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CTD板块，作为一个低密公园社区，项目定位为改善群体，板块内的几个盘走的都是豪宅路线，例如缦云和臻颐府，目前周边看起来相对比较原生态，另一种说法就是比较偏！虽然附近的智谷板块近几年也引入了不少产业，但是整体看，开发的还是比较慢，不过好在从这里去金融城、琶洲都很近，加上这里环境是真的不错，所以还是受到挺多客户关注的，小区配套的学校也已经官宣了，将由天河外国语学校派出团队管理，本周项目还将加推二期125平的四房户型，板房也已经开放了，目前吹风总价8字头起，除了这个户型，观樾还有140-252平的大平层，三期还有叠墅在售，有兴趣看房的可以联系博主。

越秀观樾配套示意图

①项目基本信息

项目占地面积：206400平，建筑面积：133000平，容积率：1.91

规划总栋数：25栋，总户数：760户，绿化率：35％

总车位数：1637，车位配比：1:2.15，总层高：13-17层

得房率：100-100%，在售户型：125-140-164-190-252平

物业公司：越秀物业，物业管理费：9.9元/月/平米

项目实景图

②交通配套

项目距离地铁21号线大观南路站约2.1公里，步行需要32分钟，不太现实，需要地铁的话只能依赖其它交通工具接驳，自驾的话，目前出行主要依靠走悦景路，东接珠吉路，西连奥体路，客专广园快速、大观路等主干道。

之前一直受人诟病的主干道悦景路，拓宽建设已经进入最后冲刺阶段，环绕世界大观的两条环湖道路和悦景路新增的下沉式四车道也在建设中。

悦景路升级工程主要分为两段，其中帝景山庄-珠吉路段维持原四车道不变，路面重修和增加绿化带工程已基本完成；

而半山溪谷-奥体路段原计划新增六车道，后因周边居民反对，最终环评决定新建四车道。

而且为了最大程度降低噪音的影响，新建4车道采用下沉式设计，并保留原绿化带，这样新建部分+原来的两车道，整体形成了4+2双向六车道格局。

从空中视角看，其中一条双向车两道建设进度已接近80%，正在冲刺与奥体路牵手的最后100米，虽然开通时间未定，但冲在全运会前通车的可能性比较大。

由于地铁较远，今天我们就只测评，从项目出发通过自驾去往珠金琶的距离与时间。

自驾去往金融城：出小区走悦景路转到奥体路，再转大观南路至车陂路，再上广园快速到科韵中路，全程9.9公里，耗时17分钟左右，不堵车情况下。

自驾去往琶洲：悦景路转到奥体路，再转车陂路，最后转新港东路，全程8.8公里，耗时21分钟左右。

自驾去往珠江新城：走悦景路转到奥体路，再转大观南路至车陂路，再接广园快速至天河东路，全程14公里，耗时23分钟左右。

如果是不堵车情况下，项目去往珠金琶基本半小时内可以到达，上下班高峰期的话可能要40-50分钟左右，整体来说还算可以。

③教育资源

项目自身配建一所15班的幼儿园，还配建了一所24班的小学，小学已经与广州天河外国语教育几套正式签约。

天外的教学实力有多牛呢？从2015年截至今年，本部中考总体成绩连续10年领跑天河，3年广州全市TOP1。

天外的厉害，更在于其独特的国际化教育体系及广州罕见的小班制外语教学，让孩子在书桌前，就种下了看世界的种子。

学校实景图

学校设计坚持以孩子需求为导向，通过打造入口庭院、庭院空间、屋顶运动场、屋顶种植花园等空间，为孩童提供多元活动场域与互动空间。

学校过程版效果图

要知道，天河外国语学校，实力非常能打，曾经更是碾压“神学院”的存在！天河外国语学校，办学10余年，就挤进广州第一梯队学校行列，连续8年领跑广州中考。甚至，2016年平均分740.5，2017年平均分729.8分，直接压过神学院，堪称广州教育圈的“无冕之王”。

如此靓眼的教学实力和成果，足以让一众家长为之疯狂。而这一切的成果，很大程度上来源于天外特色教学模式和雄厚师资的发力。天外“小班教学+乐教善导的老师+特色课程+以人为本的管理”的教学模式，从第一年中考就开始惊艳四方。每班约15-20来人的精英式的小班教学模式，提高师生互动、信息交流频率，教育教学效果翻倍。（来源：天河外国语学校公众号）同时，该校理念先进，设置大先班、创新班和实验班三种班型，因材施教，在家长圈中口碑极高。（来源：天河外国语学校公众号）

更别说，师资力量有多“逆天”。1：8.6的师生比，占比高达66.9%的高级教师和研究生学历，让其教育水平猛甩大多教育集团，其中，英语教师的水平更是达到专业八级，非英语科目的教师也能达到六级水平，师资实力之雄厚，可见一斑。

