北京拆迁律师:农村宅基地上房屋拆迁中,这3种情况应合理补偿​

　　随着新农村的不断建设，以及社会的不断发展，越来越多的农村房屋面临着征收。但是从过往的征收过程中我们发现，由于信息的不对称，农村土地、房屋征收往往存在着诸多不合理及违法的情况，比如补偿不合理，补偿标准低，以无证为强拆房屋，不给补偿，以危房为由，给少补偿等，导致被征收人的合法权益直接被侵害。

　　那么，无证就该是违法建筑且不予补偿吗？危房就该拿少部分补偿吗？事实上，并非如此。农村房屋拆迁时，以下这3种情况应该要给予补偿。

　　一、因历史遗留问题造成的无证房可参照有证房屋进行补偿

　　一般而言，如果是因历史遗留问题导致房屋没有办理相关的规划许可证，没有办理房产证的话，那么这类房屋就不宜认定成违法建筑而不予补偿。《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中就有明确规定，对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的，要抓紧制订相应的政策，限期处理解决；一时难以解决的，要耐心细致地做好解释工作，并积极创造条件，争取早日解决。

　　法律上有法不溯及以往原则，这是我国法律制度基本原则之一，也可扩充至行政时效原则。而且，从实践中来看，农村许多无证房屋多是始建于六、七十年代，即《城市规划法》《土地管理法》实施之前，有的无证房则更久，由于当时法律的不健全，不严谨等其他因素，最终才导致这些无证房的形成。

　　因此，实践过程中，如果以无证为由在未经调查、认定和处理的情况下就直接认定成违法建筑而不予补偿，则是不合理，当事人可以及时的向有关部门反映或是起诉维权。

　　二、土地被纳入到城市规划区内的应参照国有土地上房屋征收补偿标准

　　众所周知，农村房屋拆迁依据的是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，而国有土地征收依据的则是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。国有土地上房屋征收补偿标准也与集体土地征收补偿标准有很大的差异。因此，很多被征收人便常常咨询律师说，集体土地征收补偿能不能按照国有土地征收的补偿标准进行，那么，集体土地征收究竟能不能按照国有土地上房屋征收条例中的规定进行补偿呢？

　　对此，较高院给出了答案。根据《较高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中的规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求按照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

　　另外，在《较高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》中答复，行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。

　　也就是说，在集体土地征收过程中，如果房屋所在区域已经纳入到了城市规划区，那么，在补偿安置时应当要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规划的标准进行。

　　三、农村房屋院落、空地应该要有补偿

　　农村房屋一般都带有或大或小的院子以及空地，在拆迁时，征收方往往不会将院子及空地纳入到补偿的范围内，但这种“一刀切”的做法其实是非常不合理的，如果集体土地建设用地使用证或是不动产证上有明确的确权登记，或是在用地审批表上有明确的记载，那么在拆迁时应当可以依法获得相应的补偿。

　　就是说，宅基地上盖完房子后，还剩下了部分面积，而该土地面积并没有超过乡政府批准的面积，那么就是合法的，在拆迁时则要给予补偿的。