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保利·沙湖嘉瑞楼盘位于武汉武昌中北路与兴国南路交汇处，由湖北品信房地产开发有限公司精心打造，项目正持续推售中，最新参考价格为31500元/平方米（主推建面约166-175平户型，均价31500元/平），通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，保利·沙湖嘉瑞楼盘价值评分为9.3分当前，保利·沙湖嘉瑞价格为31500.00元/平方米（主推建面约166-175平户型，均价31500元/平），较周边三公里在售普通住宅项目均价低9%，保利·沙湖嘉瑞项目价格具备一定优势。

交通配套

周边直线3km范围内有17个地铁站（青鱼嘴、楚河汉街、水果湖、中南医院、东亭、洪山路、洪山广场、省博湖北日报、小龟山、岳家嘴、湖北大学、新河街、螃蟹岬、中南路、小洪山、汪家墩、梨园），轨道交通发达，距离最近的地铁站是青鱼嘴。

周边直线1km内有8个公交站周边公共交通较为便捷。

教育配套

直线3km范围内有59个幼儿园;14个小学，如湖北省武昌水果湖第二小学、水果湖第一小学、武汉小学(中南校区)、武汉大学第二附属小学(东湖路)、武汉市东亭学校小学部等;14个中学，如湖北省水果湖第一中学、湖北省水果湖高级中学、湖北省武昌实验中学沙湖学校(东区)、武汉市东湖中学、湖北省水果湖第二中学等。

生活配套

楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有7个一级及以上医院。其中武汉大学中南医院总院区距离楼盘1.1km，湖北省直属机关医院距离楼盘1.8km，武汉科技大学附属紫荆医院距离楼盘2.8km，武汉大学口腔医院距离楼盘2.9km，武汉市第七医院距离楼盘2.4km，为医疗需求提供了保障。

楼盘周边3km范围内有19个商场，包括武汉SKP、凯德1818、群星城、星荟城、中商广场等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。

楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有139个公园，距离最近的仅579m，非常方便日常休闲使用。

保利为了实现更高的豪宅居住氛围感，尝试以公区体验的“剧情化叙事”突破物理限制：

1、双层会所体系：地上私宴厅与地下24小时健身房等7大功能场景形成“垂直社交链”，以全玻璃幕墙提升会所内部空间的通透性。且不收取费用，仅针对业主开放。

2、中心立体园林：8000㎡的园林，户均52㎡的绿地面积，100%的景观覆盖率，利用全冠乔木+灌木+地被的造景层次，填充更为丰富的四季景观。

即便保利已尽可能的在有限的空间里面完善豪宅社区的居住体验，依然有可能面临：1.服务人数过少，会所使用频次存疑，可能沦为“展示型配套”；2.园林受限于单栋楼布局，难以形成沉浸式景观动线，呈现“盆景式造景”。

但这并不代表着，体量小这一项就真的“一无是处”，从另一个角度来看，它的体量也可以转化成三项正面价值：

1、整体套数少，在未来二手房市场不容易出现像大规模社区中那样，大量同质化户型抛售、低价竞争的场面；

2、居住人数少，社区内部人员管理难度低，私密性更高；

3、保利以服务常规体量项目的物业团队配置，服务微型社区，可以做到真正落实到每一户的管家式服务。

在这个项目上，保利采用的是酒店式物业管理，家居式上门服务，为业主定制14项专属特权，外卖、快递等由机器人管家配送上门，生活垃圾放在门口由专门的环境管家带走，这样照顾到生活的星级服务，也只有小体量的独栋项目可以实现。

设计反常规

背离豪宅的“越大越优”

按照大多数项目、尤其是豪宅项目的户型设计规律来看，一个项目中面积更大的户型，往往单价更高、格局更好，甚至为了保证大平层的开阔与通透，同一楼栋的小户型都可能沦为“边角料”，为它让路。

但保利此次却一反常态，货量最多的166㎡户型优越，最小的139㎡户型惊艳，而面积最大的175㎡户型，却稍显莫名其妙。

从户型图上来看，175㎡的户型属于“手枪”户型，抛开风水问题不谈，从居住体验上来说，也与通透、方正等舒朗格局无关。

33米的南向采光面、武汉唯一的全开间朝南户型，再加上98%的得房率，实得面积相当于三代住宅中220㎡左右的户型，预计实际室内空间的尺度感与开阔性都不会太差，至少在实体楼中的真实感受，不会如户型图中看到的一般怪异。

270°大转角，是当下豪宅最流行的设计，这个户型的转角窗口正对中北路板块豪宅群，城市界面尚可，但没有自然景观的资源溢价，也难以支撑高端客群的支付意愿。

好在这个175㎡的户型，整体货量也才31套，具体的市场反响，还得看保利此次的定价策略。

而货量最多的166㎡户型，设计的就非常合理，可以说是市面上160㎡赛道上的佼佼者。同样是98%的得房率，实得面积大概相当于传统三代住宅的200㎡+户型。

且整体格局方正通透，四开间朝南，6.5米的大横厅，双套卧设计，无论是功能性还是舒适度都没什么短板。

最值得一提的还得是139㎡的四房，简直堪称刚改群体上车的中北路板块的“福音”！得房率达到了101%，核心板块这个面积段，能实现完全得房率的，似乎也只有它了。

这就意味着，400万左右的总价，可以拥有传统三代住宅中170㎡的户型。而它的优势也不仅在于得房率高、使用面积大，在户型格局上也十分出彩。

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