洞见未来 | 以创新驱动产业发展,“三态合一”规划生态产城

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地产科技系列访谈第八站

“坚持创新核心地位，加快建设科技强国”是我国十四五的战略目标，科技赋能已经成为房地产转型升级的主要方向，而地产科技相关的初创公司也成为了创投领域的主要部分。在刘洪玉会长的带领下，专委会将“携手地产科技·引领高质量发展”作为核心宗旨。

由清华校友总会城乡建设专委会（简称“专委会”）、清华大学恒隆房地产研究中心（简称“房地产中心”）以及焦点研究院（简称“焦点院“）共同发起了“中国地产科技企业调研”。本项调研将通过对地产科技类企业的深入走访，探索先进企业的创新路径和初创类企业的创新现状，并尝试展望地产科技的未来发展方向。

范德虎

中关村医疗器械园创始人、原董事长

华通设计顾问工程有限公司客座专家

2022年4月8日，“科技产城产业空间规划及城市建设运营新模式”交流研讨会在华通设计顾问工程有限公司举行。20余位清华校友总会城乡建设专业委员会理事、清华大学恒隆房地产研究中心师生、搜狐焦点研究院的人员参加了本次活动。中关村医疗器械园创始人、原董事长、华通设计顾问工程有限公司客座专家范德虎进行了“创新赋能科技园区”主题探讨，以下是主题探讨主要内容：

访谈内容

一

创新驱动园区升级，科技回归都市发展

专委会委员：您怎么定义科技产业园区？

范德虎：很多人对于科技产业园区有个误解，认为建设园区主要是增加地方收入和税收，那只是园区发展到一定程度的结果之一，而不应该是园区发展的目标。科技园区的核心目标应该是促进园区内企业的创建、成长和发展。

科技园区通过有限的产业空间，并通过创新服务来促进园区内外企业间的交流，以此扩大创新企业的的数量和规模，提升创新效率，打造创新区域。国际科技园区协会（IASP）要求科技园区的主要作用也是促进科技创新企业的孵化和成长。因此，未来的园区发展不应该仅仅是降低成本，通过土地来吸引人才和企业集聚来增加税收，而是通过打造创新区域和创新文化，构建创新网络，进一步促进园区内外企业的孵化、成长和发展，促进科技成果转化和提升创新效率，这才是科技园区的使命。科技园区应该成为知识经济和区域创新的重要推动力。

专委会委员：科技产业园区与住宅的有什么共同点，他们对地产创新发展有什么启示？

范德虎：无论是科技园区还是住宅地产，其实都是在土地利用的基础上打造不同的应用场景，房地产开发的核心目标就是打造各类应用场景。其中住宅地产是用来构建人的居住场景，产业地产解决的则是研发、生产、物流等产业发展场景，养老地产是解决人的康养场景等。因此，不同地产行业间的差别主要是土地利用和应用场景构造等不同，其建设体系基本相似，但底层发展逻辑却不同，产业地产以产业为核心，科技地产以创新为核心……未来地产要创新发展，首先要思考如何构造出新的应用场景，探索并发掘其发展规律和特点，才能实现地产+的新概念和新发展。

专委会委员：您怎么看待未来的创新发展？

范德虎：习近平主席强调要“瞄准世界科技前沿，强化顶层设计，引领科技创新和制度创新‘双轮驱动’，激发自主创新活力提升创新体系效能，全面聚集人才深度参与全球科技治理”。未来的创新体系构建主要通过两个层面：科技创新与制度创新。过去很多人认为创新就是高科技，其实创新在制度层面需要更多的探索和实践，如何把科技创新和制度创新有机结合在一起，真正形成人才、技术、资本三驾马车的协调发展，其实比单纯的科技创新更有挑战，也更有价值。

专委会委员：怎么始终保持强大的科技创新能力？科技产业园区在这中间起到什么作用？

范德虎：现在的技术创新越来越难，实验室创新也越来越不可预期。未来科技创新主要来源于边缘科学和交叉科学创新，只有加大园区内外不同企业和人才之间的交流，打破过去约束创新的条条框框，让科学家彼此交流，并能够与市场融合在一起，才能加快促进科技创新成果转化和商业化。未来科技园区的新趋势是促进创新交流来实现创新发展，这也是园区保持创新能力的重要因素。从过去关注实验室创新，到利用大量的非正式交流空间来促进意外发现创新，科技园区应该在创新转化成生产力，实现商业化发展等方面肩负更大的使命。

