卖旧房买新房,资产置换的3大风险与5个原则

卖旧房买新房，在当前这一特殊历史时期，对很多购房者来说，或许是一件好事。

从历史特殊性来看，成都房地产市场15年来从未出现过的“新房限价”，给予了广大普通购房者一次前无古人、甚至也可能“后无来者”的机会。

排名前列、我们可以通过一、二手房尚存的“剪刀差”，完成老旧二手房平价置换优质新房，实现“较低代价”改善自身居住的机会。

第二、我们可以通过一二手房尚存的“剪刀差”，实现资产的“以旧换新”，在数量不变的情况下，可实现既有资产的价值提升。

因此，对于不少购房者来咨询我，是否应该“卖旧买新，资产置换”，我是持谨慎支持的态度。

但是，我依然要提醒大家三点风险，如果这些风险你能接受，我再告诉你几个“置换”原则。

01

成 本 风 险

首先，大家要明白一点，“卖旧买新，资产置换”是有成本的，主要由三部分构成。

一是税费成本

主要来自于买卖房屋所产生的各种税费，例如契税、印花税、维修基金、评估费、公证费以及二手房中介费等；大概有房屋总值约3%-5%，不可小觑。

二是利率成本

对于大多数旧房来说，它的贷款利率比较便宜，正常应该是基准利率的8.5折左右，运气好的甚至有7折；但是当前整个信贷环境对房地产不太友好，即使首套房也要在基准利率上浮10%左右，如果是二套房，则上浮的更多；一旦贷款额度较大，或者基准利率上调，这个部分的额外成本会非常恐怖。

三是时间成本

卖旧买新，一定会耗费购房者大量的时间和精力，无论是出售二手房时中介频繁带人看房或讨价还价；还是结按时向银行求爹爹告奶奶等待档期；或者卖房之后等待新房的空档期租房；又或者买新房时的摇号甚至中签后的“维权”等，一定会够“折腾”，这也是成本，希望你有心理准备。

02

摇 号 风 险

卖旧买新，有两个核心：一是旧房卖得出去；二是限价新房买的进来。如果限价新房买不进来，那可能就真的凉凉了。

所以，第二大风险就在于摇号。毕竟，卖旧买新的购房者，一定不是刚需，那么作为普通购房者，前面有棚改摇，中间有刚需摇，最后才轮到普通，所以中签率在整个链条中，处于最下游，几率较低。

当然，5.15新政之后，摇号的中签率提高了很多，尤其是近郊、远郊和天府新区，中签率基本都在50%以上，个别楼盘甚至达到了100%，所以如果你打算购买的新房位于类似区域，那么即使对普通购房者来说，也不用太悲观。

而反过来说，五城区和高新南区的供应就比较少了，中签率也相对低很多，如果购房者想要买入这些区域的房子，那可能就要拼点运气了。

03

流 动 性 风 险

在当前经济前景不是很明朗的背景下，流动性是一个非常重要的东西，某种程度上说，流动性比所谓账面收益更重要。

因此，卖旧买新，旧房之所以能卖，就在于它不限售，具有流动性。只要价格合适，就能分分钟变成现金。

但是，一旦卖旧买新之后，所购买的新房在“拿到产权证后3年内”不能再次出售，如果按正常的期房推算，大概锁定期为6-7年。这就对你的现金流、抗风险能力，提出了较高的要求。稍有不慎，或有资金链断裂导致破产的风险。

好了，以上就是卖旧买新、资产置换主要存在的三大风险。

如果这些风险对你来说不算什么，那么接下来，我给大家分享五个原则，既是对上述风险的化解，也是一些实用小技巧。

当然，由于“历史特殊性”的原因，此前也没有类似的经验可供参考，所以只是个人总结，仅供大家参考：

01

自 住 原 则

我把自住原则，放在了所有原则之首。

按照成都当前的限购政策，一个家庭可以拥有两套房；同时也允许卖一买一。这充分说明政策对家庭合理的套数需求和改善自住需求是支持的。

而同时，自住需求也是对抗流动性风险较好的武器。

正常情况下，居民买房自住的周期在5-10年左右，有的甚至更长，这对于6-7年的限售周期是一个很好的抵消。不仅如此，一旦“房住不炒”，房子就变成了一个真正的耐用消费品，那么房价的涨跌、利息的高低，甚至房地产税的出台等，都不会影响购房者的决策，对成本风险也是一个较好的对冲。

所以，我认为有强烈改善自住需求的购房者，可以优先考虑卖旧买新，资产置换。

02

价 差 原 则

价差原则很好理解，就是旧房出售的价格，一定要足够高于新房购入的价格。

这个价差原则，主要是针对成本风险而言的。当我们发现，一、二手房之间的价差够大，足以覆盖你付出的各项成本，还能给你带来居住的改善和资产价值的提升，那么“卖旧买新”这件事就成立，但如果价差不够大，则“卖旧买新”的意义就要大打折扣。

03

时 机 原 则

什么时候卖房，什么时候买房，才能收益较大化？这个就是对时机的把握。

先说卖房时机。

了解我的读者应该知道，去年12月我就提出了二手房拐点论；今年5月初我又提出了二手房堰塞湖的观点，基本就代表了成都本轮二手房较佳出手时机的一头和一尾。换句话说，二手房的较佳出手时机已经过去了。

而行情一旦下行，较佳出手时机又没了，那么剩下的“较好时机”就变成了当下。你想想，如果二手房成交量持续疲软，价格不降到位几乎难以成交的前提下，二手房的后续竞争和成交会更加困难，所以“卖旧”趁早，才是理性的决策。

然后说说买房的时机。

我一直以来的观点都是自住需求买限价新房，随时上车。这主要是基于两个原因：一、成都本身的房价与国内其他同档城市的房价相比，是相对健康，泡沫最小，风险较低的；二、成都新房限价比较早，基本处于大涨之前或者初期的水平，这样的房价没有太多下跌的空间和可能。

所以，在坚持自住原则，且有一定价差的前提下，趁早卖旧，随时买新，是我对买卖时机上一个比较宏观的判断。

04

淘 汰 原 则

很多购房者家庭可能有两套房，想要卖掉一套再买一套，甚至两套都卖掉重新再买两套，实现资产置换后的价值提升。这就遵循一个“末尾淘汰”原则即可。

我相信任何人对自己的房产，都有一个内心的顺位排序，而在资产置换时，应该先卖掉资产价值最差的那套房子，它可能是最不值钱、升值最慢，或者纯粹就是你最不喜欢的那套。

遵循这样的原则，我们就可以在符合政策的前提下，逐渐实现自身资产的不断优化和价值提升。

05

算 账 原 则

卖旧买新，资产置换时，一定要精打细算。

因为政策对首套首贷和二套二贷的政策差异很大。首套房可以首付3成，利率上浮较小；而二套房则首付6-7成，利率上浮较大。合理利用政策差异，节约自己的成本，较大程度保护自己的利益。

举个例子：

如果你有一套按揭房，如果本身按揭额度并不高，那么你可以选择将按揭还清之后再买新房，这样就可以算首套首贷，成本会比二套二贷降低非常多。

此外，还有其他的一些方式方法，但不适合公开说，只要大家记住，尽量去拥有首套首贷的资格即可。

以上，就是我个人对卖旧买新的主要观点，仅供参考。

文/吴思竹