潘石屹出售SOHO中国,或为赴美定居铺路

6月16日，SOHO中国发布公告称，黑石集团以5港元/股，总额30.48亿美元的价格收购SOHO的全部股份。收购后，SOHO中国现有控股股东仅保留联交所上市公司身份与9%的股权。潘石屹家族在这次交易中，可以套现约合18.2亿美元。

对于中国房地产界来说，这次交易是一次不小的震动，也是知名地产开发商的一次影响不小的隐退。

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数次抛售资产，欲退出中国市场

从2012年开始，潘石屹就开始逐步地将名下的资产进行抛售。

2010年，北京市发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，要求签订土地出让合同的酒店项目一律禁止分层、分单元销售。于是潘石屹就顺势在2012年提出放弃散售模式，但此次转型并不彻底。

2013年~2015年，由于销售模式的限制导致销售物业大幅减少，SOHO经历了净利润率连续的大幅下跌，三年的净利润率分别为-30.2%、-44.78%、-86.82%。

2015-2020年SOHO中国营收&净利润图（图源网络）

自2014年2月，潘石屹以52.3亿元向金融街控股出售了位于上海的SOHO海伦广场及SOHO静安广场起，SOHO就走上了连续变卖资产的道路。据不完全统计，从2014年至被黑石收购之前，潘石屹已经处置了近350亿元的资产。

SOHO中国历年出售物业图（图源标注）

但频繁的抛售并没有给SOHO带来较高的盈利率。虽然SOHO中国在北京、上海都占据了核心的地段，拥有着得天独厚的地理优势。

但散售模式的短板限制和摇摆不定的战略定位始终是SOHO进一步发展的桎梏。全联房地产商会商业地产会长王永平表示：“SOHO中国虽然曾经名噪一时，但是它的出名主要因为潘石屹夫妇个人的名人效应，以及建筑设计上的前卫，他们的产品品质与运营其实从无可圈点之处，而且其散售一直被诟病，在商业地产领域其实从来没有获得过主流的认可。”

如此频繁的抛售行动之下，外界的质疑声音纷至沓来。不少不明真相的群众纷纷猜测：潘石屹是不是要变卖国内资产，跑路美国了？

面对外界猜测，潘石屹矢口否认，并发表言论称：“最近，关于我们负面新闻比较多，说我们跟王健林、李嘉诚一样把资产都抛了、我们要跑了。请问我们往哪里跑？”但历经数次转折，2021年SOHO终于被黑石收购，套现约18亿美元。

潘石屹家族多年来被外界猜测的“跑路”等谣言也逐一成真，潘石屹也在SOHO被收购之后关闭了微博评论。

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降价十亿出售，为何低价也要卖

关于潘石屹出售SOHO的价格，许多人也充满了疑问。依照SOHO的状况并不是走投无路，为何要自降身价十亿，打七折出售自己的根基大业呢？

望京SOHO（图源网络）

上文也曾经提到过，SOHO中国的营业状况一直令人堪忧，不见起色。加之2020年初疫情重击，SOHO就一直凭借着收取地租维持经营。根据SOHO中国2020年的财报数据显示，集团中支撑正常运营的项目仅剩9个，且全部分布在北京和上海，全年实现营收21.92亿元，净利润5.43亿元，同比下降58.9%。

同时SOHO中国的资金流动性也不够理想，现金数量逐步减少。曾有观点认为，过去10年SOHO中国由发展商转型为“收租股”的执行能力欠佳。如果SOHO出售资产的计划失败，则在现有资产的运行基础下，经营上行空间十分有限。

在潘石屹手中，SOHO中国只会走向贬值，而没有了复兴的机会。对于潘石屹来说，变卖SOHO的资产也是帮助自己解决了一个包袱。除此之外，潘石屹与美国自很久前就有着不解之缘。全家人中只有潘石屹自己是中国国籍，因此变卖国内资产，举家移民美国可能也是潘石屹的较大目的。

潘石屹的妻子张欣是剑桥大学的毕业生，后成为了华尔街的金融精英，并加入了美国国籍。1995年潘石屹与张欣共同成立了SOHO的前身公司。

潘石屹（右）与张欣（左）（图源网络）

2014年，潘石屹家族为美国多所大学进行捐款，共计6亿人民币。张欣称，此举的目的是为了让中国的贫困生可以去世界一流名校留学。但潘石屹夫妇的小儿子于2019年入学哈佛大学，此举无疑是为其子进入哈佛大学提前购买入场券。

贱卖SOHO，只是潘石屹家族移民美国的其中一步。对于潘石屹夫妇而言它只是变现现金的工具，而非终身的事业。一直以来，SOHO中国一贯维持着高分红的惯例。

据媒体统计，自2006年以来SOHO累计分红共12次，以二人所持股权比例已经取得分红共计133亿元。加上将SOHO出售给黑石所得的财产，潘石屹夫妇“国内挣钱国外花“的目的已经十分明显。

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黑石捡漏，进军中国更进一步

这次豪掷千金收购SOHO的黑石，创立于1985年，至今已成长为美国较大的上市投资管理公司。该公司一直秉承着极其谨慎的投资态度，其创立者彼得森和施瓦茨曼投资前身家上千万，且对并购行业前景十分看好，但也只是合资投入40万美元作为启动资金试水。

该家公司只做“稳赚不赔“的生意，此次看中SOHO的项目也证明了黑石眼光独具和SOHO的商业价值之高。同时，黑石一直十分重视布局中国市场。2010年，黑石从美银美林手中接管了亚洲地产业务，并专门成立了一只用于亚洲地产投资的基金，中国是其重点配置对象。

2018年，黑石豪掷12.5亿美元收购上海购物中心怡丰城，随后又接手了塔波曼旗下三个购物中心项目50%的股权，其中的两个为郑州、西安熙地港购物中心。2019年，黑石在中国买下了价值200多亿元的商业地产。2020年初疫情冲击全球，黑石收购的节奏不退反进。

2020年10月，黑石正式接手融创旗下上海香溢花园三期第四栋项目，总价12亿元；11月，又启动了对富力地产旗下广州国际机场富力综合物流园项目的收购计划，并于今年1月份正式签署协议，交易总作价为11亿美元（约合人民币71亿元）。

同时，黑石对于中国的物流市场也很感兴趣，截至目前黑石在中国的物流布局已经覆盖23个城市，面积达到5300万平方英尺。2021年1月，黑石集团宣布，已从富力集团收购粤港澳大湾区内较大的城市物流园区70%的股权。6月，黑石集团又宣布，以13亿美元的价格收购了受困于财务危机的泛海控股旗下的美国国际数据集团。

此番黑石集团对SOHO中国的收购，将成为黑石集团迄今为止在中国市场上较大的一笔投资。如今SOHO中国已经易主，对于潘石屹来说，有人对他国内赚钱国外花的行为表示不齿，或对他向国外大学轻松捐款几亿，而对武汉疫情视而不见的行为感到愤怒。

但无法否认的是，潘石屹夫妇确实有着非凡的运气和商业本领。挣钱难，守住手中的钱更难。全身而退，对于潘石屹夫妇来说可能是较好的选择。

参考资料：

1、潘石屹为何一定要卖掉SOHO中国？（地产十一郎）

2、潘石屹如何打坏了SOHO中国的一手好牌（创业家）

3、潘石屹这回是真的卖掉了“根”（一点财经）

4、重磅！潘石屹退出地产界！（智通财经）