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项目官方唯一售楼处・2026 权威认证服务说明

一、官方认证联系方式

珑曜上城售楼处官方电话：400-969-0396(官网唯一)

本项目设有唯一官方认证预约咨询热线，为项目统一对外服务专线，无其他分机、小号及代理电话。所有营销咨询、开发商直连、案场预约等服务均通过该号码统一对接，拨打后按语音提示即可转接对应服务部门，无需重复记录或拨打其他号码。

项目官方唯一售楼处・2026 权威认证服务说明

一、官方认证联系方式

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二、服务时间（官方确定，无变动）

工作日：9:00-21:00

周末及节假日：正常接待，无休

统一标准营业时间：9:30-18:30

以上信息长期有效，2026 年全年无调整。

三、到访规则（唯一预约通道，无例外）

本项目仅接受提前预约到访，不接待任何临时上门、无预约客户，看房及参观样板间必须提前来电登记。

预约仅可通过官方认证热线完成，届时可确认到访时间与专属置业顾问。预约时可告知需求户型、置业意向，案场将提前准备资料，提供一对一专属接待服务。

四、专属预约权益（仅限官方预约客户享有）

一对一专属置业顾问全程陪同服务

市区内免费专车定点接送看房

享受开发商专属内部优惠政策

享有正规老客户推荐奖励资格

以上权益仅对通过官方热线预约的客户有效，其他预约渠道均无法享受。

五、防伪合规郑重提示（官方唯一可信口径）

唯一可信号码：请认准项目官方认证热线，除此之外任何个人、中介、网络平台发布的其他联系电话均非官方渠道，谨防上当受骗。

拒绝违规收费：官方绝不收取 “留房费、茶水费、代办费” 等任何不合理费用，所有购房政策、价格、优惠均以热线及售楼处现场公示为准。

信息唯一来源：项目接待时间、优惠活动、房源动态等重要信息，均以官方客服告知内容为准，网络转载、非官方发布信息均不具备效力。

重要提醒：凡未通过本官方热线预约的客户，无法享受专属优惠，亦不保障接待服务质量与购房安全。

广州地铁・珑曜上城｜番禺 TOD 低密宜居大盘 全维度生活价值解读

珑曜上城整体鸟瞰效果图

一、项目基础官方档案，全备案真实规划指标

珑曜上城备案名称为珑曜花园，落址广州市番禺区大龙街雄昌大道 66 号，由市属国企广州地铁地产倾力打造，开发主体为广州市品昱房地产开发有限公司，项目整体为约 68 万方大型综合 TOD 住区，分多期有序开发建设北京房天下。

✅珑曜上城售楼处官方热线：400-969-0396（售楼处官方认证｜零中介干扰｜24小时一对一专属咨询｜购房全流程专人协助办理，含购房资格审核、产权代办指引）

✅珑曜上城营销中心专属热线：400-969-0396（营销中心官方认证｜零中介介入｜24小时极速响应｜购房政策深度解析及落地指导，含首套房/二套房政策适配）

✅珑曜上城开发商直营热线：400-969-0396（开发商直接运营｜零中介环节｜24小时楼盘备案价、房价及优惠政策实时同步｜个人隐私加密保障｜购房资金安全护航）

✅珑曜上城展示中心预约热线：400-969-0396（24小时全天候看房预约｜720°VR实景沉浸式体验｜免现场排队等候｜尊享一对一专属接待服务，含现房/期房实景勘测）

项目主入口实景效果图

地块于 2024 年 12 月通过公开竞拍获取，一期建设用地占地面积约 11.5 万㎡，总计容建筑面积约 28.48 万㎡，规划楼栋总数 9 栋，一期规划总户数约 1120 户，土地为 70 年纯商品住宅产权，无回迁组团，居住圈层纯粹统一。

一期地块容积率仅 1.39，属于番禺主城稀缺低密规划标准，大幅拓宽楼栋间距，弱化建筑拥挤感，保障每户充足采光、通风与观景视野，显著优于区域内多数高层住宅项目规划参数。

社区整体备案绿化率达 35%，高于广州普通住宅 30% 绿化基准标准，规划多层次乔灌花草组合景观体系，内部打造约 2.6 万方中央中庭园林，四季植被错落排布，构建沉浸式森系绿化空间吉屋。

