地产与信托新“鱼水”关系(二)

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

如美元债、商票一样，信托也成为一个高频敏感词，挑动着地产人的神经。

金科声明公司经营稳健，财务状况良好，银行贷款、发行的债券，以及信托、商票等其他形式融资均按期足额兑付本息，未出现任何一例逾期情况。

因为一笔6590万元信托贷款违约传言，奥园告诉焦点财经称，该借款为奥园合资公司作为借款人，由于合资公司存在其他债务纠纷引起；针对与陆家嘴信托谈延期的传闻，世茂澄清合作正常，过往从未有过逾期或面临延期偿付事项。

熙熙攘攘，各种焦躁不安之声充斥在市场，他们可能是投资人、员工、合作伙伴或收购方等，因为是利益相关方，能最早感知，但有时也因信息掌握不全面，而对当事企业造成困扰。

一面是房企在澄清，另一面却是信托实实在在的踩雷声，金谷信托因华夏幸福19.10亿债务违约而申请仲裁；大业信托申请强制执行花样年3.3亿债权；昔日百强房企光耀集团破产，粤财信托到现在还未解套；中铁信托上诉查封冻结宝能资产，以保障自身信托财产安全。

渤海信托把公告贴到某暴雷房企北京公馆电梯间，那是黄老板每天必经之地。北方信托、建信信托踩雷蓝光发展，重庆信托、爱建信托、山东信托、云南信托等“身陷”宝能系……

用益信托数据显示，今年前10月房地产信托发生66起违约事件，违约规模约489亿元，超过2020年全年数据。10月至11月5日，全部信托产品发生违约事件16起，涉及金额172.21亿元，其中，房地产领域占7起，涉及金额118.46亿元，占68.79%。

 “踩雷”信托机构在全力应付风险处置工作，其余的大部分信托机构则是以做好存量项目的投后管理与维护为主，暂停或收缩了地产业务，只有少量存续的信托产品还在持续募集中，新增业务基本全线暂停。

信托 “压降令”再叠加地产出清，融资类信托规模大幅压降，通道业务也在压缩。但在上周（11月22日-28日），无论是地产人，还是信托人都感到一丝暖光。

小周期回暖，但大势不改

上周金融类信托产品成立规模68.13亿元，环比减少5.92%。当中，金融类、基础产业类和工商企业类信托产品成立规模环比均下降，房地产类产品成立情况有所回暖，成立规模14.05亿元，环比增加49.03%。

这个时间段，恰好处在11月9日中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会之后，保利发展、首开股份、中海发展、招商蛇口、光明地产和金地集团等房企在银行间市场纷纷发债。截至26日，11月以来房企在境内已发行各类债券42只，规模达421.88亿。

这是8月份以来，房地产境内发债规模首次出现环比回升，从7月到10月的规模分别为746.28亿元、557.62亿元、444.98亿元和233.82亿元。

信用债发行提速，不少人猜测这是房企境内融资阀门松动的迹象；再加之房地产信托也出现丝丝回暖，一些联想也随之产生。但有业内人士认为，在“房住不炒”与信托公司合规压力下，过去火爆的房地产信托产品已经“熄火”，未来大规模发行的可能性不大。

一个可见的事实是，房地产信托产品违约正在上升，信托公司年报数据也在印证这一点，60家信托公司去年信用风险资产规模为6965亿元，其中不良资产377亿，不良资产率达5.41%，而在2019年该指标为3.92%。

盛证券分析师杨业伟团队分析也指出，今年12月与明年上半年即将到期的903亿元和2921亿元房地产信托产品风险较高，房地产是信托此前的重要业务领域，地产风险加剧，信托业违约风险也在明显上升。

随之发生的是，地产信托投资者已经在为自己寻找接盘侠。如民生信托，目前有多只信托产品位列受益权转让清单，涉及项目包括恒大园林、荣盛地产、阳光城等，其中有产品已经逾期，未到期产品的到期日多在明年4~5月份。

转型方向：城市更新+不良资产处置

在这种形势之下，地产信托在加速转型，在上篇《信托与地产新“鱼水”关系》中，重点阐述了真正的房地产股权投资业务，即真股权融资成为主要方向之一。

除此之外，地产信托转型还有两个热门领域，一个是存量之下的城市更新，这是信托机构很早便布局的业务领域，2013年便有信托入局城市开发业务，但在2017年信托公司参与城市更新的项目才明显增多，当下“城市更新”被写入政府工作报告，时机更加成熟。

另一个方向是入不良资产处置，房企分化与整合、国企混改、国企重组整合等为不良资产证券化业务带来更多机会，华融资管11月16日发行不超700亿元金融债券，主要用于不良资产收购及处置、债转股等是一个信号。

近期有一个鲜活的案例，平安信托协助中国平安参与北大方正集团重组，通过“出售式重整+他益财产权信托”方案，将优质资产之外的待处置资产全部留在重整主体内并设立财产权信托。

时间继续回溯，平安信托还曾设立标品纾困信托，认购处于约定回售期的招商创融-福晟集团资产支持专项计划优先A及优先B份额共计16亿元；中航信托也曾设立一项集合资金信托计划，资金最终用于向信达陕西分公司收购其持有的陕西宝太房地产开发股份有限公司的债权。

当下房地产行业转折巨变，不良资产处置成为热门，这势必会为信托机构等来更多机遇，但也会与踩雷的信托机构自身不良与风险处置交杂在一起。