中海地产“低潮不保守":花400亿强攻一二线城市,利润王在手千亿现金积极收并购

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

编辑 | 吴亚

在投资者提问环节，中金说，看到中海地产这份业绩挺感动。因为这几年，市场剧烈调整，中海地产的发展战略，又好又快，且强调稳中求进。

8月28日下午，中海地产（0688.HK）发布2023年度中期业绩。半年报显示，今年上半年，中海地产实现销售额 1802 亿元，同比增长30%，核心股东应占溢利为 138.2 亿元，半年股本回报率为3.8%，董事局宣布派发中期股息每股港币35仙。

在超六成房企预告亏损的境况下，中海地产的这份成绩单是一股“清流”。据克而瑞数据显示，上半年中海地产权益销售额排名位居行业第一。目前，在手现金高达1142亿元，上半年斥资414亿购入土地，投资购地金额居行业前三。只不过，继2022年“利润王”归母净利跌幅创20年之最，上半年归母净利降幅并没有明显改善。

半年报显示，股东应占溢利134.9亿元，核心股东应占溢利138.2亿元，同比分别下降19.43%、20.35%。此外，虽然毛利率是近年来中期最低至22.61%，但较去年底提高1.32个点，比出险房企个位数的毛利率要好。

“飓风”过境，没有一家房企可以不受影响。“成立于1979 年，中国海外是国内发展历史最长的房企，也是唯一经历了三次大的经济危机与行业周期转换剧烈冲击的房企。包括 97 亚洲金融风暴、2008 年次贷危机，以及当前正在经历的以市场整体下行、行业大洗牌为特征的房地产转折期。”

这是中海董事局主席颜建国在中期业绩会上的表述。他指出，中海取得的成绩与其奉行的法则相关：“我们始终敬畏市场，信奉长期主义，行业高潮时不激进，低潮时不保守，不会为规模而做大规模，要求有利润的销售，有质量的增长”。

“20%销售增长”目标不变，下半年可售货量 6100 亿元

房地产市场依然处于下行筑底过程中，利好与利空因素交织，形势错综复杂。结合市场形势与公司的发展策略，颜建国讲了三个“变与不变”：

第一、房地产市场供求关系发生了重大变化，不变的是房地产依然是大行业、支柱性产业。第二、房地产转折期，不确定性增强，市场变化多端，不变的是公司稳中求进的高质量发展策略。第三、下半年的市场仍在变化中，公司全年销售与利润稳中有升的目标维持不变。

今年年初，中海地产将销售合约额增长目标设定为20%，在诸多房企还处在“防守”保现金流避免暴雷的阶段，中海地产所瞄准的是市场中制定的最高增长目标。此外，中海地产还提到今年商业收入要增长30%，利润稳中有升。

颜建国的理解是，中海地产战胜市场的信心源自于充足的货量，以及主力货量布局于核心城市的货量结构优势，还有财务资金优势、融资成本优势、成本费用优势等。

上半年，中海地产核心股东净利润率为 15.5%；核心股东净利润率为 15.5%。其中，合约销售市场份额逆势提升 0.76 百分点至 2.86%，市占率提升 36%。据克而瑞的统计数据显示，中海地产全口径销售和权益销售排名分别位居行业第三和第一。

中国海外发展有限公司行政总裁张智超透露，下半年中海货量依旧非常充足，全集团有 6100 亿元总可售货量，并且8 成在一线、强二线城市，其中，上海、北京、深圳、广州、成都、杭州等城市都有新的项目入市。

“下半年，上海预计贡献合约额 400 亿，北京预计贡献合约额超 300 亿，相关项目销售的确定性很高。其他一些核心城市、核心地段的高确定性项目，也将在下半年入市，我们对全年 20%增长目标是充满信心的。”

根据年初中海地产的披露，2023年可售货值为7900亿元，销售额同比增速增加20%，对应2023年销售额为3538亿元，对应去化率为45%。

就市场走势来看，中海管理层的理解是，7 月份是传统的销售淡季，8 月份公司的销售案场来访量较 7 月份上升 15-20%。此外，从 7 月底，从中央到地方，出台了一系列支持市场的政策，相信会对市场回升起到积极作用

针对是否因为经济低迷，改善性需求或走低的问题，张智超则指出，中海地产聚焦一线、强二线，总体来说，改善型需求还是非常强劲的，包括周末上海杨浦项目刚刚开盘销售，销售情况也非常好，开盘去化率超过 90%，购买客户主要是改善型客户为主。我们预判未来改善需求反而会更加强劲，更加成为住房市场的主力。

事实上，就上半年来看，中海地产住宅销售与商业收入逆势增长，市场占有率进一步提升。

2023年上半年，中海实现收入29.5亿元，同比增长11.3%。其中，上半年销售均价为22410元/㎡，同比上升5.5%，中海地产的净利润暂居行业第一。在住宅交付方面，上半年中海地产交付2.6万套，按时交付率为100%。

