财报深响 | 雅生活应收款项99.73亿元,不派息为储备“弹药”;今年重点是催收

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

编辑 | 吴亚

上市物企“增收不增利”正成为行业共性。

3月28日，雅生活服务(3319.HK)发布 2022 年度全年业绩。公告显示，报告期内，雅生活服务实现收入 153.79 亿元，同比增长 9.2%；毛利 33.84 亿元，同比下降 12.5%，毛利率为 22.0%，同比下降 5.5 个百分点；剔除收并购带来无形资产摊销影响的核心毛利率为 23.4%。

其中，2022 年，雅生活服务股东应占利润为 18.4 亿元，同比下降 20.3%；净利润率为 12.6%，同比下降 5.6 个百分点；剔除收并购带来无形资产摊销及固定资产评估增值的折旧后的净利润率为 13.6%。

对于业绩没有达到预期目标，雅生活服务集团董事会联席主席兼执行董事黄奉潮在业绩会上指出：“主要是因为房地产业务的营收和利润有大幅度下降。但让我欣喜的是，公司核心业务的营收增长超过20%，毛利也增长了7%。公司整个基本盘非常好。”

受疫情导致的企业成本支出上涨，应收账款风险暴露以及坏账计提等对物企利润水平产生影响，物企成本上涨，利润下降。

公开数据显示，2022年58家上市物企净利润均值2.14亿元，较上年同期下降6.86%。毛利均值为4.92亿元，较上年增加15.76%。上市物企净利润首次出现普遍下跌，净利润与毛利增速与此前超过40%的增速相比，下降明显。

值得一提的是，为了做好投资资金准备，雅生活未进行派息。

对此，黄奉潮称：“2022年整个金融环境比较恶劣，一方面，去年应收款的整个余额增长的比较大，这都会在某一方面影响着公司整体现金流，2022年不准备派息的另一个原因还是因为公司要储备足够的子弹，为今年或明年到来的一些投资机会做准备。”

母公司对雅生活欠款不会形成坏账

2018年，港股“敲钟”的雅生活服务曾以IPO对应189亿港元市值，力压绿城服务和中海物业。在雅生活之前，在港上市物企便有彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国等，雅居乐也曾表态要力争成为中国物业“H+A“第一股。

只不过，上市五年之后，截至2023年3月30日，雅生活总市值约为98亿港元，市盈率(TTM)4.77，绿城服务及中海物业市值160亿港元及290亿港元，市盈率（TTM）分别为26.16、22.77。

除了资本市场逐渐回归理性之外，业内更为关注的是母公司雅居乐对雅生活的关联账款是否造成影响。

黄奉潮的解释是：“雅居乐现在能够不躺平，不暴雷，努力还债，同时还要发展业务，目前雅居乐的整个融资端在不断缓解，政府也释放出很多的政策，雅居乐在一些融资和发债方面也在启动，现金状况在不断缓解，雅居乐对雅生活的欠款不会形成坏账，相信从今年开始，整个现金流越来越好的话，我们也会向母公司催回应付款项。”

就2022年的业务构成来看，物业管理服务、业主增值服务和城市服务的收入总额约136.63亿元，同比增长21.7%，占集团总收入的88.9%。其中，物业管理服务和业主增值服务收入占比达到80.3%，而城市服务收入占比为8.52%，外延增值服务收入占比为11.12%。

各个板块的具体业务表现是，物业管理服务收入较上年同期增长15.8%至100.29亿元，业主增值服务收入同比增长24.3%至23.20亿元；城市服务收入13.15亿元，同比增长88.3%；外延增值服务收入较上年同期下降40.0%至17.15亿元。

由此可以看出，物业管理服务、业主增值服务、城市服务收入都呈现同比增长的趋势，而外延增值服务收入呈现下降。对此，雅生活指出，主要受到房地产市场销售下滑影响拖累导致应收和利润承压，利润同比有所下跌。

对于各个板块的规划，管理层指出：“未来公司的物业板块会保持10%稳健增长，业主增值服务略高一些，达到15%-20%，城市服务维持在15%的比重，两三年后从业务板块占比来看，物业管理占到整个收入的70%，业主部分可能占到15%，城市服务可能为10%，外延服务可能进一步压缩到个位数，大概在5%-10%。未来整个利润增长还是来源于收入结构调整，收入稳健增长。”

就现金流情况来看，至2022年末，雅生活现金及现金等价物为37.99亿元，同比减少13.5%。大增的应收款项是影响现金流的主要因素。

此外，管理层还指出，2022年是经济最低谷，投资的机会很有可能会延缓一点，在今年或者明年有最佳投资机会，现在我们的应收款余额比较大，催收工作就是今年非常重要的工作。

财报显示，其应收款项为99.73亿元，其中关联方应收款达43.2亿元。

在管面积第三方比重超83% 不排除同业收并购

赴港上市的雅生活曾背靠两座大山——雅居乐和绿地，因此雅居乐也是中国物业管理行业唯一一个同时拥有两大中国一线地产商作为股东的物业服务企业。

雅生活上一次规模扩张要追溯到2017年6月，绿地集团将其全资子公司上海绿地物业100%股权转让给雅生活集团。同年8月17日，绿地集团又以10亿元战略入股了雅生活，取得雅生活20%股份，成为雅生活集团长期战略性股东。

曾经的物业故事标注着激进扩张。2021年以来，上市物企纷纷为高规模增长立下flag，企业在管面积增速普遍保持在30%-50%之间，部分企业增速设定甚至超过50%。当房地产踩下“急刹车”，一切逻辑似乎已经改变。

从在管面积来看，雅生活不仅注重扩规模，也在寻找“独立性”。

2022年雅生活在管面积5.45亿平方米较2021年增长了11.6%。其中，来自第三方项目的在管面积约4.52亿平方米，占总在管面积的比重超过83%，对母公司雅居乐的依赖大幅度下降，第三方项目已成为雅生活服务主要的面积来源。

截至 2022 年 12 月 31 日，雅生活服务合约面积为 7.32 亿平方米，新增在管面积和合约面积分别为 5690 万平方米和 6840 万平方米，第三方项目占总合约面积的 79.8%。

即便物管市场受到房地产影响，但是未来物业行业仍是一块巨量“蛋糕”，物业管理也在从增量市场向存量市场转化。

根据克而瑞物管《2022-2023年度中国物业管理行业发展白皮书》，2022年物业管理行业总规模达到353亿平。经测算，预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021-2025年年复合增长率3.2%。

所以，对于规模扩围的问题，雅生活管理层指出，在去年市场拓展层面上，增量的市场基本上已经见顶，公司在拓展上主要是聚焦存量，巩固拓展的领先优势，整体拓展年化合同额达到25.1亿元。

其中，在雅生活2022年拓展的25亿元合同额中，有超过78%是来自于非住宅以及存量住宅。这就意味着该公司当年实现了项目的获取与转换，且转换率非常高。

根据区域对在管面积的划分，2022 年雅生活服务在管项目达到 4532 个，覆盖全国 31 个省区市以及 223 个城市。

截至 2022 年 12 月 31 日，雅生活服务33.8% 的在管项目位于长三角城市群，19.6% 位于粤港澳大湾区，9.4% 位于山东半岛城市群，7.6% 位于成渝城市群，其余分布于国内其他区域。

至于未来是否会再进行收并购，管理层表示，除了对现有企业的增持，未来也不排除进行同业的规模扩张。

“从今年开始，雅生活需要第二次创业，不能满足于现在150亿的规模，我们要把自己的心态放回作为一个创业者，考虑如何能把雅生活做大。”