专委会委员：中关村的创新发展对科技产业园区有哪些启示？

范德虎：中关村历经40余年的发展，从海淀区的电子一条街，到代表中国去参与国际竞争，从一个创新品牌到一个创新区域，可以说中关村的创新发展，已经成为中国科技创新史的一个缩影。近年来，中关村创新呈现出回归都市的新趋势，因为科技发展的核心是高端人才和丰富的生活场景，创新是无法脱离城市而长期独自进行的。过去的产业园区一般位于离市区较远的新城，由于配套设施不足，无法满足高端科技人员高品质生活的需求。现在，很多高科技公司都会要求员工在城区租房子，并给予更高的住房补贴，这是未来高科技类公司Z时代人才新的管理模式。因此，要适应科技园区向创新区域的转变，未来的科技产业园区大都没有边界，更多以创新社群等形式存在，主要是对同一种创新文化的认同。

二

创新设计理念促进产城人合一，运营服务为园区核心价值

专委会委员：请您介绍中关村医疗器械园项目在园区前期定位方面做了哪些工作？

范德虎：我们与国内设计院合作，利用 “产城智库平台”和“工程设计全过程咨询平台”，践行“三态合一”的设计方法，即打造精准的特色产业业态、宜人的空间形态和绿色的环境人文生态，成就有生命的生态产城。尤其是在项目实施过程中，培养了一支高层次、多专业、全程化的产城研究团队，整合了创新链、产业链和服务链三类优势资源，形成了发展咨询、规划设计和工程管理三大技术体系，全面助力周边城市、园区和企业的持续健康发展。

专委会委员：请您具体介绍一下 “三态合一”的产城设计理念和实践。

范德虎：“生态产城”核心理念主要包括三个方面，即精准的特色产业业态、宜人的活力空间形态和绿色的环境人文生态。

1、精准的特色产业业态：产业园区首先要有一个精准的产业定位，需要先把产业研究做好，要找准方向，把握趋势，选好赛道，依据园区经济社会发展等目标要求，立足区域发展基础和资源禀赋条件，采取区域差异化、产业特色化、企业集群化等定位策略，突出特别优势、强化相对优势，找准差别优势，明确园区产业定位和发展方向。

2、宜人的活力空间形态：园区的空间规划主要依据人的需求和动线组织，过去我们按照社区人员数量去测算配套设施规模，较为生硬，没有充分考虑具体配套的适用程度。也即不但要注重规模，更要注重结构，不同的产业有不同的人员结构，相应的空间需求和使用标准也迥乎不同。因此，在规划阶段要开展人口研究，真正实现以人为本，针对具体人口规划来进行空间布局，匹配相应的配套和服务设施。

3、绿色的环境人文生态：任何规划建设都是对大自然的破坏，我们能做的只是让这些损失最小。因此，应该采取低冲击开发模式，保持良好的绿色生态优势。同时，在创造物理空间之外，面向未来更需要创造独具特色的景观、为人服务的生态设施、宜交流宜运动的环境，尤其在新冠疫情之后，人们更加向往更健康、更开放、更人文的园区生态环境。

专委会委员：您认为未来产业园区的转型方向是什么？对房地产企业来说，具体有哪些工作建议？

范德虎：产业园区未来的竞争主要体现在运营服务方面，园区开发商转型方向应是运营服务商。作为科技产业园区运营商，提供的主要产品就是服务，主要收入来源也应该是服务。现在很多房地产企业都在转型，从开发商向运营服务商转变，甚至很多房企的物业公司市值都超过开发公司，这说明了地产服务正代表着行业未来。

具体建议可以举个例子。中关村医疗器械园在成本规划体系中，强调自持型产品采取高品质策略，起到稳定产业生态的重要作用。园区内的高品质物业采用自持模式，不仅代表运营商的形象，还能够通过较高的运营质量，吸引高品质企业入驻，随时调控产业发展方向并实现良性循环。同时，销售型物业注重高性价比，需要更加注重控制综合成本。因此，通过投融资规划编制，加强顶层设计，制订科学的发展目标，从开发伊始就要明确从重资产开发向轻资产运营的转型策略，真正从园区的运营端思考和谋划未来发展，通过增值服务，包括并不限于科技金融创新、品牌管理输出等多种方式实现转型发展。