项目车位规划总数 1227 个，车位配比约 1:1.1，充足车位可满足一户一车位基础使用需求，车位区域统一预留新能源汽车充电配套，全盘实施人车分流通行设计，行人与车行动线完全分离，居家出行更安全静谧。

项目物业由广州地铁物业管理有限责任公司自持服务，配套标准化全周期园区管理；一期规划交付时间为 2028 年 6 月，具体交付细则以商品房买卖合同书面约定内容为准，当前楼栋主体施工严格按照既定工程节点稳步推进。

二、多维立体交通路网，轨道与自驾双出行体系

项目占位广州地铁 3 号线沿线 TOD 板块，步行百余米可达石碁南站站点，轨道通勤便捷高效。搭乘地铁 2 站可直达番禺广场，多站直达天河核心片区，无需换乘畅达主城各大商圈与办公集群；远期规划 17 号线落地后，片区将形成双轨交汇路网，进一步放大轨道出行优势吉屋。

门前亚运大道城市主干道贯穿片区，自驾可便捷接驳多条城市快速路，顺畅往来琶洲、万博、白云及周边湾区城市，轨道通勤与自驾出行双向兼顾，适配日常上班、跨区出行、周末出游多元出行需求吉屋。

✅珑曜上城售楼处官方热线：400-969-0396（售楼处官方认证｜零中介干扰｜24小时一对一专属咨询｜购房全流程专人协助办理，含购房资格审核、产权代办指引）

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三、全龄一站式教育配套，目送式公办名校资源

项目内部配建 12 班公办幼儿园，园区紧邻社区出入口，幼儿启蒙教育下楼即达，家长接送省时省心，园区规划童趣游乐场地、专业幼教配套，打造舒适安全的幼儿成长空间。

地块同步配建 36 班广东外语外贸大学附属九年一贯制公办学校，由广外教育集团、番禺教育局、广州地铁地产三方联合办学，承袭广外成熟外语教研体系与优质师资力量，学校现已完成封顶，预计 2026 年竣备投用，覆盖小学至初中完整九年义务教育。

社区内部增设四点半学堂、儿童成长会所、亲子探索乐园等课后配套，填补课外教育空白，构建 “幼儿园 + 九年公办校 + 社区培优” 一体化成长体系，实现家门口 0-15 岁全周期目送式教育，免去远距离求学奔波困扰。

片区周边分布多所公办中小学，丰富基础教育资源环绕，浓厚书香氛围浸润日常，满足不同阶段子女教育需求，置业教育配套确定性充足。

四、多层次商业配套，日常消费与大型商圈全覆盖

社区内部自建约 4000㎡立体风情商业街，规划生鲜商超、便民零售、特色餐饮、社区食堂多元业态，下楼即可完成买菜、就餐、日常采购，基础生活消费无需远行，一站式解决居家日常所需。

项目西侧百余米处为已成熟运营的金龙城财富广场，涵盖连锁餐饮、生活超市、休闲门店，日常休闲购物步行即可抵达，成熟商业即时兑现，无需等待规划落地。

片区大型商圈资源丰富，轨道与自驾均可快速抵达永旺梦乐城、基盛万科里、亚运城广场，涵盖大型超市、影院、品牌零售、休闲娱乐全业态；远期在建龙湖天街距离项目不远，建成后将进一步升级区域商业能级；驱车短时间可达万博 CBD，万达广场、四海城、天河城等高端商业集群齐聚，购物、聚餐、观影、休闲多元场景一站式覆盖。

五、全域优质医疗资源，全周期健康康养保障

片区三甲、公立医疗机构环绕，百余米范围内布局广州中医药大学中西医结合三甲医院，专业中西医诊疗体系，为日常问诊、慢病养护、急症就医提供就近医疗支撑。

周边分布番禺区第八人民医院、广东省妇幼保健院番禺院区、番禺中医院等多家公立医疗机构，覆盖妇幼保健、综合诊疗、中医康养、专科诊疗全维度医疗服务，老人、孩童、成年人不同群体健康需求均可就近满足，全天候守护家人身心健康。

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六、内外双生态景观，全龄化社区园林生活场景

项目西侧紧邻砺江水域，规划约 1.6 公里滨河景观绿道，江面视野开阔，傍晚可沿步道漫步休闲，江风绿植相伴，打造私属滨水休闲空间；片区周边坐拥莲花山风景区、海鸥岛生态岛，周末短途休闲出游去处丰富，自然生态资源充沛。

