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整体概述

华润置地 天宸上院楼盘位于成都成华成华区保和街道长春社区2、3、4组,东升社区10组，由成都润泽蓉锦房地产开发有限公司精心打造，项目处在待售中，通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，华润置地 天宸上院楼盘价值评分为9.2分。

交通配套

周边直线3km范围内有10个地铁站（双店路、崔家店、槐树店、理工大学、东郊记忆、来龙、十里店、迎晖路、杉板桥、十陵），轨道交通发达，距离最近的地铁站是双店路。

周边直线1km内有16个公交站，距离最近的和顺路站仅有221m，周边公共交通极为便捷。

教育配套

直线3km范围内有63个幼儿园;21个小学，如成都师范附属小学(城东分校)、成都石室小学、四川交响乐团附属小学、成都市双庆小学校、成都市建设路小学(枫林校区)等;9个中学，如成都南华实验学校、双庆中学、成都双语实验学校和悦分校初中部、成都市华建学校、成都理工大学附属中学等。

生活配套

楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有14个一级及以上医院。其中成都市第六人民医院东虹院区距离楼盘2.2km，成华区中医医院(成华区第六人民医院)距离楼盘302m，四川省人民医院东篱医院距离楼盘2.5km，成都誉美医院距离楼盘2.7km，为医疗需求提供了保障。

楼盘周边3km范围内有10个商场，包括招商花园城购物中心、龙湖·滨江天街等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。

楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有36个公园，距离最近的仅258m，非常方便日常休闲使用。

产品设计上，140㎡-175㎡的小高层中规中矩，而6层上中下叠墅则是三环内稀缺的产品。值得注意的是，39户叠墅占据了整个地块约30%的空间面积，叠墅间的楼间距也在15米以上，可以充分保证后期的居住舒适度。

项目亮点虽不少，但是劣势也较为明显。首先，周边的还有大量城中村需拆迁更新，有一定兑现周期；其次，居住配套还待完善，距最近商业综合体在1.5公里以上，地铁12号线至少要2029年左右才能通车，教育资源较为匮乏，规划的学校尚未开工建设。

贰

华润·华宸府

占地面积：49.621亩

项目地址：成华区万年场街道槐树店二路

楼面地价：20400元/㎡

总户数：391户

产品面积：182㎡-253㎡大平层

华宸府，华润“府”系高端产品线，位于槐树店迎晖路片区，是主城最受关注的城市更新重点区域，2023年6月华润置地与成都市政府签订《迎晖路燃气公司综合开发项目》合作协议。重磅！华润置地入主迎晖路燃气公司综合开发项目

项目占地约50亩，容积率2.5, 地块呈“人”字型分布，北侧是槐树店目前的天花板项目—新希望·锦麟壹品（开盘清水均价3.3万/㎡），南侧为新规项目首开·臻礼著，东侧有180余亩的鲁能城及其商业街，西侧与东桂四号院相邻。

华宸府和天宸上院类似，均被多个公园绿地环绕。项目本身自带约9亩景观绿地，虽为市政公园，但根据现场施工情况，公园与住宅正同步施工中，后期小区大门将与公园融为一体。另外，项目东南侧的10余亩运动公园已基本竣工等待投用，还有早已郁郁葱葱的鲁能城配套绿地。

产品设计上，华宸府182㎡的起步面积，就已充分说明项目的豪改定位，宣传重点在“空中森林”、露天悬挑泳池、铝板+石材的外立面等创新之处。

但个人观点，华宸府的最大优势在于，核心大板块中的稀缺小环境。

核心大板块，迎晖路片区是三环内最具价值潜力且能连片开发的区域。商业有东方希望上东里、成华和悦广场两大在建商业项目，交通有成洛大道、蜀都大道迎晖路段、玉双路东沿线三条主干道横跨整个片区，以及地铁4/7号线。金色中环下一个爆发点，迎晖路!

另外，片区紧邻攀成钢、万象城两大高能级板块，在享受完善的居住配套的同时，还能很好承接上述区域的高端改善客户。

稀缺小环境，华宸府周围不乏多个改善项目，但都多多少少有点瑕疵。澳南锦江序有高压电线的干扰，新希望锦麟壹品受到成洛大道车流影响，首开臻礼著部分楼栋南向主采光面与双林小学教学楼存在近距离对视，且东侧个别楼栋临片区主干道槐荫路。

