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在这几年的买方市场下，客户变得越来越理性和挑剔，这是很直观的变化。但不少同行因此就认为，有很大一部分的置业需求已经消失了，这就是一个重大的认知误区了！
明源君认为，需求从未消失或转移，而是正等待被唤醒，只有能让客户觉得买得值的好房子，才能做到这一点。
其实近期楼市并不缺红盘，甚至千万级产品卖到日光的也不少，这就很能说明问题。明源君今天就来分享一个典型的、引领市场需求的案例——招商锦宸府。
其所处的武汉经开区属于成长型城区，存量去化压力很大，多数楼盘只能以价换量。但招商锦宸府走出了独立行情：
5月31日首开就卖了139套，斩获2.8亿的业绩，2号楼首开即告罄，紧急加推了3号楼。
而进入6月以来，仅半个多月时间，招商锦宸府又卖了8000多万…更夸张的是，其成交价高于同区域均价的30%！
这组数据和周边市场形成了尖锐对比，不仅本土改善热情被瞬间点燃，区域的量价天花板也被双双打破，真正超越了行业“唯地段论”的思维定式。
招商·锦宸府项目位于神龙三路，是武汉经开区首个以“生活运营一体化”模式开发建设的房地产项目。项目总建筑面积21.6万平方米，设有茶室、宴会厅、健身房、游泳池、瑜伽室、体适能空间等配套功能空间，共10栋高层第四代住宅。地铁、医院、学校、商圈分布项目周边，公共服务设施完善。
这也验证了一个事实：只要项目足够好，客户还是会抢着买单。而且行情越是分化，硬核好盘越能逆势爆发。
那么，招商锦宸府到底做对了什么？
根据明源君的实地考察发现，其实背后秘诀很简单，就是从长期主义视角出发，构建一套更符合人之本性与时代期望的价值体系，招商蛇口称之为“生活运营”一体化开发。
凭借这套全新理念，总价段在200万上下的招商锦宸府，愣是做出了千万级豪宅的体感！无论产品、配套还是服务，都定义着“美好生活”应有的模样。
今天，明源君就来为大家详细拆解，招商锦宸府引领市场的两大王牌，相信能为读者们带来启迪与思考。
01
在明源君看来，招商锦宸府的“运营式开发”，是相当直观的从造房子到“造生活”的视角转变。它之所以各方面都能做得如此出挑，有两个关键因素。
一是源于招商蛇口“片统专家”基因的深厚综合开发运营能力；二是人本主义的好房子雕琢理念。
一方面，招商锦宸府将业主的喜好与生活场景，作为全周期开发的统领性指导，一切动作紧密围绕“美好生活”的构建来展开；
另一方面，又能依托于强大的资源整合能力、多元化开发运营能力，完美承接住多样化的需求。
这里面的实践思路其实很清晰，就是通过配套先行、深度服务、多元社群三大模块，来构建覆盖全人群生活需求和场景的升维社区。
一、先造城再造家，提前“养熟”家楼下的松弛感和烟火气
一旦从以人为本、长周期运营的视角来做项目，就注定会和传统项目呈现出截然不同的视野与格局。
招商锦宸府的商业、教育、医疗和公园等配套，都会在业主入住之前开放，甚至不少配套现在就已经在运营了！
比如隔壁的“花园里”，就是招商蛇口为社区量身定制的约9.9万方非标商业，一期已正式开业，二期也会在数月内开放示范区。等以后业主住进来，这片商业街早已成型。
“5月31日项目正式开盘，开盘当天，项目就接待了近500组前来看房的市民。”项目营销负责人徐萍介绍，项目共有125平米、140平米、165平米三种户型在售，以165平米户型为例，居住空间可媲美市面上220平米以上户型。目前，首开楼栋已售罄，加推的3号楼还有部分房源，亲子公园、漫野公园等配套项目正在抓紧建设，花园里商业街二期将于今年3季度开放示范区，“优惠的购房政策和完善的生活配套，精准对接了市民‘买好房子’的需求。”
“今年1-5月，全区新建商品房住宅成交超1800套，面积21.5万平方米，销售金额突破20亿元。”区住更局相关负责人表示，将聚焦人民群众对改善居住条件的新期待，不断优化产品供给，进一步提振消费预期，助力区域经济社会高质量发展。
平时业主可以下楼点杯咖啡、遛遛娃，在品牌店调试一下自行车，然后全家出发骑行去郊外……闲适与松弛，就是招商锦宸府的日常。
又比如精心规划的6大教育场景，将社区打造成了孩童的“成长共同体”，将“社区共育”概念落到了实处。
除了优质的学校资源之外，招商锦宸府还整合了自然教育基地、托管教育服务、街区教育业态和研学教育活动等，以无处不在的开放式教育场景，来推动社区孩童的全维素质提升。
但明源君认为，招商锦宸府最令人惊艳的，是豪横的绿地资源。其在楼下打造了约7.1万方的公园生态，并划分了运动、亲子、宠物三大主题，和社区內的园林相连。
大手笔的生态塑造投入，将招商锦宸府的户均绿地面积拉高到了约73.5平方米。这什么概念呢？
要知道，常规住宅社区的户均绿地面积仅约为30平方米。也就是说，招商锦宸府享有的是2.4倍的超配幸福，称其为“从公园里长出来的房子”也不为过……