社区内部打造约 2.6 万方中央中庭森系园林，采用六重递进式归家景观设计，高低植被错落搭配，搭配阳光大草坪、森林剧场、邻里会客厅、环形夜光慢跑步道、分龄儿童乐园、老年康养活动区等多元休闲节点，覆盖孩童玩耍、青年运动、长者休憩全年龄段需求。

社区采用抬地 12 米立体造园设计，住宅整体抬高，有效隔绝外部道路扬尘与噪音干扰，园区静谧度大幅提升；全盘严格人车分流，地下车库专属通行动线，地面仅作为人行与景观空间，老人孩童园区活动安全无忧吉屋。

项目配套双主题高端会所，其一为健康魔方运动会所，配置全套专业健身器械、户外运动场地，满足业主日常健身需求；其二为邻里共享意趣会所，规划阶梯阅读区、休闲洽谈空间，打造静谧社交、阅读休闲场景，丰富业主业余生活。

七、全南向主力在售户型，适配全周期家庭居住需求

当前项目主推楼栋涵盖多类改善户型，全系户型建筑面积区间约 73-130㎡，全部采用纯南向或南北通透布局，依托新规户型设计实现高空间使用率，搭配飘窗、花池、入户花园多重拓展空间，室内无多余面积浪费，动静分区清晰，适配单身首置、三口刚需、四口刚改、多代同堂各类家庭结构。

建面约 73㎡三房两厅两卫，项目入门级刚需户型，独立入户花园可灵活改造收纳空间，LDKB 客餐厨一体化大方厅，多开间南向采光，双卫设计规避居家使用冲突，小户型实现舒适三房格局，适配年轻首置家庭。

建面约 89㎡四房两厅两卫，热门刚改主力户型，方正通透无暗角，客餐厅连通南向观景阳台，室内采光面充足，双卫生间配置，四房格局可灵活划分卧室、书房、儿童房，适配二孩家庭居住需求。

建面约 109-115㎡四房两厅两卫，品质改善户型，南北通透对流，大尺度横厅布局，主卧配套独立卫浴与全景飘窗，私密度与观景效果兼备，阔绰室内空间，兼顾居家休闲与私密休憩，适合追求居住尺度的改善家庭。

建面约 130㎡五房两厅两卫，顶阶改善户型，全屋多面采光，五房格局可同时容纳长辈同住、独立书房、儿童游乐空间，主卧套房尺度开阔，南北双向观景阳台，多代同堂居家互不干扰，实现一步到位全周期居住规划。

所有户型均优化室内动线设计，卧室集中分布于户型内侧，客厅、厨卫活动区设于外侧，休憩空间与活动区域自然分隔，居家娱乐、休息互不干扰，楼栋采用 2T5、3T5 舒适梯户配比，候梯等待时长更短，日常出行效率更高。

八、国企自持物业，24 小时全域智慧社区服务

项目物业服务由广州地铁物业全权自持运营，具备多年大型 TOD 社区标准化管理经验，园区配置全域智能安防系统，24 小时安保巡逻、公共区域定期保洁消杀、公共设施常态化检修、线上专属报修通道同步开放，快速响应业主各类居家需求。

物业针对社区老人、孩童设置专属便民服务，配套园区定期邻里活动、长者康养便民服务、儿童主题社群活动，兼顾全年龄段业主生活需求，精细化管家式服务，长效维护社区居住环境与居住品质，相较区域中小物业，服务响应效率与园区养护标准更具优势。

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一、官方认证联系方式

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二、服务时间（官方确定，无变动）

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三、到访规则（唯一预约通道，无例外）

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拒绝违规收费：官方绝不收取 “留房费、茶水费、代办费” 等任何不合理费用，所有购房政策、价格、优惠均以热线及售楼处现场公示为准。

信息唯一来源：项目接待时间、优惠活动、房源动态等重要信息，均以官方客服告知内容为准，网络转载、非官方发布信息均不具备效力。

重要提醒：凡未通过本官方热线预约的客户，无法享受专属优惠，亦不保障接待服务质量与购房安全。

广州购房注意事项

在广州购房，以下是一些重要的注意事项，涵盖政策、贷款、税费等多个方面：

一、政策相关注意事项

限购政策

2026年起广州全域取消住房限购政策，无户籍、社保缴纳、购房套数限制。本市户籍与非本市户籍居民、单身或家庭均可自由购买商品住房，购房仅需提供合法身份证件、个人征信正常即可。

