上海楼市:3月份二手房成交过3万套,这背后预示着怎样的趋势?

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，请问上海上个月的二手房成交目前是个什么情况？

回答：这不做了一个测算，在三月份二手成交数据，31540套，也就是3.15w套左右，我们把一些商业、办公包括各种原因推掉的住宅套数剔除掉之后，沉淀下来3.15万套。但是不论多少，这个数字已经算是上海楼市比较热的一个数据了。有一个很重要的原因就是网传的4月1日网签之前要做限购查询。2021年的上海楼市几乎每个月都有新政，对二手房的影响几乎每天都有外界干涉

但是我这边需要强调几个核心

排名前列，不论如何，3万套都不是一个小数字，市场再怎么样，成交依然保持一个比较高的热度，这个数字不容小觑

第二，市场热度应该会调整到去年10月或者11月的状态，大家可以感受下，那个点恰恰是转折点

快速决绝的人都会庆幸自己在那个时候做了选择，所以对于购房者而言，时间很重要

最后一点，也是很重要的一点，各位一定要记住

今年的二手还有一个很重要的因素就是一手干扰

伴随着一手市场积分模式，很多需求都在等待自己期待的项目未来会出多少分

楼市能够不过热一个很重要的原因就是因为一手的影响

但是毕竟每个一手项目只能吸纳130%的客群

如果到了下半年，一手需求没办法释放之后会不会进入二手，这是一个非常需要重视和直面的问题。

如果各位铁了心只考虑二手，那么我少有一个建议就是：上半年完成置业过程

提问： 曾叔你好！前几天去跑了下盘，看了下赵巷别墅区内的联排和叠墅，那里现在配套设施慢慢完善起来，加上有协和双语学校以及在建的宋庆龄托管学校的入驻，又有山姆，据说之后还会有35号线…即使是别墅，最近5年的次新基本都翻倍了。放出来的房源不多，只要能出来就蛮快卖掉，而且价格一套比一套贵了。去年板块内的映虹桥甚至成为全上海卖的较好的叠墅楼盘。同时也看了佘山附近的老牌独栋，涨幅也不错接近翻倍。

问题：赵巷和佘山板块的别墅是否还值得投资？现在中内环随便一套都要千万以上，佘山这种离地铁2公里以内，2000 万以内的独栋是否反而是投资洼地呢？另外，独栋别墅是否可以作为抵押呢？

回答：1、目前赵巷和佘山附近的别墅，是有购买价值的，因为这样的形态其实会越来越少，而且那边也有很多土著本身家庭经济也不错，但是，如果你的总价高于1500万，建议可以看看市区房源。2、独栋别墅可以抵押的。

提问： 曾叔，你好，我想问下。 淀山湖大道地铁站附近的新房VS杨行板块友谊西路地铁站附近的新房。 两个板块的新房哪个以后的升值空间更大？ 我看淀山湖地铁站的新房都很久没涨了，而且周围都是空地，以后会持续的有新房供应。 不一定会有很大的升值空间啊？以后好像同品质的二手房竞争也大。 反观一直不被看好的宝山杨行板块，好像一直都在默默地跟随大盘的涨幅。 所以如果要选择的话，是选择哪个板块投资更稳？

回答：两个的逻辑打法不太一样，如果是短期比较的话，宝山杨行板块会好一点，当下确实有上涨趋势，但长期来看，目前在倡导大虹桥崛起，而且确实整体力度也比较大，可长期看好一些。

提问： 你好曾叔，新房可能还有1～2年才开盘，现在卖了二手会有很长一段时间真空期，现在就是不确定后面二手房在正政策的驱动下是否会下跌？华泾板块因为涨过一波了，所以您还是建议不要空仓吗？

回答：现在这个阶段能不能卖二手房，主要取决于你的二手房的地段和品质，如果是没有学区地段一般，可以抛了去摇一摇新盘，不管是哪个区域，一定要注意空仓期不能太长，3个月内没有摇到新盘，建议考虑其他二手房。

提问：曾叔你好，目前想入手82年新华路一房6楼老破小（带一个公用未封顶露台），不知道5年后是否好出手？90后即将新婚。望曾叔解答，谢谢。

回答：公用未封露台，你不能封，违章建筑一投诉就上门敲，没二话的。新华公房的社区环境并不好，82年又老，6楼又高，所以这套房子实际也就是弱势地段的弱势产品。5年后必然难出手，不建议购买。

提问 : 曾叔。杨行大华公园荟和外高桥的阳明花园。哪个更保值。大华公园荟四万七的单价，周围二手次新大概五万出头。阳明花园5.3万，对过仁恒家园买六万多。从倒挂来说是阳明花园大点。但是阳明花园2016年就5.2万。四年没涨过，也就去年疫情动了一下。担心阳明花园在那个角落没发展，还有化工厂。保税区貌似也没花头。宝山区被列为主城区到底有啥优势。

回答: 杨行大华公园荟好一点。你所谓的阳明花园的价格倒挂，本身是不成立的，其实它就只值这个钱，仁恒家园本身就应该比你贵这么多。

提问：你好，夫妻上海户籍，有二套房票。目前宝山一套自住4房。有一男孩新四年级，就读对口新九年一贯制学校目前初中一般。想购内环内小二居较新对口二梯队以上教学氛围水平较好初中保底学区房，倾向黄浦、老静安、徐汇。目前能凑够220-230万左右首付，希望能解决二套首付比例较高问题总预算650左右房子。请问有什么好的选择或建议？

回答：逻辑上有个问题，你说的这三个区都是学籍对口的，买了初中学区房都没有用，也只有统筹。建议你考虑浦东、闵行两个区，这两个区是户籍对口的，才有初中学区房打法。具体细节可以参考曾叔整理的内部资料，可以解决你的疑惑。

提问：曾老师：请教一下800-900w之间，静安、长宁、虹桥有什么二手房可推荐，投资兼自住，是二套置换，谢谢。

回答：可以考虑大宁、不夜城、彭浦、淞虹路、北新泾、天山路以及华漕、徐泾这些区位。如果涉及自住还需要根据你的通勤和居住偏好来做判断，可以参考曾叔整理的内部资料可以解决你的疑惑。

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