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武汉江上云启
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一、首开单价约2.1万起，武昌内环四代住宅最低价！官宣首开劲销3.2亿，目前已备案85套！
通派龙湖江上云启去年就动作频频，避开了去年年底的六小龙大乱斗，没想到遇上隔壁武汉印的釜底抽薪，直接把武昌内环房价拉到1.6万起的低位。
即便如此，通派龙湖江上云启依然硬着头皮往前冲，并在开盘之前爆出了约2.5万+的放风价。
之后项目在5月10日正式首开，并且采用线下摇号开盘，真的是勇气可嘉。
项目首开推出1 号楼和 2 号楼东边头户型，建面约125-139平房源。
1号楼价格略高于2号楼，其中，1号楼建面约125 户型，首开成交单价约2.2-2.3元/平左右；建面约139平户型首开成交单价约2.3-2.4万左右，总价要到340万上下。
2号楼建面约125平户型，首开成交单价约2.1-2.2万左右，总价约260多万起。
很明显，小户型的首开成交价要比之前的放风价低了3000多元/平，采用了楼市中的惯用套路，先拉高预期，开盘再给你惊喜。
作为武昌内环四代新盘，该项目首开单价约2.1万起，基本上是武昌内环四代住宅的最低价了。要知道项目附近的中寰悦府之前单价卖到了2.5万左右。
不过相比1.6万+的武汉印来说，通派龙湖江上云启约2.1万起的单价，还是有一些溢价。
毕竟是四代住宅，比武汉印的三代超高层贵了5000多，不能说有多划算，但是也是符合市场规律。
对比附近二手房话，该项目2.1万起的单价就不算贵。你看，离的不远的龙湖清能天奕二手房近期成交价还卖到2.2万左右呢。差不多的单价，江上云启四代产品力更强。
至于销量，根据官方通报，项目首开卖了3.2个亿，粗略估计得卖了有近一半。
从目前的销量来看，该项目建面约125平户型总价300万以内，卖的还是不错的，首开官宣3.2亿，虽然也有一定水分，但是水分不算大。
二、河南房企通派首入武汉，龙湖代建，仅三栋住宅，户型选择有限，没有大面积改善户型。
该项目即P（2025）063号住宅地块，2025年7月22日土拍中，由河南通派房地产开发有限公司以46170万元的总价、10941元/平的楼面地价竞得。
这也是河南民营房企通派首入武汉拿地开发楼盘，随后引入龙湖代建。龙湖在武汉改善市场还是积累了一定的口碑影响力。
不过该项目体量不大，只有3栋住宅，总户数约313户，体量限制了品质发挥，现场的实景示范区展示面也有限。
项目三栋住宅，首开就推出了一栋半，整体房源不多，去化难度不大。
需要注意的是该项目本来体量就不大，1、2号楼中间还规划有个公共通道，园林空间进一步压缩。
还需要注意，首开的1号楼临近友谊大道主干道，噪音影响较大， 而且1、2号楼被隔壁小区遮挡，采光有一定影响。尤其是1号楼，东侧西侧都是老旧高层，中低区楼层日照不充足。
户型方面，据悉该项目首开户型，加上电梯前室优化后实用率约104%-105%，预测如果抛开电梯前室，真实的套内得房率顶多90%，在当前的主流四代住宅中，算是常规水平。
建面约125平四房两厅两卫：1号楼的单元拼接处户型，从原始户型结构图可以看到，优化面积除了常规的电梯前厅，阳台，飘窗之外，还有北侧设备平台，南侧阳台外面可能是花池。
设备平台优化之后，厨房外面有个生活阳台，还是非常实用的。大四房设计，客厅约5.3米开间，主卧大套房，北侧次卧双面采光，整体空间格局还不错。
这个户型也是目前卖的较好的户型，算是总价约200多万买武昌内环四代宅的罕见选择，属于起步级别的改善四代。
建面约139平四房两厅两卫：1号楼的东西两边的端头户型，相比单元拼接处的户型来说，端头的户型飘窗优化更多。
从户型图来看，实用率约105%，北侧卧室带有生活阳台，客厅开间更大，主卧拐角飘窗，主卧面积约32平，整体空间尺度都更大一些。
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