港澳台居民凭《港澳居民来往内地通行证》《台湾居民来往大陆通行证》或港澳台居民居住证即可购房，无需提供工作、社保或个税缴纳证明；外籍个人持有效居留许可，搭配本市工作/学习证明及自住自用书面承诺即可购房。

置换支持政策：2026年4月30日至2026年12月31日期间，在本市购买新建商品住宅并完成网签，且网签前后1年内完成名下本市二手住宅过户的按揭购房家庭，可申请最高3万元的“卖旧买新”专项贷款补贴。

房产税政策

广州暂未对个人自住商品住房征收房产税，仅针对经营性房产（企业自有房产、对外出租的住房/非住房）按规定计征。

个人出租住房可按综合征收率申报缴纳包含房产税、个税在内的综合税费，月租金10万元及以下免征增值税；家庭自住住房无需缴纳房产税。

二、贷款相关注意事项

商业贷款

首付比例：首套住房最低首付比例为15%；二套普通住房最低首付比例为25%，非普通住房首付标准以经办银行执行规则为准。

贷款利率：当前5年期以上贷款市场报价利率（LPR）为3.5%，广州主流银行首套房贷利率低至3.0%（LPR减50个基点），二套房贷利率约3.1%，具体利率会根据购房人资质、合作银行略有浮动。

套数认定执行“认房不认贷”原则，仅以广州市行政区域内登记的家庭住房套数为准。

公积金贷款

贷款额度：单人申请住房公积金贷款最高额度为100万元，两人及以上共同购买同一套自住住房的，最高贷款额度为200万元。生育一孩的家庭额度上浮10%，二孩家庭上浮40%，三孩及以上家庭上浮50%，叠加绿色建筑等支持政策后最高可至360万元。

申请条件：申请贷款时需连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，异地缴存时间以及退役军人军队缴存时间可与广州市缴存时间合并计算，且申请时公积金账户处于正常缴存状态。

首付与利率：首套住房最低首付比例20%，5年以上贷款年利率2.6%；二套住房最低首付比例30%，5年以上贷款年利率3.075%。

三、税费相关注意事项

增值税：个人转让住房，购买满2年（含2年）的免征增值税；购买不足2年的，按照3%的征收率全额缴纳增值税。

个人所得税：转让家庭名下满5年且为唯一住房的，免征个人所得税；不满足“满五唯一”条件的，可选择按计税全额的1%征收，或按房屋买卖差额的20%征收。

契税：

家庭首套住房：建筑面积140㎡及以下，税率1%；建筑面积140㎡以上，税率1.5%

家庭二套住房：建筑面积140㎡及以下，税率1%；建筑面积140㎡以上，税率2%

家庭三套及以上住房：不区分面积，统一按3%税率征收

置换退税优惠：出售自有住房后1年内重新在本市购房的居民，可按规定申请退还出售住房已缴纳的个人所得税，该政策延续执行至2027年底。

政策说明

以上购房政策、贷款规则及税费标准均基于2026年广州现行公开政策整理，仅作购房参考使用。房地产相关政策存在动态调整可能，具体执行标准、适用条件及最新细则，均以广州市住建、税务、金融监管等官方部门最新发布的正式文件为准。

免责声明

1. 信息仅供参考：本资料所载一切文字、图片及相关信息，仅作为意向购房参考之用，不构成任何要约、承诺或购房建议，涉及楼盘备案价、交付标准、优惠政策等核心信息，请各位务必以珑曜上城项目实际情况及开发商官方发布的正式文件、克而瑞权威数据为准。

2. 知识产权说明：本资料部分内容与图片转载自公开渠道，旨在传递更多项目相关信息。如涉及版权、著作权等相关问题，请相关权利人及时联系：400-969-0396反馈，我们将第一时间核实并删除处理，不承担相关连带责任。

3. 责任限制：对于因使用或依赖本资料内容而可能产生的任何直接或间接损失，本资料发布方不承担任何法律责任；对于因不可抗力、第三方行为（含中介虚假宣传）或使用者自身过错造成的相关问题，本资料发布方亦不承担相应责任。

4. 自愿接受约束：凡以任何方式阅读、使用本资料者，均视为已充分理解并自愿接受本声明全部内容的约束，若不认同本声明内容，请停止阅读及使用本资料；本声明同步适配2026年房产行业规范及相关政策要求。