西安城墙内(市中心)老房子是否值得购买?

　　众所周知，房子这个面包的价格，取决于土地作为面粉所体现出来的价值，换句话说，对于老房子而言，较长的房龄+外观已显残破陈旧的房子本身已经不值钱了，真正值钱的是它脚下的那片土地！所以只要市中心的土地是值钱的，老房子就具备升值的空间。

　　那么，最重要的问题也随之而来，哪里是市中心？这里指的并不是你买房时候的市中心，而是你卖房时候的市中心，也就是说，至少五年，一般考虑十年，之后的市中心是哪里？这是很多购房者往往会忽略掉的问题。而这就要看城市自身段位所在了。比如一线大北京，即使北京市政府迁到通州，但帝都的一二环依旧是人们趋之若鹜的地方，作为城市的核心地带地位无可撼动，只要市中心不会大范围的迁移，老小区所处地段的土地资源就是稀缺珍贵的。

　　但是中国更多城市的市中心是老城区，扩建亦或改造都是大费周章。于是这类城市就会建设新区谋求发展。那么随着新区各方面功能的日趋完善，市中心就注定会往新区方向迁移。而市中心一旦迁移，老城区自然而然会进入衰落阶段

　　这种情况下，新区房价一路走高，各方资源不断涌入，老区相形见绌之下，房价不涨或者缓涨实际等于贬值。最终形成“富翁住市郊别墅，中产住新区高层，贫民挤市中心老破旧”的局面，当年买下的“老旧小”，升值慢，拆迁不知猴年马月，买房人只能望房兴叹。

　　那么市中心老房子老小区，值不值得购买这个问题，就可以得出这样的结论：

1.市中心不会大范围迁移的城市，老小区也会越来越贵，上涨空间仍然存在，值得入手。

2.市中心会会随着新区的建设而迁移的城市，原来市中心的老房子和老小区，大概率成为“贫民窟”般的存在。

　　如果在1类城市，老房子值得购买，投资的话计算着房龄适时出手，别等房子老成国家“保护文物”就行，自住的话，也可以享受到周边非常成熟的便民生活条件

　　如果在2类城市，绝大部分老房子难逃“被套”命运。

　 很明显，西安就属于这第2类城市

　　西安早在建国后大三线建设时期就是西北地区军事、教育、军工、科技的承载地，也就是说，上世纪中期西安城墙内的老城区域已经规划和发展的很成熟了，能够提供的开发资源就会十分有限——大多是中大型企业及研究所，导致了目前城内路网狭窄，交通日渐拥堵；且随着时间的推移，很多小区住宅楼日渐老旧破败。

　　除了房子本身因破旧居住体验远逊于新房，这类老房子往往存在这些问题

一、周围环境建设、小区设施设备陈腐老化，质量方面安全隐患不容忽视

二、西安很多老旧小区没有物业，存在的居委会管理水平和专业程度要打折扣

三、老旧小区一般都没有地下停车场，私家车只能露天停靠，并且车位往往不足；整体绿化情况也不尽如人意

四、老旧房子的翻新成本会比较高，水电线路改造会比较麻烦

五、因为房龄久，银行是否提供贷款尚不可知，即便允许贷款年限也较短，还贷压力较大。

　　从西安的整体发展思路看，今后的发展区域不会以老城区为主，拆迁难度大成本高是一方面，更多的在于开发商早已形成“跳出城墙的思维”，即与其大力气改造一个旧城，不如直接绕过这环，在较偏的区位重新开发，比如西咸、浐灞、泾渭、航天城这些区域。这些区域拆迁难度低，可供应的土地面积大，开发成本低。

　　要知道，开发商最喜欢抢的是净地，即已经拆迁完毕直接拍过来就可以开发盖楼的。很多大开发商不愿意在城内做城改，就是因为涉及到各方面拆迁环节，中间的手续问题实在是太多，同时安置面积过高会导致小区很难卖上一个好价钱，整体合计并不划算

　　西安前些年房价低城改因素不容忽视，五证不全的城改房小区环境和品都非常一般，销开发商为了较快回笼资金，自然要降低价格，一个项目低价销售并没有什么，但如果是大量的城改项目同时启动入市，大家都在证件不全的情况下低价销售，整体区域内的房价自然就上不去。

　　并且对于西安，还存在重要的一点，就是“古城”的保护工作，老城区都是保护性开发，地价较高，而这几年西安GDP的“扛把子”都集中在三环以外以及西安三环一周70公里左右，这些区域在五年以前基本都是平地和田野，农村征地价格相对而言较为低廉，而这些区域又集中了大量高新企业，是新白领的集聚地，有需求，开发商的成本又低，加之以全力炒作，多方受益，何乐而不为？

　　同样，也可以反向思考。如果买房，就要追着新区买，追着未来的“市中心”买。

　　而这，就是逆城市化的表现形态。而城市中心区的老房子的价值会随着房价整体趋势发展，但不会是引领者。不仅西安如此，中国大部分城市，都遵从着这一逻辑。

　　其实买房子，人人皆有“我想买在市中心”的想法。而“市中心”不再是传统意义上的老区，而是顺应城市发展，被定义的市中心。可以是一线城市北上广的老城区，也可以是二三线城市新区的中心。永远跟着城市发展的大趋势走，总归是最正确的。