此外，项目半径约1公里内，更有着广州罕见的“双轨并行”教育密度：不仅有执信、清华附中、奥林匹克等强校，还有梅沙黑伯瑞书院、广州贝赛思国际学校、广州爱莎学校等多个国际教育资源。

④商业休闲

越秀·观樾对标新加坡圣陶沙滨湖商业体打造约1万㎡商业体外立面已经落成，作为广州首个临湖商业体，拟规划精品超市、主题餐饮、休闲茶饮、水上运动俱乐部等多元业态（仅供参考，以实际交付为准）。

滨湖商业咖啡厅（咖啡酒咖）也已经开业，未来还有每一角落精品超市、秋月明臻品潮菜、白露良叶（具体商业运营以实际为准）进驻。

目前项目最近的大型商业就是优托邦了，驾车10分钟左右，周边还有美林天地、万科广场等商业。

另外，项目约2000平美学湖岸会所，也已前置兑现。走进其中，已经能看到高奢酒店同能级的各类场景，像是约25米的四泳道恒温泳池，选用了被誉为“健身器材中法拉利”的意大利泰诺健器材的健身房、瑜伽室、SPA室等。

⑤医疗

目前周边有蕙心医院、暨南大学附属第一医院、广州医科大学附属中医院和黄村医院。

⑥小区设计、在售户型以及价格

世界大观板块是目前中心区中仅有可连片发展的区域，越秀·观樾一二三期整体体量约23万方，均由越秀地产操刀。

如连片发展后，世界大观坐拥天河区稀缺景观——约5.3万㎡月亮湖和太阳湖，还背靠绿化山体，即越秀·观樾依山傍水。

因而，越秀将以POD模式在世界大观再造一座二沙岛，POD模式最经典的案例就是美国的纽约中央公园，即将城市中最具生态价值的公园绿地，与最具经济活力的商业空间强强联合，实现“住进公园里”的居住形态。

越秀·观樾围绕约5.3万㎡月亮湖和太阳湖打造“绿谷”，双湖约1.9公里水岸线被完整保留，通过湖滨公园衔接形成“两湖一谷”生态格局。

其次，在最大化保留原生态环境下，越秀·观樾斥巨资给太阳湖和月亮湖做了整体改造和水体净化，一来让景观更美，二来重构湖水生植物系统可减少蚊虫滋生，这对于水景并不缺乏的广州来说，相当于打出一张差异化的王牌。哪怕放在全国，这样花重金打造水景的豪宅也是凤毛麟角。

再者，为更好地连片开发与提升人居舒适度，越秀远赴“中国湖居神盘”之一的成都麓湖调研，将对标打造专属于广州的湖居模本——利用宽阔的湖水、水岸公园等自然景观，将其与艺术馆、书店、商店等多情景商业衔接，开发整体格调和审美统一的滨湖商业，届时整个社区的生活场景也会沿湖展开，形成“湖畔生活圈”。

全盘25栋小高层（17层以下）正南正北布局，东西三湖连通，每一栋建筑，仿佛是大自然的一部分，很多小高层做到40-50米楼间距已经很难得，越秀·观樾全盘两梯两户设计，最大楼间距达60米，户户通透明亮，没有暗房。

项目还遵循自然山势，牺牲部分利润，整体设计抬高约5-10米，给业主更优的景观体验，即使住在2楼，视野也不会有遮挡，不仅将湖景揽入室内，还保证了豪宅的私密感。

项目近期加推的125平位于二期，也是板楼设计，首推仅22套，另外还有一期140平四房在售，主要为9-10-11-12-15-16-17-18东的尾货，总价900-1100万左右，164平主要为5-6东，总价1150-1300万左右，190平有一期和三期，分别在7-8-13-14东，总价1350-1600万左右，252平的则是1号楼，总价2200-2400万左右，三期也有叠墅在售，总价2200-3800万左右，在售户型图如下：

建面140平四房三卫，入门级户型，部分也可望到湖景，双套房设计，南向开间，两个次卧之间没有承重墙，打通后可做成3个套房，另外独梯入户，全屋12％收纳比，配置超大玄关柜。

建面164平四房三卫，约16.9米南向采光面，四开间朝南，算是个飞机户型，36平的大主卧。

建面190平四房三卫，四开间朝南，超大玄关专梯入户，9.4米观景阳台，客厅与次卧打通的话，客厅开间也可达9.4米，超43平的主卧，270度环幕飘窗。

建面250平，单边位设计，私密性、尺度感、舒适度都最佳，独梯入户，四个房间几乎做了全套房，还预留了独立的保姆间，超百平的方厅，全屋超60米的景观面，两面观湖，一面望园林，15.2米L型景观阳台，45平豪华主套，约7.5米南向面宽，28平的湖景次卧套房。

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