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南洋未来社区楼盘位于温州龙湾浙江省温州市龙湾区永中西路于孚敬路交汇处（市委党校东侧），由浙江凯恒未来科技有限公司精心打造，项目正持续推售中，最新参考价格为16000元/平方米，通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，南洋未来社区楼盘价值评分为9.2分。当前，南洋未来社区价格为16000.00元/平方米，较周边三公里在售普通住宅项目均价低15.4%，南洋未来社区项目价格具备一定优势。

项目前期宣传资料

不过说到底，“风水”作为一种民俗文化，向来都是百家争鸣，比如绿城·桂语青澜位于大罗山的正北面，又在水心河的正南面，如果按照唐朝宰相李吉甫在其《元和郡县志》中——“山之南，水之北，曰阳；山之北，水之南，曰阴”的说法来看，桂语青澜南面是山、北面是水，那不是属于妥妥的“双阴之地”？

再比如，桂语青澜正南面有着一座胡公庙，东南面还有一座觉善禅寺，两者皆有香火供奉，如果按照部分民间流传，住宅正南方若有庙宇，或会出现“灾煞”；而东南方若有寺庙镇压，则可能影响气脉走向。

说起来玄乎瘆人，但一座大山和两座宗教建筑，真的能有这么严重的影响吗？

因此，有关风水的说法，不管是“龙地”还是“阴地”亦或者是“灾煞”，都毫无科学依据，不可盲目相信，更不能做为选房的依据。

真正从选房的角度考虑，楼盘南面如果存在高山——

一方面，山体可能会遮挡大量阳光，尤其在太阳高度角较低的冬季，山脉的阴影或许会长时间覆盖楼盘的部分区域，且由于山脉阻隔，冷空气会在山岳北麓（暨楼盘方位）堆积，再加上山体比热容较小，夜间降温迅速，楼盘周边气温会快速向温度更低的山体传导热量，居住环境相对于阴冷，这也许就是古人说“山北为阴地”的科学解释。

大罗山水汽形成的烟雾缭绕|图源才发传媒

另一方面，温州夏季盛行东南季风，南面山脉会阻碍季风进入，造成楼盘周边的热量以及水汽难以发散，并且山体在白天吸收大量太阳辐射后升温，山中植物还会在蒸腾作用下产生大量水汽，再加上山体带来的气流闭塞，极为容易形成“热岛效应”，致使周边居住环境闷热潮湿。

尤其对于绿城·桂语青澜而言，据天地图测距，项目与大罗山脉的直线距离甚至只有百米左右，这么近的距离，不仅可能出现“冬阴冷、夏闷热”的现象，而且大山所带来的压迫感更加明显。

言归正传，绿城·桂语青澜的入市时机太晚，导致项目当前的售价定位非常艰难，当下温州楼市的新盘竞争力无非是在“价格”以及“品质”上做文章，而桂语青澜首先要面对的“强敌”，就是项目周边的竞品——南洋未来社区！

【竞品强势，压迫感极大】

作为省级未来社区，南洋未来社区于2024年1月开盘，相比绿城·桂语青澜领先足足一年多时间的先机优势，尤其在以属地客群为主的瑶溪南板块，购房意愿较强的客群都已经被南洋未来社区不断刷洗，剩余客群普遍存在观望情绪极重、预算有限、眼界更高等问题，对于桂语青澜而言成交难度较大。

南洋未来社区实拍

从产品来看，南洋未来社区面积段覆盖89㎡-143㎡，且户均享受约5%的空中花园面积赠送，相比普通住宅的同面积段产品得房率更高，而项目外立面采用“全铝板+大玻璃+阳台全封窗+首层局部石材”的改善型配置，在刚需市场认可度极强。

相比之下，绿城·桂语青澜的面积段在89㎡-139㎡，与南洋未来社区客群高度重合，已经失了先机，而在配置方面，仅采用“部分铝板线条+涂料”的外立面，这样的外墙配置放在当前市场竞争力实属一般。

如果考虑到周边配套的成熟度，南洋未来社区的优势更加明显，不仅与S1线轻轨站近在咫尺，而且自带约2.34万平方米的九大场景；约4万方即将招商的南洋商业水街、D综合邻里MALL；已动工的浙师大附属南洋中学……丰富完善的配套对于购房者需而言相当加分。

南洋未来社区实拍

最后看价格方面，南洋未来社区明面上的毛坯均价约1.5万/㎡，如果算上折扣、返现等优惠方案，再折算空中花园面积赠送，项目实际的购房成本约在1.35万+/㎡左右，相比桂语青澜惠后约1.39万/㎡的毛坯均价而言，南洋未来社区的性价比更为明显。

【板块房价深跌，次新房压价巨猛】

近几年，温州新房价格狂泻，很大程度是由于“二手房、次新房降价倒逼”引起。

据安居客数据，目前绿城·桂语青澜周边住宅房价普遍较低，其中卓越维港（次新房）挂牌均价约1.45万/㎡；祥生睿城（商品房）挂牌均价约1.5万/㎡；凤凰城（商品房）挂牌均价约1.2万/㎡；瑶溪住宅区（安置房）挂牌均价约在7000-9000元/㎡。

另据属地中介反馈，目前该区域的实际成交价格，一般在挂牌价的8折上下，以对比性较强的卓越维港为例，实际成交价约在1.1万-1.3万/㎡左右，价格相比绿城·桂语青澜约1.39万/㎡的惠后毛坯均价而言便宜许多，但整体成交量也依旧疲软。

