上海楼市:某些区域动迁房,给你钱也别去!易陷进“死”循环!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，郊区动迁房值得选吗？

回答：动迁这种事情，特别是在上海，一定要动足脑筋。在几个有限的选择当中，选一个对自己最有利的。比如说这个：

如果选要房子，那么优选哪里，次选哪里？万一两个都选不到，要钱的话，应该买什么样的房子？买在哪里？这些问题，很多人从头到尾稀里糊涂也就过去了；要么邻居去哪里我就去哪里，要么脑子一拍，好像奉贤也不错。这种情况，我们说就是对自己，以及对自己的家庭不负责。因为上面的5个选择，有3个明摆着是“坑”，就等着有人往里钻。

鉴于我也有朋友正在经历这个抉择，我特别把上海几个比较大的动迁基地跑了一遍。先说答案，就事论事的话，上面五个选择中，优选彩虹湾，次一级选嘉定城北基地。

剩下三个，情愿拿钱也不要选，为什么呢？选这种郊区，大概跟你说一个比较好记的口诀：

一看距离远近，人广作为圆心。离人民广场有多远，决定了上海中心城区的资源辐射到这边有多远。

二看交通间距，地铁越近越好。动迁房已经选在郊区了，还没有地铁，或者离地铁很远，那就真没什么必要了。

三看产业配套，上班人有多少。周边公司、工厂有多少，决定了有多少人在这边生活。

人多，医疗、教育、商业等等资源就来了，

人少的话很尴尬，配套要等，房子脱手也困难，一个死循环。

提问： 曾叔你好，坐标长沙，龙湖春江天玺（1.4万），和河西万科森林公园（1.5万），哪里更值得买？万科周边配套差很多，但有喜欢的洋房，龙湖配套很成熟，生活更便捷，不知该何去何从？谢谢

回答：买房的话，周边的配套很重要，周边地段的重要性是大于户型和品牌，所以，我建议是优先选择地段成熟片区。

提问：曾叔你好，由于外地有贷款，所以在上海是首房非首贷，首付预算只有100万，由于买不了学区房，所以就打算自住兼未来好出手置换。目前在看世博上南板块和济阳，还有南码头临沂附近的房子，这三个地方能不能给些建议，非常感谢！

回答：这个预算只能买老房子了，这些房子未来置换卖出有困难，投资增值空间不大，自住尚可。如果一定要买的话，就买世博吧，那边配套还可以。我更建议你投住分离，选择有潜力板块的次新房，然后租住在附近。

提问：老师好，预算800万，想买三房。首套房。通勤地址为张江、隆昌路、漕河泾，比较倾向于浦西的房子。请问大连路附近有合适的小区吗？或者对区域有什么建议？谢谢

回答：其实800万在大连路买不到好的三房。要想买到品质好的三房，这个预算，也只能在大华大场这些区位考虑，要么就是放弃中内环，考虑中外环的大虹桥、莘庄、三林这一带。

提问：曾老师好，我们预算800以内，考虑浦东自住加学区商品三房，目前看来看去就杨东和北蔡大华比较合适，目前在纠结海桐小学的锦绣苑4楼（1999年老小区），昌邑对口的大华十二街区（2005年，二室改三的电梯房），小区品质上锦绣苑差大华很多，也不靠地铁没电梯，好处就是面积大一点，未来可能会有24号线，有地方停车（大华停车困难的不行），两个学校都是二梯队的满足我们对小学的基本要求，如果是您会如何选择呢？或者还有没有合适的区位能够推荐给我们呢，非常感谢！

回答：换我的话，我会选大华，毕竟房龄和电梯房优势明显，未来卖出比较容易。其他区位的话，我觉得杨思、三林、三林东、御桥都是可以考虑的。

提问： 新房可能还有1～2年才开盘，现在卖了二手会有很长一段时间真空期，现在就是不确定后面二手房在正政策的驱动下是否会下跌？华泾板块因为涨过一波了，所以您还是建议不要空仓吗？

回答：现在这个阶段能不能卖二手房，主要取决于你的二手房的地段和品质，如果是没有学区地段一般，可以抛了去摇一摇新盘，不管是哪个区域，一定要注意空仓期不能太长，3个月内没有摇到新盘，建议考虑其他二手房。

提问：想请教一下，目前要明年才有上海的房票而且是算二套。所以首付比例内环450内是百分之50。 目前存款150w。 在纠结目标应该放在陆家嘴板块的内环老破小二阶梯的学区房上还是放在郊环外的新一点二手房上，目前看好的是闵行浦江镇地区。。。请指教

回答：不管是内环老破小二阶梯的学区房上还是放在郊环外的新一点二手房，其实都有机会~主要是取决于这个版块的利好点怎么样。关于这方面想了解更多可以参考曾叔的内部资料。

提问： 曾老师，请问我现在卖掉静安府，3500万买九龙仓滨江一十八237平米值得吗？还有税比去年多了200万，还是再观望一下？谢谢

回答：从一个弱能级区域换到一个强势能级区域，本身就是要付出更多的代价，从长期来看，是划算的~~因为上海的沿江资源确实是太稀缺，这部分资源的溢价会被做的很高。

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