华宸府南北都为新建改善项目，北侧可看新希望锦麟壹品的中庭景观，南侧则是自带归家公园、槐树店运动公园和首开臻礼著，且不临任何主次干道，居住纯粹度非常高。

华宸府也有不足之处，首当其冲就是有点贵，按精装3.5万元/㎡计算，总价来到了630万-900万区间，这个价格在高新南区、锦江区也有很多选择；其次，迎晖路片区的价值潜力毋庸置疑，但仍要相当的兑现时间；最后，豪改项目不能有大的短板，片区配套初中暂无任何消息，存在不确定性。

叁

万景·公园道1號

占地面积：15.178亩

项目地址：成华区保和街道嘉陵江路

楼面地价：19800元/㎡

总户数：132户

产品面积：143㎡-185㎡大平层

万景公园道1號，处于东客站绿轴公园南侧，片区城市界面感高级，毛细路网完善，加上绿轴公园与塔子山公园的交相辉映，会给人一种豪宅板块的错觉。

项目占地15亩，地块形状方正，北侧为住兼商用地，南侧是社区医疗用地，西侧紧邻中国能建西南总部办公楼，东侧则是早已停工的项目“中迪中心”

东客站片区本来有豪宅板块的基因，占据城东核心地段，高起点、高规划，崭新的城市界面，巨量的商业项目，优质的教育配套，丰富的生态文化景观，最终兑现却不及预期。

虽然天祥港澳中心、东来悦府、井泰东方广场、中迪中心、雪松IN天府二、三期皆已停工，但瘦死的骆驼比马大，东客站片区的城市总体设计在三环内仍是顶级。

假设上述项目都能复工建成，兑现之前的规划蓝图，那么东客站依然会成为主城区的头部豪宅板块。

回到项目本身，公园道1號规划了4栋17层住宅，均采用端厅设计，其中185㎡楼王做到了4室2厅4卫，180平面积段的三套房设计在当下还是比较少见。

图源:成都房小团

配套方面，因东客站城市级TOD正在规划设计阶段，不仅周围底商也非常有限，大型商业项目只有去蹭锦江区的COSMO天廊和华宇广场，不过好在距离都在1公里左右。

教育资源，东客站的配套学校，成都英华学校划片范围，目前只包括绿轴公园北侧的几个小区，公园道1號大概率是划入成都蓉城小学。

总体来看，公园道1號项目优劣势都比较明显，优势在于地处核心地段，城市界面良好，生态资源、交通路网都属顶级，劣势则是周边停工暂缓开发的项目众多，东客站城市级TOD还在规划设计阶段，短期缺乏完善的生活配套。

肆

绿城·润百合

占地面积：26.365亩

项目地址：成华区保和街道九寨沟路

楼面地价：20500元/㎡

总户数：230户

产品面积：140㎡-165㎡大平层、175㎡洋房

绿城·润百合，地处成华区东客站与锦江区塔子山的交界处，属于攀成钢的价值外溢区，且有东大街作为主要交通动线，前往攀成钢核心区距离只有1.5公里左右。

项目总占地26亩左右，由两宗连襟地块组成，北侧为人居九林语叠云阁、南侧是成大附中高中部，东侧有几个新建的安置小区，西侧紧邻城投32亩项目。

绿城·润百合是绿城直接投资开发的项目，而非绿城参股或代建的项目，在交付品质上已经有了保证。虽然行政划分上属于成华区，但其正好处于锦江和成华交界处，地块有一小半已在锦江区的范围，居住上也更依赖锦江区的配套资源。

商业方面，覆盖了从城市级商业、区域级商业到小区底商的完整层级。攀成钢的光环购物公园、环贸ICD仅仅一个地铁站的距离， COSMO天廊和华宇广场都在500米以内，锦江区一侧的塔子山壹号、恒大望江华府等住宅小区都交房多年，底商已经非常成熟。

交通方面，地铁2号线塔子山站、地铁7号线大观站都在600米范围内，东大街和中环路也很好的构成了“一横一环”的主要道路动线，加上东客站与锦江塔子山片区的毛细路网早已比较完善，绿城26亩项目在交通上基本没有短板。

生态方面，两宗地块中间的秀水河小溪，提供了为数不多的活水生态廊道资源，小溪两岸大约有8亩左右的绿地景观空间，可为项目提供融入内部设计的微型生态景观资源，打造“小桥流水人家”的诗意栖居场景。

教育方面，虽然两宗土地位于东客站板块，但小学划片大概率与人居九林语一样，同为成都蓉城小学，未来也很难划入英华学校招生范围，这也是项目存在的少数配套短板。

产品设计上，项目围绕秀水河小溪两侧景观绿地，规划了5栋17层小高和5栋7层洋房，小高层为2梯2户，可能有140㎡和160㎡两个户型，洋房均为175㎡，1梯2户。

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