卓越维港实景|图源卓越集团

【地价近乎腰斩，产品断代】

当前温州楼市绝大部分拿地较早的项目，或多或少都经历过土拍市场的背刺，而在瑶溪板块中，这种背刺更为惨烈，甚至能达到“掀桌子”的地步。

绿城·桂语青澜于2022年拿地，当时楼面价高达约9000元/㎡，而在去年年底，桂语青澜隔壁的【永强北片区瑶溪南单元12-G-03地块】成功出让，该地块不仅属于“第四代住宅”，还享受温州“高品质住宅”标准加持，但成交楼面价仅约5120元/㎡，相比桂语青澜拿地价格近乎腰斩！

此前，本平台曾多次强调“第四代住宅”对于温州市场前期产品的碾压优势，并且在成交楼面价差距极大的情况下，该地块的价格预期拥有充分的遐想空间，更何况该地块距离桂语青澜太过相近，一旦入市就是残酷的白刃战，仅从先天条件来看，对于绿城·桂语青澜而言极为不利。

不仅如此，2024年6月，曾推广名为“翡翠半岛”的【瑶溪南单元12-E-08地块】在法拍市场低价成交，该项目在所有楼幢均已结顶的情况下，成交楼面价却仅约5621元/㎡，低廉的楼面价和建设成本，足以让该项目拥有宽裕的定价空间，如果接盘的开发商舍得让利，无疑将对绿城·桂语青澜产生较大威胁。

【浙南科技城新盘降价，板块承压巨大】

可以预见，未来瑶溪南区域内的新盘倾轧必然非常残酷，但相比于板块之间的碰撞而言，这种程度最多只能算是“小打小闹”。

在龙湾大部分购房者眼中，置业的优先级综合房价、板块前景、城市界面、区域发展成都等方面，可以笼统按照“蒲州≈龙湾中心区＞浙南科技城＞永中＞瑶溪南＞其它”的排序，最后以自身条件不同进行选择。

其中，瑶溪南处于这条置业链的末尾，板块的去化支撑绝大部分来自于属地客群，除去小部分因情怀置业的购房者外，有相当占比的购房者置业瑶溪南的原因，都是由于预算有限而没有太多选择。

然而，随着楼市下行市场愈发低迷，龙湾整体房价出现明显跌幅，其中浙南科技城由于近几年供应量庞大，新房价格一路狂泻，次新房价格也出现显著回落，部分新盘房源价格甚至跌到与瑶溪南板块相当。

目前，浙南科技城的云创未来社区、龙湖揽境、四季宸章等楼盘，有相当一部分房源的实际成交价已经跌至1.2万-1.4万/㎡，而在今年中旬就会有项目开始交付，到时候大量次新房扑入市场，板块房价很可能将再次跌底。

另外有传闻称，浙南科技城某新盘将以5折左右打包转让，届时重新定价后，可能还有不小的下降空间。

此举为业主多得了“不花钱”的面积，也节省了金钱和精力，要是业主自行封窗，双联阳台起码要3-4万左右的费用。

在户型设计时，项目将包好的生活阳台做到完全室内化。

户型详情

1、建面约89㎡三房两厅两卫户型

洞察年轻人的需求痛点，虽然是“上车门槛型”户型，但在预算控制和居住体验上，两手抓、两手都硬。

南向三朝南+三阳台。追求实用，客厅南侧阳台并入客厅，次卧阳台做生活晾晒，客餐厅进深增加，空间感尽显，可以去PK市场上不少100㎡的户型尺度了。

追求气派居住体验的话，客厅、次卧之间非承重墙，则可全部打通纳入客餐厅系统，开放式书房、钢琴...那么它的公区尺度甚至可以直追市面130㎡以上大面积户型。

主卧套房设计，独立卫浴间，提升私密性。南向“空中花园”，盛得下日落黄昏小酌。

2、建面约127㎡花园边厅户型

时下购房者非常偏爱边厅户型，边厅有两款户型，分三房/四房设计，空间尺寸上有差异。

共同亮点，餐客厅与空中花园相连，就餐、会客时更好地享受户外开阔美景。

除了边厅户型，南洋未来社区对深受温州市场喜爱的四朝南户型，进行了一定程度的迭代。

3、建面约127㎡四朝南户型

四朝南户型充分发挥南侧遮拦少、日照充足的优点，深受温州业主喜爱。

南洋未来社区的建面约127㎡四朝南，南向整体面宽达到奢侈的约12.9米。

南向阳台升级到四阳台，双联生活阳台+双联“空中花园”。北向带生活阳台，这么多的阳台，观景黄昏小酌有阳台，凉晒衣服有阳台，连家政洗涤还有阳台。

更值得一提的是，大大增强户型可改性，客厅与次卧相连非承重墙，拆掉墙体，客厅+多功能开放空间，形成舒适宽厅，又兼容四房功能，可谓是鱼与熊掌兼得。

如果预算足够，建面约143㎡“一步到位”，能满足既要又要还要。

4、建面约143㎡四房两厅两卫

该户型位于沿河楼幢的西边套，近看河景、园景，远眺山景、城景，享受四重景观。

功能上，动静分区。北向房间可做娱乐房，并入客餐厅与“空中花园”联动，营造多功能社交空间。

静区，朝南三卧室，三个卧室都带观景阳台。

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