国誉未来悦挑战朝阳众盘

原创 顾问君 北京楼盘测评 

还记得10年前，很多“80后”在北京买房落根时，选择坐着地铁八通线去通州看房。彼时，通州因属于郊区，房价整体比朝阳低三成左右。

后来，通州副中心地位确定后，房价曾迅速上涨，运河CBD核心区的珠江阙售价甚至超过8万元/平米。

由于通州从2016年开始执行“双限”政策，购房者既要符合北京市购房条件，还要符合通州购房条件。即非首套购房，在符合北京市购房条件要求下，还要在通州连续缴纳3年社保或纳税。

虽然通州购房条件要求很严，但是区域供地规模也很小，这两年通州新盘更是寥寥可数，因此通州房价处于供需平衡状态，二手房均价维持在4-6万元/平米，新房价格则早早站上了7万+。

首轮集中供地，朝阳一下拿出10宗土地，其中东四环王四营就云集了保利·锦上、朝阳壹号、中绿·东岳府三个住宅项目，东五环还有豆各庄绿城沁园，且这四个项目全部临铁；而通州首次集中供地中拥有地铁配套的住宅项目都位于九棵树板块，其中国誉未来悦较先亮相。

国誉未来悦均价5.6万元/平米（政府产权占比80%），绿城沁园均价6.5万元/平米，王四营三个项目均价7.1万元/平米。乍一看去国誉未来悦依旧保持着通州房价的价格洼地的优势，可项目5.6万元/平米的售价中，并未包含政府所持20%份额，而这部分份额所对应的购房款，在房屋二次交易时，是需要补齐的。

所以，国誉未来悦实际的购买价格是7万元/平米，只不过相当于做了“分期付款”，20%的房款可以留到二次交易时再付。

按这个价格排序，位于通州的国誉未来悦不但单价超过了绿城沁园，更与东四环项目单价价差缩小到1000元/平米。

在跟这几个项目的意向客户聊天后发现，不少年轻人愿意选朝阳的原因并非价格，而是产品对生活的影响。

比如国誉未来悦将85平米及以下的小户型，尤其是40、50平米的一居室全部放在了东西向的楼栋中，而绿城沁园55平米一居居然是纯南向，还有77平米和80平米的纯南向三面宽产品可选，对刚需客户的友好程度，一目了然。

而在跟国誉未来悦客户的交谈中，有个细节值得关注：这位客户很喜欢项目对面东郎文化园的生活氛围，用他的话讲，有种“798+蓝港”的调调，非常小资。但样板间沉稳的装修风格，尤其是玄关正对的那个电箱，让他觉得与父母家的房子无异，都是上个年代的产物。

年轻购房人，希望自己住的房子不落伍。

套内“7090”政策推出后，未来市场主流产品面积段将在110平米左右，那么这个面积段的产品应该给予客户一个怎样的体验，可能双南向卧室、更大面宽的客厅、独立家政间、双明卫，这些都是痛点。哪个项目能一一击破这些痛点，自然收获更多客户。

保利·锦上的热销，便是很好的印证。

国庆假期还没有过完，保利·锦上销售就已远超大半，产品力带来的体验感，让不少客户现场增加预算，选择更大的改善户型。

过去，由于通州房价较低，具有洼地效应，朝阳的购买力会溢出到通州买房，如今通州房价已经和朝阳拉平，加之更严格的购房限制条件，这会对国誉未来悦销售产生怎样的影响呢？

国庆假期排名前列天，国誉未来悦主打高品质生活调性的示范区与高标准产品样板间同时亮相，一位销售人士表示，项目并不担心朝阳众新盘的竞争，原因如下：

1. 通州市场自成生态，项目主要依赖本地客户。通州限购条件高于北京市限购条件，如今在通州买房的客户多是本地客户，本地客户也不可能跑到朝阳去买房，因此朝阳的项目很难吸走通州的客户，朝阳项目对通州项目竞争影响不大。

2. 国誉未来悦在通州市场极具竞争力。从通州市场来说，当下国誉未来悦无论从地段上，还是从价格上，比同期在售新盘更具竞争力，通州本地客户在新房选择上，会更倾向于国誉未来悦。

3. 国誉未来悦产品以刚需刚改为主，总价较低，容易走量。国誉未来悦小户型产品是通州市场上目前为数不多的刚需产品，本地刚需的不二选择。另外环球影城开园后，也使得国誉未来悦的中小户型产品投资价值上升，有客户计划买来做民宿投资。

此外，中小户型的产品去化速度也与周边二手房房价有关，二手房产品老，价格接近新房，是新房中小户型产品更快去化的前提。从目前新项目开盘结果来看，朝阳的中小户型产品去化不理想，主要就是跟周边区域的二手房市场没有形成互补。而对于国誉未来悦来说，其周边二手房市场条件有利于中小户型新房的销售。因此，项目对开盘成绩，充满乐观。