深响•财报⑭ | 手握万亿货值 奥园管理红利时代“节奏跑”

焦点财经Focus 2021-08-23 21:18:20
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管控扁平化与盈利均好化。

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

“有信心完成全年1500亿元的销售目标,未来将在适当时间继续增持公司股份。”行业周期下,尽管奥园的增速有所放缓,政策调控亦更加高频,但郭梓文依旧向外界传递出信心。

高质量发展成为郭梓文口中的高频词。

8月23日上午,中国奥园(03883.HK)举行2021年中期线上业绩会。中国奥园执行董事、主席郭梓文,集团党委书记、总裁郭梓宁,执行董事、联席总裁马军,奥园执行董事、联席总裁兼CFO陈志斌,执行董事、高级副总裁陈嘉扬等管理层出席业绩会现场。

半年报数据显示,今年前7月,中国奥园实现合约销售金额为772亿元,同比增长28%。;上半年实现营业收入人民币325.1亿元,同比增长 15%;净利润为人民币28.4亿元,净利润率为8.7%;核心净利润人民币28.7亿元,核心净利润率为8.8%。

数据显示,奥园2015年到2019年的年复合增长率达到67%,2021年奥园预计总可售资源约人民币2200亿元,供货充足。

此外,对于备受关注的“三条红线”,奥园管理层指出,将通过促回款、调节奏、降成本、快交付,未来三年均实现正经营现金流,达到降低负债、增厚净资产,争取2020年实现三条红线全部达标。

管控扁平化与盈利均好化

奥园对当下房地产的设定是,行业已经从规模红利时代的“全速跑”转向管理红利时代的“节奏跑”。换言之,在后千亿时代优化组织运营,提升精细化管理,保持适度增速,才是保持自身发展的根本。

今年上半年,奥园进行了一系列的优化调整,包括强化大运营及精益化管控,实现组织优化管理。地产主业则通过组织架构优化,强化总部对区域公司的直接管控;此外,成立悦康控股全面统筹物业管理、商业运营、文化旅游、美丽健康等非房产业,赋能地产主业,推动幸福人居板块(地产主业)与悦康生活板块(非房业务)双向赋能和协同发展。

管理层表示,未来,奥园将集中资源打造年销售100—200亿元的核心城市公司,持续提高经营的效益和影响力。

如今,房地产告别房价单边快速增长时期,行业不得不面对的是销售增速减缓的问题。

对于目前的房地产市场环境,马军认为,今年调控和往年不同,调控政策高频、精准、有效,整体更加合理。未来,房地产行业成交量还是比较平稳、健康,中国奥园对房地产市场前景持长期看好观点,将保持适度的规模增速。

“房地产企业的发展模式由规模扩张转变为有质量发展,奥园将拥抱大湾区、长三角等城市群,积极拓展城市更新,聚焦高能级城市,打造百亿级城市公司,持续深耕区域,全面整合地产板块,实现管控扁平化,落实及强化大运营、精益化管控,释放管理红利。”

值得一提的是,按照行业分拆上市热潮的发展节奏,外界对奥园的关注点在是否有计划分拆其他非房产业板块。

对此,管理层表示,暂时未有分拆其他非房业务板块的打算。据了解,目前奥园旗下上市板块有三大平台,分别为中国奥园(3883.HK)、奥园健康(3662.HK)、奥园美谷(000615.SZ)。

目前,奥园健康的市场表现持续向好。数据显示,2021年上半年,奥园健康总收入突破10亿元,同比增长83%;毛利约3.5亿元,同比增长57.2%;净利润约1.9亿元,同比增长66.3%;核心净利润约1.8亿元,同比增长70.4%。

2022年“三道红线”达到全绿标准

运营及精益化管控不仅仅体现在盈利方面,在三条红线指标方面,今年上半年中国奥园实现了相关指标的细分优化:净负债率进一步下降,现金短债比维持1.3,现金流动性充裕。

“奥园有信心在2022年底达到三道红线全绿标准。”奥园管理层称。为此,奥园一方面加快销售资金回笼,营运现金流大幅改善,确保现金流安全;另一方面,奥园保持审慎购地,年购地预算控制在当年合同销售额20%以内。

为保证充足的流动性,上半年,中国奥园抓紧融资窗口期,优化债务结构。

今年以来,中国奥园紧抓市场窗口期,通过境内外多元渠道安排再融资,合共发行7.38亿美元优先票据,完成逾21亿港元三年期境外银团贷款,并成功发行人民币18.2亿元境内公司债。

其中,今年1月份发行的1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据,创下公司债券发行成本的新低。同时,中国奥园已悉数赎回今年内到期的公募境外优先票据,持续优化债务结构。

半年报显示,截止6月30日,中国奥园授信额度总额约人民币2426亿元,其中尚未使用的授信余额为人民币1283亿元。另外,中国奥园上半年现金回款率达到87%,总现金约人民币683亿元,为人民币517亿元短期借贷的1.3倍,足以覆盖一年内到期的短期负债部分;于2021年7月底,已偿还及续期约人民币25亿元的短期借贷,进一步减轻短期债务压力。

城市更新增厚土储  拿地仍以收并购为主

排名前列批集中供地落下帷幕,第二批集中供地部分城市迎中止及政策“打补丁”,这也让房企在拿地方面带来挑战。

针对集中供地及土地市场的问题,马军表示,土地市场呈现分化状态,长期以来中国奥园获地方式主要还是靠收并购,以及旧改项目转化。今年上半年,中国奥园在拿地策略上也关注到集中供地市场,整体来看,土地市场整体溢价率比较高,土地成本明显提高。

“公司运营高度关注三条红线达标情况,未来在拿地上将更多专注旧改转化,预计全年土地购地金额不超过300亿元,下半年会适时观望土地市场的拿地机会。”

截至6月30日,中国奥园拥有土地储备总建筑面积约5358万平方米,总货值约人民币 5939亿元,计入城市更新项目后的总货值约人民币13482亿元,一二线城市占比约 84%,土储结构不断优化,满足未来四至五年的发展。

其中,城市更新加速转化,2021年上半年转化可售货值人民币135亿元,今年全年预计转化400亿元可售货值,2021年至2024年预计转化可售货值人民币2,420亿元,持续增厚土地储备。

对于未来的土地策略,奥园将继续平衡土地储备和财务指标,发挥收并购及城市更新传统优势,策略性补充土地储备审慎购地,发挥收并购、城市更新等传统优势,侧重一二线城市,保持审慎购地。

近年来,城市更新成为房企争夺的新战场,关于城市更新的政策同样频繁。

针对目前城市更新避免大拆大改的政策新规,郭梓宁回应称,奥园在旧改方面,以旧村、旧厂改造为主,不涉及老城区旧城改造,拆建比等符合政策要求。同时在增建方面,配建公共服务设施,提升片区功能品质。在安置方面,尊重居民安置意愿,采取就地安置。

据了解,今年以来,中国奥园已经先后成为广州荔湾东塱村、黄埔旺村、新田村等城市更新项目合作主体。在东莞,已获前期服务商身份的项目已达16个,面积合计300余万平方米;中标综合运营服务商身份的项目1个,范围达10.06平方公里。项目遍布东莞南城街道、东城街道、万江街道、长安镇、桥头镇、企石镇等地的奥园,累计占地面积排名排名前列。

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