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城投红树林最终定稿了，由最开始10栋楼不断调整到了最后8栋，以前最大楼栋间距离是64米不断优化到现在最大楼栋间距91米。项目整体建筑密度减少了15%，从而整体园林绿化面积也多出了3万方。面积段105-127-129-139-170平。新增了170平户型改善客户。预计首开1号楼和2号楼 105平得房率96.8% 127和130 得房率104%。城投红树林10月25日10:00启动圈存。售楼部也明天正式开放目前已出了官方放风价做个参考价:105户型:165万起，117户型:190万起，129户型:215万起，具体价格只有等开盘才知道。

城投·红树林位于江汉区常青五路与新湾五路交汇处的城投·红树林项目，规划用地面积7.3万方，定位打造以“森林式居住社区”为核心理念的高品质小区。走进这个项目就可以看到一片占地8500平方米的水杉林，形成了一道独特的风景线。该项目提取了市委党校的红色文化水杉林的元素。这也是项目名称的由来。项目将打造准四代超配改善森活区，这也是板块内第准四代住宅项目

但城投红树林的产品综合性以及所处板块的竞争格局，与前两个项目有本质区别，会存在一些“不稳定因素”。

同时也因为热度高，需求大，很多从业者在给购房者推荐的时候选择性忽略掉了关于这个盘的一些问题。

在下面会讲的一些问题并不是刻意抨击这个项目，而是把关于它完整的信息呈现出来，让在意这些问题的一部分群体了解这些信息之后，再做选择。

板块断供，需求积压。

项目位置在常青五路与新湾五路交汇处，行政区位属于江汉区，环线位置属于三环内的“2.8环”。

整个项目周边的环境属于新老夹杂，大多都是20年左右房龄的老社区，但好在江汉区内有城市更新资金投入，这些老旧社区有过翻新改造，房龄虽老，但整体观感不算差。

项目整体布局的西北角为项目配建初中，东北角为写字楼，西南角为红树林水杉公园，东南角为项目配建的幼儿园，住宅部分被公园、学校、写字楼合围在整个地块中间，整体三面临街。

住宅部分整体由8栋22-39层的高层+超高层组成，其中5号楼为西南朝向，剩余楼栋为南北向。

*5号楼存在上午南向无采光，下午有南向有西晒的困扰。

在6、7号楼的北侧有中学规划，3号楼的南侧和2号楼的东侧有幼儿园。

*对应的2、3、6、7号楼会有学校噪音影响。

6号楼的南侧和5号楼的西南侧能直面红树杉公园，且南向无遮挡，是整个地块中视野最好的楼栋。5号楼也因为有直面公园的卖点，平衡掉了东西朝向的弊端。

1、2号楼南向临长青五路，3、8号楼东侧临新湾五路，6号楼西侧临新湾四路，这三条路为双向2-4车道的非主干道，但因为周边社区较多，早晚高峰较为拥堵，且路边停车违停车辆较多，参考下图，会有观感和噪音上的影响。

△此为城投红树林东侧新湾五路

楼间距方面，数据如下：

1号楼西边户和5号楼东边户、2号楼东边户和3号楼西边户、6号楼东边户和7号楼东边户会存在北向卧室和南向卧室的对视困扰，因为南北向楼间距只有15-18米左右。

从楼栋分布和楼间距数据来看，1、2、3、8号楼为采光最好的楼栋，4、7号楼的中低区为采光最差的部分。

城投红树林的真实容积率到底是多少？

看了红树林的楼栋布局，如果是看房子比较多的朋友应该会比较困惑，明明大部分是超高层，明明感觉很密，但是容积率还只有2.73，感觉不对又说不上来哪里不对。

原因是：城投红树林的容积率计算是包含了初中+红树林公园+幼儿园部分的，这些部分拉低了整体容积率，所以实际住宅部分容积率应该如下：

*住宅建筑面积/（总用地面积—公园占地面积—初中占地面积—幼儿园占地面积），也就是180000/（73346-16000-8500-3780.77）=3.99。

这个容积率数据不是开发商刻意为之，是地块条件决定，在拿地之初该地块就明确了宗住宅建筑面积和学校公园占地面积。

▍户型分布

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