现阶段，这些既硬核又饱含人情味的配套，已经兑现了相当一部分。在招商锦宸府，不是人去等待环境成熟，而是成熟的环境迎接人的到来。
这就向市场释放了宝贵而又坚实的“确定性”，准业主生活品质得到全维改善的图景，已经在眼前鲜活的展开。能做到这一点的楼盘，很难不火。
二、围绕邻里日常开展深度运营，重塑家门口的美好温情
在好房子时代下，一套房子的意义早就不只是单纯的居住容器，而是生活方式的载体。而房企的服务能否做到以人为本，恰恰就是和同行拉开差距的关键。
招商锦宸府就真正看见并尊重着业主需求，并通过扎实的运营投入承接住了这些需求，大幅提升了一套房子所能承载的生活厚度。
具体看来，他们把两件事做到了极致。
第一，把社群做到极致，充分拉近人与邻里的关系。
这几年，存量时代倒逼着房企们发力做社群。但对于招商蛇口来说，这是刻在企业基因里的词。47年前源自深圳蛇口的社群精神，也尽数融入了招商锦宸府。
目前，招商蛇口武汉的未来welike社群平台，已经在此落地了六个主题社群、20多位社群主理人，包括亲子、音乐、运动、养生等主题，每年会发起超过150场活动。
招商锦宸府的社群具有高度灵活、自主、共创的特征，业主是绝对的主角，开发商则退居幕后做后勤保障。
甚至连5月31日的示范区开放活动，也没有任何领导讲话的环节，而是业主代表来剪彩。这些细节都是以人为本、以业主为先的直观体现。
这套社群体系不仅能让业主迅速找到与自己志同道合的“熟人圈”，和邻里建立深厚的连接；还能成为他们安放生活理想的栖心之所，在相聚中活出精彩而丰盛的日常。
第二，把日常服务做到极致，呵护每一个生活点滴。
除了丰富的社群之外，招商锦宸府的社区服务细致程度，也远超明源君想象。其推出了“铂金生活服务体系”，其中包含了130多项服务细节，为业主的生活提供稳稳的兜底。
首先是在基础服务上，做得够深入、够贴心。
一方面，管家会搭建一户一群，全天候即时响应业主的需求；另一方面，还会为业主提供重要日子的氛围布置等服务，把人情味贯穿在日常里。
其次是基于多维资源整合能力，而形成的庞大特色服务网络。
比如在家庭照看方面，招商锦宸府提供宠物植物代养护、长者上门拜访与就医陪诊、孩童临时接送、家居清洁等增值服务，随时承接业主的个性化或突发紧急需求。
又比如通过异业联合，为业主嫁接膳食管家、社区团购、就医绿道、政务咨询与代办等等便捷服务，让业主不出小区也能解决大部分日常事务。
招商锦宸府还特别设置了社区专属巴士，路线覆盖了周边的学校、商业、地铁站，呵护家人轻松安全出行。
总体来看，招商锦宸府的“运营式开发”出彩在，它跳出了标准化的固有开发流程，从读懂人、读懂需求的角度出发，把对日常需求的兜底和承接做深做透了。
这背后是不可复制的综合运营优势，业主获得的不仅是信心，还有丰盛的生活与资产价值的保障，这放在区域内外都属降维打击。
02
现在很多项目都在谈超配。
据明源君的踩盘经验来看，招商锦宸府绝对是“越级兑现”做得最彻底的项目之一。开头提到的“总价段200万左右，做出千万级豪宅体感”绝非夸张。
但为什么这么做呢？这值得吗？
其实招商锦宸府的逻辑很简单，要想跳出存量竞争的红海厮杀，就绝对不能走简单的复制路线，而是要主动走一条更有挑战性的路：
挖掘没有被看见和被满足的需求，然后以有力的产品去回应它。
过去武汉经开区并不缺住宅供应，但能达到“高定”级别的改善豪宅几乎没有。招商锦宸府抓住了这个空白，坚定做了大手笔的产品投入，把项目打造为经开区高端改善阶层绝对绕不开的选择。
他们的产品能呈现出如此效果的原因，在于超配空间+空间深度服务+绝版户型三大维度上的突破，我们一一来看。
一、社区空间越级兑现，实景表现力唤起强烈心动感
招商锦宸府在社区空间设计上有许多独创细节，把越级质感呈现的淋漓尽致。
比如其园林规模达到约1900平方米、总高差也有约10米，通过奢石、原生态花岗岩与潺潺水系的组合，形成了如秘境般蜿蜒铺开的立体垂直庭院，一步一景、意趣盎然。
在园林的两侧，分别设计了挑高约13米的艺术接待厅，和约25米巨幕观景恒温泳池。
秘境之上，还“悬浮着”一座造型雅致的浮光灯塔酒吧，暖黄的光源散发着轻盈的度假格调，让明源君联想到了巴厘岛的那座日落悬崖酒吧。
这一系列景观组合，直观表达了招商锦宸府的园林规划逻辑。
它并不是居家式的，而是充满了高端隐奢酒店的静谧与风雅，巧妙的呈现出“轻盈”的奢华，还真不输千万级豪宅的质感，让不少客户打眼望去，就产生了强烈的心动感。
二、空间服务对标度假酒店，让生活变成度假
我们经常说，要衡量一个项目的真实档次，必须在服务上见真章。因为好的服务需要长周期、真金白银的人力物力投入，没有决心是做不好的。
而招商锦宸府在“软件”这方面，同样展现了媲美顶豪的实力。不仅配置了约1400平方米的双层会所、5大主题架空层，而且对于空间的深度运营标准，也几乎是对标度假酒店来做的。
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