此外，商业地产有对冲周期性调整的作用，并能够在一定程度上弥补开发销售萎靡不振的情况。中海地产上半年商业资产运营收入29.5 亿元，同比增长 11.3%。

期内，中海地产10个商业物业在上半年投入运营，合计73万㎡建筑面积，包括3座写字楼、4座购物中心、3栋长租公寓，为收入增长注入新的动能。此外，中海以轻资产模式输出管理，上半年新签约管理外部商业物业22万平方米，累计管理外部商业物业115万平方米。

斥资400亿纳储，下半年积极捕捉收并购机会

相比于“活下去”，如今44岁的中海显然更想“活得好”。

面对市场波动下行，能够穿越周期，必须要进行精准投资。中海一直聚焦高能级城市，保持投资定力。

今年上半年，在其他出险房企聚焦化债进程时，手中资金充足的央企中海地产则开启“买买买”模式。仅2023年上半年最后两天时间，中海共计耗资225.52亿元在深圳、厦门、合肥、石家庄等四座城市拿地

就2023 年上半年来看，中海地产新增土地储备 16 宗，总购地金额 414 亿元，新增总货值人民币 717 亿元，其中。北上广深四个一线城市的新增货值在集团新增货值中占比44.7%。

截至2023年6月末，中海地产总土地储备为6096万㎡。根据克尔瑞的数据，中海地产上半年的拿地投资购地金额居行业前三。

在管理层看来，就中海地产跟踪的重点城市供地计划来看，上半年供地量大概占全年供地量 36%，这意味着下半年有更多投资机会出现。

一、二线高能级城市往往具有土地价格高的特点，但是高能级城市也更具有潜力的客户群体及售价优势。与此同时，持续换仓核心城市，增强土地储备质量，已经成为诸多房企抢占市场修复先机的目标。

上半年，中海地产约 80%货量位于一线和强二线城市， “上半年，热点城市、热点地块竞争激烈，从 7、8 月份情况来看，土地市场表现更加理性和平稳，下半年投资机会应该会更好。”

颜建国在业绩会上表示：“下半年，我们将加大核心城市的投资，积极主动捕捉收并购机会，确保公司稳中求进地可持续发展。”

他指出，中海地产在投资策略方面坚持“三个主流” ，即投资主流城市、主流地段、主流项目，与此同时，严守投资纪律、投资刻度。

此外，据张智超透露，在收并购和城市更新方面，中海地产会进一步发力。上半年在北京和上海两个大的城市更新项目北京中信城，上海建国东路项目推进顺利。

此外，今年8月，碧桂园公告称，将拥有的广州亚运城项目26.67%股权出售给中海，总代价约12.915亿元。中海原本已持有联营公司73.33%股权，收购碧桂园股份后，将成为其100%持股股东。

此外，颜建国在半年报中也指出，随着美元加息周期已近尾声，在国家及港府各项政策支持下，香港就业、经济逐步向好，长期来看，相信香港楼市将会持续稳定，对香港未来发展依然保持信心，并将持续把握机会适时增加投资，密切追踪相关并购机会。

手握现金1142亿元，加权平均融资成本3.54%

过去 20 多年，中海地产的资产负债率一直都控制在 60%左右，净借贷比率在 40%以下，负债率在头部房企中一直保持最低，在手现金占总资产的比重持续保持在 10%以上。这是中海区别于竞争对手的关键标签。

上半年，中海地产实现正向经营现金流 337 亿元，并提前或到期偿还境内外今、明年债务人民币 582.4 亿元。

截至 6 月末，中海地产总借贷为2515.5亿元，中海地产在手现金为 1142 亿元，现金占总资产的比例 12.4%，资产负债率为 58.3%，净借贷比率为 37.7%，加权平均融资成本3.54%，融资成本继续保持行业最低区间，继续保持“绿档”。

此外，在成本管控的费效比方面中海地产一直处于优势。上半年，中海地产分销费用与行政费用合计占收入的比例为3.8% 。

近两年来，随着行业规模见顶，以及由于调控带来的行业利润水平下降，房企开始向管理要红利，企业在降本增效方面积极探索。中海地产在三费费率控制方面一直是行业的榜样。

据了解，中海地产已经连续多年保持三费费率行业最低水平，2021年中海地产三费费率仅为3.1%。

市场的反馈有所说明，三大国际评级机构给予中海行业领先及稳定的信用评级，惠誉A-、穆迪Baa1、标普BBB+。

针对未来发展，管理层则表示，中海地产将继续保持稳健审慎的财务水平，主动谋发展，积极防风险，攻守兼备，不断提升主流城市的市场份额，保持行业领先的盈利能力，有信心分享房地产下半场行业集中度提升的红利。