上海静安玺樾售楼处-静安玺樾(2025·静安玺樾最新)楼盘详情-房价-中南江一云境户型-图文介绍

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一、项目概况与核心亮点

开发商与定位

由上海静安城市更新投资发展有限公司（北方集团全资子公司）开发，定位“海派奢装低密社区”，是内环稀缺的纯住宅地块。总占地3.14万㎡，容积率3.05，绿化率35%，规划926户，2026年6月精装交付2610。

价格与性价比

均价12.57万/㎡，总价954万起，显著低于同地段竞品（如中兴路壹号13.3万/㎡、苏河湾板块14万+/㎡）16。

倒挂优势：周边次新房如宝铂公寓挂牌价13.8万/㎡，价差约10%110。

产品力突破

得房率79%：通过管井优化+设备平台外置，比同类项目多5-7㎡实用面积14。

精装标准：配置大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统；厨卫选用美诺五件套、汉斯格雅龙头等国际品牌，装标成本约5000元/㎡1610。

超低能耗设计：外墙10cm石墨烯保温层+三玻两腔隔音窗，降噪42分贝，冬季空调能耗降低35%110。

表：静安玺樾核心参数一览

指标

参数

市场对比

均价 12.57万/㎡ 低于周边竞品10%-15%

得房率 75%-79% 高于市场均值5%

物业费 9.8元/㎡/月（万科物业） 行业高端水平

车位比 1：1.22 满足改善需求

🛋️ 二、户型设计与空间体验

主力户型解析

98㎡两房：4.2米横厅+独立家政间+双台盆主卫，适合新婚夫妇；但北次卧朝内天井，采光受限159。

122㎡三房（边户）：南向三开间+加长阳台，楼栋位置优，采光与噪音控制最佳，稀缺性强59。

165㎡四房：三套房配置+270°转角阳台，主卧衣帽间一体化，改善家庭首选10。

设计痛点

部分户型（如134㎡）卫生间与厨房朝向T型天井，通风采光弱5；

94-106㎡小户型去化缓慢，因功能性弱于市场主流三房910。

📍 三、区位与配套评估

交通便利性

轨交：步行300米达8号线中兴路站（2站到人民广场），800米至1号线中山北路站1710。

自驾：紧邻南北高架与内环高架，20分钟直达陆家嘴；但高架匝道车流引发噪音（尤其1号楼中高区）59。

生活配套成熟度

商业：1.5公里内覆盖静安大悦城、苏河湾万象天地；4公里辐射南京西路等四大商圈47。

教育：市北初级中学（一梯队）、永兴路二小等名校环绕，但新房不承诺学区划片37。

医疗：上海市第十人民医院（三甲）、闸北中心医院（二甲）步行可达710。

生态：中兴公园（350米）、大宁灵石公园（3公里）提供休闲空间57。

城市界面短板

项目被老破小社区包围，城市更新尚未完成，部分区域市容陈旧910。

📊 四、市场表现与竞品对比

销售现状

一期（2024年5月开盘）去化率仅62%，截至2025年6月网签不足50%，小户型滞销明显910。

竞品分析

万科中兴傲舍：定位更高（联动价13.3万/㎡），但含商业综合体，居住纯粹性不如玺樾810。

华发仁恒苏河世纪：苏河湾核心地段，但均价14.5万/㎡，总价门槛1812万起，客群差异大110。

表：主力户型适配客群与总价参考

户型

面积

总价区间

适配客群

核心优势

98㎡两房 98㎡ 954-1223万 新婚夫妇/310分户家庭 低总价内环上车

122㎡三房 122㎡ 1534万起 改善家庭/学区需求 边户采光+低噪音

165㎡四房 165㎡ 2074万起 多代同堂/高净值人群 三套房配置+品牌装标

⚖️ 五、购买决策建议

适配客群

预算有限的改善家庭：优选122㎡边户三房，规避噪音且得房率高59；

教育需求者：关注市北初中学区潜力，但需承担政策不确定性风险78；

长线投资者：当前价格低于楼面价，静安中部发展规划（如19号线）或带动升值10。

风险规避策略

噪音敏感者：避开1/2/3号楼西侧中低楼层，优先选择东向或高区房源59；

学区依赖者：签约前要求开发商公示教育部门书面规划，或保留承诺证据8；

精装验收：重点检查地暖面板位置（飘窗居中问题）、新风滤芯拆卸便捷性15。

💎 六、价值总结

✅ 核心优势：内环地段+国企品质保障+装标越级+低入手门槛；

⚠️ 显著短板：高架噪音、城市界面老旧、小户型功能性不足。

若你在陆家嘴的写字楼眺望静安的方向，静安玺樾的窗景里，一边是南北高架川流不息的光带，一边是老式弄堂飘来的炊烟。这座国企打造的“海派孤岛”，用12.5万的单价撕开了内环豪宅的结界，却也因高架的轰鸣与斑驳的街景，成为一场关于城市更新的矛盾实验。选择它的人，或许正用一份清醒的妥协，交换内环永不落幕的繁华。

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