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绿城悦海棠，绿城落子长沙观沙岭“教城融合示范区”的第三个海棠系产品（与绿城锦海棠仅一路之隔，洋湖的玉海棠已是尾盘），坐拥长沙户型新规发布之后最极致（强）得房率123.5%！其产品力也是最极致（强）的吗？今天我们来好好盘一盘。
综合评价：
1. 对于面积要求不高的小伙伴们，128㎡的起步面积段，降低了观沙岭的上车总价门槛。
虽然从现阶段控规看后续观沙岭仍有5块待供住宅地块，但随着新规收紧的趋势，产品至少在未来几年时间内处于稳定的状态。
2. 整体产品力（主要是高达120%以上的得房率）相对板块竞品而言，可以说是直接背刺，且得益于楼面价优势，对于产品力提升预留有充足空间。
毕竟锦海棠还在卖，猜测悦海棠价格上应该不会背刺太多，现在市场又这么卷，土拍省下来的钱至少会有部分会投入到品质提升。
周边楼面价
·悦海棠：8755元/平方米
·锦海棠： 10058元/平方米
·建发观云：9626元/平方米
·建发缦云：10235元/平方米
3. 观沙岭整体配套还是比较齐全的，教育有市实验二小+南雅求实中学，商业有新开业的招商花园城+麦德龙，近几年开发的新盘也都是改善定位，圈层也比较纯粹。考虑8号线的长远预期，近期就做没有地铁的打算。
4. 户型部分空间的面宽跟市面上同面积竞品比不是很占优势。
5.总的来说悦海棠地段+品质+书包三方面都算优秀，比较适合预算充足对品质、书包都有所要求的客户。
绿城悦海棠区位
先回顾一下观沙岭片区的区位，片区位于长沙北二环、茶子山路、金星路、银杉路围合区域，紧邻市政府与湖南金融中心。交通有规划的地铁8号线（8号线肯定会有，但是周期肯定会拉的非常长），1公里范围内有麦德龙、招商花园城两个商场，休闲的话周边有岳鞍阁公园、谷山乐园、八方公园等。
片区主要价值点是其教育高地+品质楼盘的高端圈层
既有长沙“第一学位房”八方小区配套的长郡双语，又拥有长沙唯二两个市教育局直属的重点小学——长沙市实验小学和麓山国际小学。
悦海棠教育是配套入读市实验二小+南雅求实中学。
今年9月都已开学，虽然还未出成绩，但是从政府给予学校的定位、师资的配备、学生的生源（片区派位的小学整体还算优质，近几年配套入读的新楼盘总价段在长沙也是top级别）三方面来，确实算还不错的一个双书包。
市实验二小
长沙市实验第二小学由湘江新区教育局与长沙市实验小学举办，总投资3.9亿元，规划48个班。
长沙市实验小学教育集团总校长、长沙市实验小学党委书记王云霞，直接担任长沙市实验第二小学校长，媲美本部。
师资全部由长沙市实验小学派出的优秀骨干教师+湘江新区选拔的优秀骨干教师组成，没有临聘教师，师资带编率100%。
南雅求实中学
南雅求实中学是一所由湘江新区教育局与南雅中学共同打造的高起点、新理念、优品质的初中学校。
南雅求实中学教育局定位
南雅求实中学采取与南雅中学校本部在教育教学、管理制度、师生评价、教师研训和学生活动“五统一”的方式管理。
由南雅中学本部帅亮书记直接担任南雅求实中学校长，在长沙公办初中里属于最高配置。
学校依托南雅顶尖管理团队与师资，打造雅礼、南雅一体化贯通培养体系，未来将成为雅礼及南雅本部重要生源基地。
师资上，湘江新区教育局在岳麓区选拔了34位名优特优秀教师，南雅中学派了7名教师，包含：数学竞赛教练、语文，生物，地理，历史备课组组长/教研组组长，英语长沙名师等。
在容积率差不多的情况下，悦海棠相较于锦海棠规模有所增加，总户数达到了754户，锦海棠568户，面积进一步下沉到128㎡。
最大的区别还是大户型占比，悦海棠174㎡占比仅16.4%，锦海棠却高达40.1%，从户配比较来看，悦海棠的定位略显刚需刚改，锦海棠偏改善。
得房率这块，悦海棠的优势很大，悦海棠大高层的得房率追平了锦海棠小高层的得房。
总图方面，悦海棠传统中轴对称组团式排布相比锦海棠的超大中心大花园来说，园林景观可发挥空间确实有限，这也符合户配比例的逻辑，刚需刚改更客户更侧重户内空间，改善类客户更侧重公区园林，不会对户内得房那么敏感。
配置来说，虽然悦海棠是刚需刚改的定位，但是从已披露的信息及市场情况来看，实际上二者之间的配置是相似的。
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