具备了先发优势。

南通五山（狼山、军山、剑山、黄泥山、马鞍山）及沿江地区沿江岸线约14公里，由于得天独厚的长江深水岸线资源，上世纪八九十年代起，五山及沿江地区就成为南通港口码头和各类中小企业的集聚区。但沿岸港口作业粗放、散货码头设施陈旧、企业生产工艺落后、居民区无序排污等带来的环境问题日益突出，被形容为“滨江不见江，近水不亲水”。

图：原南通港南通港港口码头和全国最大的硫磺码头

2016年，中央生态环保督察指出长江南通段相关问题，南通随即展开整改，启动五山及沿江地区的生态保护和修复工作，自2016年开始，南通五山及沿江片区大力整治“散乱污”，拆除违建，搬移产业，实施“腾笼换鸟”式产业更新升级的同时，修复岸线、打造生态长廊。

经过多年努力，五山滨江片区修复腾出沿江岸线12公里，新增公园绿地面积约600公顷，森林覆盖率达80%以上，曾经“脏乱差”的江岸变成面向长江、鸟语花香的“城市客厅”，而项目所在的滨江板块也成为了新晋的网红打卡地。

2、滨江选择了招商，招商选择了滨江

作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口擅长片区整体开发和运营，深圳太子湾就是招商蛇口的代表之作。

深圳太子湾，2011年以“一带一路”大国战略为契机启动城市更新。招商蛇口以64.39亿元底价获得太子湾的一宗地块，规划总建筑面积约170万㎡的招商·太子湾，集合了邮轮母港、商务集群、滨海商业街区、国际社区等功能体系。业态涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、酒店、文化艺术、仓库、国际学校、国际医院、公交枢纽站等。经过十年时间的打磨，太子湾已成为深圳独有的一个城市名片。

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