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建发望江云启

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据重庆网上房地产消息，建发望江云启——重庆第一个面市的“好房子”项目，10月18日开盘，首开3栋共280套房源，面积123-186㎡，成交161套，成交建面均价30311元/㎡，总价段330-680万元。

值得关注的是量价上涨，成为豪宅中的红盘。开盘即热销，重庆望江云启的密码蕴藏在宋韵园林美学里，用高定艺术著写生活仪式感。我们用10张图来表达这里的景象和实景视频。

整体概述

建发望江云启楼盘位于重庆两江新区长安中路麒麟公馆旁，由重庆兆臻房地产开发有限公司精心打造，项目正持续推售中，最新参考价格为33000元/平方米（整体建面均价约33000元/㎡，具体一房一价，详询售楼处。），通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，建发望江云启楼盘价值评分为9.4分。

从今年两会第一次提出“好房子”的概念，当房子和城市在同一年成为国家关注的重点时，2025年或许也将成为中国老百姓开启新一轮居住革命的元年！

通过梳理这两次会议的内容可以发现，一个重大信号正在释放！

过去十年中国城市发展更多在强调的是“增量扩张”，这次会议内容无疑表明未来更要关注“存量提质”。

以推动城市高质量发展为主题，以推进城市更新为重要抓手。城市向外发展变成回归核心向内升华，而方式则是以城市更新为主。

而相对应的又提出了一句话，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。

如果说以前房地产是用资本高杠杆撬动粗犷发展，那现在结合“好房子”的理念，未来房地产行业的赢家则属于能精细磨炼出的好产品。

回归城市核心+好产品会是未来十年乃至更长远时间房地产市场趋势的主流。

当下哪个城市楼市走在这个趋势的最前端，重庆当之无愧！

PART.01

从今年两会上“好房子”三个字被反复提及后，上半年有十几个省份及重点城市陆续推出了高品质住宅改革的新政。

新政内容都大体重点围绕两个问题在解决，一是房子及社区本身打造品质的问题，还有最重要的一点就是关于“得房率”！

很多城市进行调整后得房率大致都可以做到115—130%，重庆在这个得房率上可以说是遥遥领先！

其实重庆早在2023年1月就印发四代住宅的1.0版本，很多项目的实际得房率就可以做到130%左右。2024年11月，重庆四代住宅2.0版本，提出小面积也可以做四代住宅。

今年5月份，重庆又再次印发《支持高品质住宅的若干措施》的升级版也就是“四代宅3.0版本”，这次的变化也是最大的一次，大幅度提高大户型四代宅的得房率，可以称为“超四代宅”。

具体表现在：

1）露台赠送

放宽了空中花园面积上限，之前是最高不超过50㎡，现在是不超过套内面积的40%面积，房子越大露台赠送越多。

2）多功能活动平台

每套住宅可设置一处不超过30㎡的多功能活动平台，层高为1个自然层，不计入容积率，不计征土地价款。

3）共享生态花园

每一层可设置一处共享生态花园，层高不低于2层，面积不超过同层套内面积之和的10%。如果一层楼只有一户，这个花园就是你家私享的。

4）客厅通高空间

四代宅套内超200㎡、非四代宅套内超140㎡，可以在客厅设置1处通高空间，挑高不超过2层层高，如果套内200㎡的四代宅户型，客厅搭板就又多出50㎡的使用面积。

5）飘窗赠送

飘窗单套住宅内的飘窗总投影面积之和，最多不能超过套内面积的10%比例，同样套内200㎡的户型，飘窗赠送又有20㎡使用面积。

新政的调整，未来高端改善产品无疑受益更大。

面对重庆相对高企的二手房存量现状，如何让市场能更加良性的发展，让新房和二手房如何能够共同健康发展，无疑对两个市场进行区隔或许是当下相对可行的方式，新房匹配改善客户，二手房匹配刚需客户！

确实今年上半年新房市场“四代宅”项目几乎霸榜，面对更好的产品，更新的设计以及和以往不一样的居住体验，市场的购买力再次被激发了出来。

PART.02

土拍是观察一个城市未来发展方向最好的“瞭望台”，重庆近三年每年都在幅缩减供地的同时，供地区域也越来越回归城市核心。

细数今年重庆上半年为数不多的几次土拍，都在观音桥、江北嘴、南滨路、金开大道……城市核心地段。

而观音桥长安三工厂地块开拍可谓是今年上半年楼市最重磅事件，吸引了多家房企“围猎”，最终被建发摘得，成交楼面价13923元/平米，溢价近30%，地价和溢价率都创近2年的新纪录。

为何说长安三厂土拍是今年上半年最受关注的事！

因为长安三工厂的整体改造是重庆目前规模和投资金额都遥遥领先的一个城市更新项目，占地面积约1950亩，总投资预计超200亿。

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