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2025年，温州楼市的荣光，属于“第四代住宅”。

可是，当我们看这场“四代宅”的“宴席”，上市的几个盘总归是有一些“不尽如人意”的地方---它们要么是核心区，但规模较小；要么是规模大，但区位一般；要么是位置和楼盘规模都不错，但做了“高低配”。

所以，温州楼市，要等待一个24K纯度的“四代宅压轴盘”。

那么，什么样的楼盘，才有“压轴”的资格呢？我们认为应当具备以下几个条件：

位置在市中、绿轴或滨江CBD等核心区；

楼盘规模大，不做“高低配”；

有较好的资源禀赋，纯粹“四代宅”，做宽间距、大面宽、高赠送的大宅。

▲滨江CBD实景图示意。图文无关，郑东/摄。

就在近日，由建发操盘的新盘“望江”据说即将面市，我们来看看，它究竟有没有条件做“2025年温州楼市第四代住宅的压轴大盘”。

▲望江效果图过程稿示意，以最新设计和最终交付为准。

▲望江建筑立面效果图过程稿示意，以最新设计和最终实施为准

先从望江的区位条件说起。

从地块资源禀赋条件上来看，望江还是相当不错的：

▲地块周边规划。

---项目东侧为一线瓯江江景：

▲项目周边VR实景

---与同片区天麓、瓯江峯汇等楼盘相比，因为该楼盘北侧为桃花岛休闲公园，无高层建筑，所以其得天独厚的优势在于：东北侧也是无遮挡江景视线：

那么，这样的江景资源禀赋，开发商是如何利用的呢？

我们先看总图：

▲项目总平图过程稿示意，以最新规划设计和最终实施为准

四排阵列，高层以点式为主，小高层以板楼为主，初看没啥特别之处，但人家毕竟是容积率只有2.0出头的第四代住宅，且没做“高低配”，所以中庭的楼间距和楼高度之比还是“相当奢侈”的！

▲项目总平图过程稿（局部）示意，以最新规划设计和最终实施为准

南侧二类高层的建筑高度是约53米左右，中庭南北建筑主轮廓线的间距也在50多米，高层建筑的楼间距与高度之比达到1:1左右。这相当于原来的百米高楼配百米中庭的比例感，空间舒适度相当不错。

从总图来看，四代宅望江的中庭，还有两大亮点：

---一是东侧瓯江路的沿江面，预留了南北跨度达到70米以上的大空间，做主入口会所和示范区：

▲项目总平图过程稿（局部）示意，以最新规划设计和最终实施为准

如此大尺度的主入口会所和前庭空间，再搭配建发的招牌式大门及园林营造，我们大胆猜测这实景示范区开放之日，很可能会是温州高端豪宅盘门面卷出新高度之时。

▲武汉·建发·望湖项目大门实景图

----其二，中庭东西跨度足足超过200米，且没有任何消防通道和登高场地的约束。这样的条件，最适合建发招牌园林的沉浸式营造。这不禁让我们想起当年龙湖的天曜城中庭，也是非常类似的设计条件，通过“山水园林的沉浸式空间”，换来了市场下行期持续热销的成果。

▲天曜城园林实景图示意

温州的老百姓，还是非常“吃这一套的”。

总图当中，最让人“垂涎三尺”的，无疑是东侧这几幢一线江景大宅：

▲江景大宅区位和视线示意，底图为项目总平图过程稿，以最新规划设计和最终实施为准。

看到没有，开发商居然让这两幢一线江景大宅向迎江面“单独探出脑袋”，于是北侧、东侧和南侧，都成了无遮拦的一线江景视线。

270°广角环幕一线江景视线，这可是近几年“温州头一遭”！其余楼栋也能多角度享受江景——东南向或北向皆可看江，令江景资源充分利用。

吃瓜群众好奇的是，拥有270°广角环幕一线江景视线的地块，开发商会搭配怎样的户型？

望江给出的答案是平层建面约125方、错跃建面约143方、错跃建面约165方、一线江景大宅建面约185方。

▲项目户型分布图示意，为过程稿，以最新设计和最终交付为准。

建面约143m²错跃

说起“四代宅”，温州人的第一印象可能是“赠送多”。那么，我们就先来看看主力户型建面约143方错跃。

很多人可能不知道，对于第四代住宅，如果想把错跃得房率做到极致，最优解，其实是把户型面积做到建面约140方多一点。跟市面上建面约139方平层比，望江的建面约143方错跃，产权面积只大了约4㎡，赠送面积完全不能相提并论。

这是什么缘故呢？原因在于，温州的“高品质住宅”要求：当户型面积大于140方，可以设置≤30方的双层挑空面积。

▲项目所在地块招牌挂文件“关于高品质住宅要求（部分）”。图据浙江省土地使用权网上交易系统

也就是说，无论你户型建筑面积141方，还是200方，两者的挑空面积上限是一致的。这个时候，户型面积控制得越小，意味着中空赠送面积占比越大，因而理论上实际得房率就越高。望江的这个建面约143㎡，就相当于“压线”，尽可能把这个中空赠送的30㎡用足。

由此，超高得房率能保证所有的功能空间都在“人体工学尺度”之上：

---约3.3米×4米+的独立餐厅，做“岛台+6人桌”组合绰绰有余；

---两层拥有两个近4米开间的主卧套房，在建面约140方+的面积段里，或是近年来首现；

---另外两个次卧，面宽约3.1米，进深达约4米，甚至都可以摆放1.8米的大床了。

▲建面约143㎡错跃奇数层东边套户型图过程稿示意，以最新规划设计和最终实施为准

另外，从户型墙体结构来看，起居空间部分可分可合。既可以做四个正儿八经的卧室，也可以打通墙体，做面宽约8米+、进深近6米的超气派多功能大横厅：

▲建面约143㎡错跃户型优化示意。

除去超高得房率外，“近乎奢侈”的面宽分配是该错跃房源的又一大核心优势！

一直以来，140+方做错跃产品，存在较大的设计难度。因为户型面积段控制得越小，往往也意味着每户的面宽分配也会受到很大制约。如果面宽不够，四代宅的错跃又会走回传统错跃的老套路，比如产生奇偶层交错咬合、户型不方正、通风采光不佳等毛病。

而望江这个建面约143方错跃，户均面宽惊人地跃迁到了近18米，最大面宽达约19.8米（偶数层），相比传统140方+户型，面宽足足大了4米多。

▲建面约143㎡错跃偶数层户型图过程稿示意，以最新规划设计和最终实施为准

这个建面约140方+错跃的户均面宽尺度，甚至比隔壁天麓的建面约177方错跃，都要大很多：

▲天麓建面约177方错跃户型，面宽15.5米

与珑悦建面约185方错跃的面宽相比，也要略胜一筹：

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