世茂股份八折痛卖“第一高楼”无人问津,化债难上半年完成11.67亿元债务展期

出品|搜狐地产&焦点财经

作者|王迪

编辑|吴亚

为自救“输血”，世茂将“压箱宝”摆上了货架，首轮拍卖却惨遭流拍。

7月5日，京东司法拍卖平台显示，世茂深港国际中心项目首轮司法拍卖因无人问津。拍卖对象为深圳市世茂新里程事业有限公司名下的12宗龙岗地块，起拍价高达130.44亿，评估价为163亿，保证金6.52亿元，加价幅度6522万元。

就起拍价而言，虽然在评估价上打了八折，但仍是近7年以来司法拍卖的最大估值的资产。

据了解，项目仅挂网一天就引来9632人围观。截至流拍前，尽管有29414人围观，但无人出手。

“随着企业暴雷，其品牌溢价也在减弱。如果资产不及时出手，资产价值也会不断相应减值。这样导致的最终结果就是资不抵债。”某位谙熟资产重组的业内人士对搜狐财经表示。

事实上，如今，重组较为缓慢的世茂集团除了面对债务泥潭之外，在资本市场中，旗下A股平台世茂股份（600823.SH）也面临退市预警，曾经3000亿房企巨头“腹背受敌”。

世茂“第一高楼”被债主推上货架

身处债务泥潭的世茂有其高光时刻。2017年，世茂销售额重进千亿俱乐部，在此后的几年里，世茂以激进扩张的速度挺进房企销售额TOP10，稳坐3000亿房企宝座，并成为新一任“并购王”。

也就是2017年12月，福建世茂新里程以239.43亿的底价，拿下圳龙岗大运新城核心区的G01046-0095号地。该宗地块将规划建设一栋600米的超高层建筑。此后又被爆出，项目高度被提升到700米。如果项目建成，将成为中国第一高楼。

根据规划，该项目被命名为世茂深港国际中心，占地面积32.19万平方米，计划投资规模达500亿元。约定的开工日期为2022年1月28日，竣工日期为2025年7月28日。

据了解，世茂深港国际中心共分14宗土地，此次拍卖的是剩余12宗土地及部分地上建筑物，总建筑面积约为24.4万平方米。其中，地块用途包括商业用地、公共管理与服务设施用地、广场用地及公园绿地国有建设用地。而商业用地的用地年限为40年，目前尚且剩余35.17年。

为了玩转该项目，世茂从金融机构中信信托申请了高达150亿的授信。在这12宗地块中，有10宗地块设立了抵押权利，抵押权人为中信信托有限责任公司。

此后，因为世茂暴雷自身资金出现问题，该项目仅开发了几栋公寓，便处于停工状态。中信信托投资者开始质疑募得资金是否被挪用，而信托计划也从哄抢认购，到2022年4月停止兑付。

2022年2月16日，中信信托、世茂集团曾召开信托投资者会议。会上，世茂方提出将该信托计划的余额展期2年兑付。此后，在2022年8月，中信信托对龙岗项目12宗土地、项目公司股权及329套房产进行了查封。

事实上，如若拍卖顺利，所得款项足以覆盖信托债权资产本息，投资者也将顺利解套。只是，因为该项目商办自持比例高，加上市场下行趋势，或许导致了此次流拍。

根据世茂此前透露，整个项目总投入已达328亿元，销售回款只有80.7亿元，如果按照低价拍卖回款130.44亿元，世茂也将巨亏百亿以上。此前，为了顺利实现保交付，深圳安居建业已经接手世茂深港国际中心的公寓部分。

就项目股权来看，虽然项目由世茂股份竞得，但是也由世茂股份、世茂集团同时持股，其中世茂股份的权益比例为51％。

公开市场债务累计7.8亿元未按期支付

从千亿房企到债务违约、遭遇A股退市预警、港股停牌、债务重组未有进展，近年来，世茂可谓经历着“烈火烹油”般的煎熬。

早在2021年，世茂就曾传出资金链紧张。自出险后，世茂开启“断臂求生”化债之路。2022年初，世茂就曾将旗下36个项目做成推介资料进行推广，合计报价超过771亿元，其中包括深圳深港国际中心。

如今，除了世茂是否守住A股上市位置，更为重要的是，债务重组能否有新进展。而“第一高楼”如果能售出也能为世茂带来百亿现金流，为化债起到重要作用。

根据4月公告，世茂集团已将境外债重组草案，发送给了美元债债权人小组及协调委员会的顾问，各方正努力缩窄现在重组方案项下各项经济条款的分歧。此外，今年7月，世茂集团称将持续积极推进拟议境外债务重组工作。

就世茂股份目前债务来看，截至2023年6月30日，世茂股份公开市场债务累计7.8亿元未能按期支付，其中累计未能按期支付中期票据“20沪世茂MTN001”到期本息2540万元、“21沪世茂MTN001”到期利息1655万元、“21沪世茂MTN002”到期本息1819万元、“20沪世茂PPN002”到期本息1956万元。子公司累计未能按期支付资产支持专项计划“希尔顿01”的资产支持证券退出款7亿元。

此外，世茂股份及下属子公司有50.76亿元的非公开市场的银行和非银金融机构债务未能按期支付，其中6月新增9.7亿元，6月达成世茂展期5.23亿元。

世茂股份表示，公司仍在尽最大努力，继续与债权人积极洽商展期方案，22.57亿元的部分债务已与金融机构达成初步展期方案，将尽快推进落实展期工作。

对于未能按期支付的原因，世茂股份称，2022年至今，公司销售情况大幅度下滑的形势没有好转，今年1-5月销售签约额约40亿元，同比增长13%。其中，5月当月销售签约额约6亿元，环比下降27.7%。另外，公司融资渠道收窄、受限的局面也未改观，仍面临流动性紧张的问题。数据显示，世茂集团前5月合约销售额238.6亿元。

针对后续应对措施，世茂股份称，公司积极与上述债务相关金融机构和证券持有人协商妥善的解决方案。关于“20沪世茂MTN001”“21沪世茂MTN001”“21沪世茂MTN002”“20沪世茂PPN002”“希尔顿01”的后续安排，公司将与有关各方商讨包括展期、票据置换等多元化债务化解方案，并召开持有人会议，保障和维护投资者合法权益。

据了解，今年初至今世茂股份已完成合计11.67亿元的债务展期，其中本月已完成5.23亿元，前述未能到期偿还的银行和非银金融机构债务中，有约22.57亿元的债务已与金融机构达成初步展期方案，将尽快推进落实。

“公司因阶段性资金紧张导致未能如期偿还债务，会面临支付违约金、罚息等额外费用以及银行账户被冻结，抵押资产被查封等风险，可能会对公司经营产生一定影响。”

世茂股份称，为化解公司债务风险，公司正全力协调各方积极筹措资金，并在与金融机构和持有人会议的沟通协商机制下，制定相应的化解方案，积极解决当前问题。