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整体概述

产发集团·新悦府楼盘位于石家庄正定迎旭路与园博园大街交口北 行500米路西，园博园西门对面，由石家庄亦顺房地产开发有限公司精心打造，项目处在待售中，通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，产发集团·新悦府楼盘价值评分为8.8分。

如果你觉得信息量还不够大，那我再加点料：今年（2025年）初公布的新版「国土空间总体规划」中[5]，居然出现了石家庄至张家口、至天津的铁路线，也就是决策层曾提出的「石张铁路」和「石津铁路」。虽然这两条线路，目前还只是地图上的两条线，连一份正式的文件都没有，更不要说列入「铁路中长期发展规划」，拿到立项的入场券，但我们至少可以从线路走向来大致判断，决策层想把这两条关系到石家庄构建「米字型」枢纽的铁路线引入到那里：

正定东站。

这就和石雄高铁规划里，正定东站要「预留其他线路引入条件」的要求相呼应。所以，对于正定东站的前景，决策层是有想法的。

回到7月11日的那次会谈。在新闻通稿中，有两点值得玩味：正定决策层提出，要把正定东站打造为「南北纵横、东西贯通的铁路枢纽」。这说明，在正定决策层眼中，正定东站不能只是一座普通车站。为此，在通稿里，这座车站连名字都变了，被改称为「石雄铁路正定站」。接近正定决策层的朋友告诉小回，车站名的变化，并非新闻通稿的笔误，而是决策层的长远打算，要将「正定站」的名字放到这里，并以此为核心：

在车站所在的「正定新城」做大文章。

这座宿命逆转的高铁站，如同正定新城的缩影。春节前，正定新城再次更名，连这个名字也会逐渐消失在我们的视野里。可新的「正定新城」，并非降级了，恰恰相反，体量膨胀的它，「盘子」更大，使命更重。为此，正定决策层还组建了自己的城投平台，在去年完成资产注入、团队扩充、功能扩增和迅速入局后，正定新城几乎所有的大动作里，都有了它的身影。正定决策层很清楚：

要想把这个更大的盘子做扎实，就要有「这双手」。

如今，这双手也伸到了楼市：它的第一个项目——产发集团新悦府已经亮相。不过，在这个首秀项目上，你丝毫看不到一个地产新手的羞涩和懵懂。

当我们把这些展现在公众面前的动向集合在一起，便可一窥在过去两年内两次更名，并在春节前完成「大一统」的正定新城，未来正走向何方。

01

即将作古的「正定新城」

其实，「正定新区」这个名字，早在2023年便已彻底作古，变更为「正定新城」，「去新区化」就此迈出了第一步。到了2025年，「正定新城」也被「正定自贸区」取代。

除夕前一天（1月27日），正定自贸区党工委、管委会正式揭牌[6]。与五年前的首次亮相不同，新闻通稿把这次揭牌称为正定自贸区实现了「四区融合」。

这里的「四区」，分别是正定自贸区、正定高新区、综合保税区和正定新城。鲜为人知的是，正定新城自「新区」开工至今已十四年，正定高新区和综合保税区设立十一年，加上正定自贸区，四区之间相互交叉、盘根错节，也有五年了。这期间，是你干你的，我干我的，无论是招商引资，还是公建配套，并没有实现协调统一，结果是白白浪费本就有限的行政资源。

事实上，2023年「新区」改「新城」，便是「四区融合」的第一步，过去两年，机构整合、职能撤并、人员重组，滹沱河北岸表面上悄无声息，实际上大刀阔斧，终于在春节前完成了四区的「大一统」。

严谨地说，「正定新城」这个名字也即将作古，取而代之的「正定自贸区」，完全覆盖东至藁城界、西至正定老县城、南至滹沱河、北至机场的广大地域。但在城市功能上，小回依然用「正定新城」这个名字，方便大家理解。

正定如此大力度的整合重组，是在为即将到来的「风口」做准备。

02

全面融入石家庄都市圈

去年底，石家庄拿到了新版「国土空间总体规划」（以下简称「新版总规」）的批复[7]。除了市辖八区通过「一主」、「四辅」，在批复中被点名外，剩下十一个县、市，只有一个有这样的待遇。

不用猜，那肯定是正定。最高决策层在批复中要求：

「统筹正定县保护和发展」。

正定的「特别之处」，不用赘述。也因此，和石家庄拿到新版总规批复的同时，正定的新版总规也拿到了批复[8]。小回直接上干货：

正定的地位：石家庄都市圈的重要组成部分。

正定的功能：国家历史文化名城、城乡融合发展先行区、数字经济创新发展试验区和重要的历史文化旅游目的地。

顺便透露：曾在2023年底有过惊鸿一瞥的「石家庄都市圈」规划，已经接近于拿到批复，将在今年初公布。它将成为多项重大工程和投资的「上位规划」，尤其是盛传多年，但一直没见落地的市域铁路。这项规划，小回后面会专开文章解读。

如果你认为，新版总规批复中，正定作为「石家庄都市圈重要组成部分」的表述有些简单和敷衍，那我们就干脆拿出2月14日刚刚公布的新版总规来看[9]。关于石家庄都市圈，其中明确表示：

正定要「全面融入石家庄都市圈」。

正定和石家庄中心城区之间的关系，2020年以前靠的是「一河两岸」、「跨河发展」。但在正定先后完成了「县（正定县）区（正定新区）合一」（2017年）、「新区更名」（2023年）和「四区融合」（2025年）之后，两者的关系就要建立在了更大的平台（石家庄都市圈），以及更高的战略（滹沱河经济带）上。

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