【年报】碧桂园之锚

原创 房小评 中国房评报道 2022-04-01 08:27

经过2021年的房地产寒冬，多家大型民企陷入财务困局，年报延期发布，原本稳定的前十榜单大洗牌。

3月30日，碧桂园（2007.HK）发布2021年度业绩报告，期内实现权益销售额5580亿元，在行业权威榜单中均位列排名前列；实现营业收入5230.6亿元，同比增长13%；股东应占核心净利润269.3亿元。

当天碧桂园股价一度大涨接近9%。

碧桂园这份财报不仅给了投资者信心，也起到稳定行业信心的作用。

正如古代船只航行遇到大风难以停泊，一个足够有分量，足够坚固，能够抓住岸边或者水底的锚，能够确保船只不会随波逐流。

房地产固然不再如黄金时代顺风顺水，但是民营企业仍然可以将碧桂园作为锚点参照，稳健经营，活下去，活得好。

—考核新目标—

早在2018年，碧桂园就将行稳致远定为发展战略。

在市场上行期，以销售额作为考核目标；

在市场平稳时，以现金流回款作为考核目标；

在市场下行时，以可动用资金作为考核目标。

可动用资金，简单解释就是开源的同时节流，进行精细化管理。这是为了在融资、预售资金监管等渠道收紧之后，牵引每个区域、每个项目都在安全的边际下操作，保持经营稳健。

过去一年，房企销售额数百亿，一看实际可用资金，不到2亿的情况太多了。

碧桂园的核心理念就是“保现金流、保三道红线，做正确的事和确定性的事”，比如控支出、调结构、保资产。

供货方面，碧桂园会穿透到每一栋楼去做精准管理，做到精准供货、精准支出，以及精准销售。按照“以销定供”进行闭环管理。

这点与此前媒体报道的，碧桂园严格按照楼盘去化水平，来推进施工进度的理念一致，以较具效率也最安全的办法保证过冬。

与此同时，碧桂园的成本费用降低到历史较好水平，比如营销及市场推广成本和行政费占收入比例连续三年下降，减少至5.5%。

除了上述节流操作，碧桂园在开源方面一方面提升营销条线的自销能力和溢价能力，提升产品力；另一方面做好资产分类，应收尽收。

在这样的开源行动下，碧桂园2021年权益合同销售回款约5022亿元，回款率达到90%。

在上述竞争力提升的行动之下，截至2021年12月31日，碧桂园共有可动用现金余额1813.0亿元。其中受限制现金约为343.46亿元，在预售资金监管严格的情况下，碧桂园仍然保持近1469.54亿元的现金及现金等价物，确保现金流和经营安全。

据了解，今年碧桂园计划推出不低于6500亿元的货值，继续用“以销定供”来提高货量的利用效率，使去化率从去年的67%进一步提升到70%-75%，确保充裕的现金流入。

—选择权在手—

在提升竞争力的过程中，碧桂园不断调结构，尤其是债务结构，使得财务数据进一步优化。

总借贷下降至约3179.2亿元；

净借贷比率45.4%，同比降低10.2个百分点；

现金短债比达到2.3倍。

按照计划，碧桂园将在2023年中期之前自然实现转入绿档。除了三道红线指标，目前更受关注的年内到期债务方面，碧桂园压力已经很小。

境外债，只有一笔7亿美元的优先票据在7月份到期。

境内债，9月份及11月份有两笔可回售公司债共计40亿元。

目前，碧桂园已经做好还款计划，并且根据市场情况考虑再融资等安排，进一步调整负债结构。

正是因为这种经营稳健带来的财务安全，让碧桂园成为民企中少数资信优质的企业，持续得到资本市场信任。

2021年，碧桂园年内加权平均融资成本同比下降了36个基点，降至5.2%。

今年初，央行在开发贷、按揭、并购贷等方面进行放松，在手现金充足的碧桂园又一次把握住了选择权。

1月份，碧桂园发行了今年首笔民营房企ABS，额度为5.2亿元；

3月份，银行间交易商协会获批准了碧桂园50亿元中票额度；

招商银行授予碧桂园150亿元并购融资额度；

中国农业银行广东省分行与碧桂园签订了200亿元的《并购及保障性租赁住房战略合作协议》和200亿元的《住房按揭战略合作协议》。

民企在融资方面虽然缺乏先天优势，但后天通过经营调整，成为财务稳健，资信优良的民营房企，就能得到金融机构的支持。

—一定要发展—

在房地产行业出清分化阶段，留下的房企吃下其他房企吐出的份额，会迎来更好的发展。

碧桂园在现金流和融资方面具有优势，为此储备了很多弹药。

目前政策底已经出现，市场逐渐筑底，信心正在恢复，碧桂园也在把握时机补仓。

一方面，去年四季度到现在，随着部分房企出现资金压力，碧桂园主要对现有项目或者合作项目进行相应的收并购。与十多个合作方就80多个项目进行了沟通，已经对其中的35个左右项目完成了收并购安排，未来还有30个左右已经基本谈妥。

碧桂园还跟一些银行和AMC公司进行接洽，因为他们手头有一些好的收并购标的。

另一方面，碧桂园持续根据回款来控制投资额度，在市场触底后的右侧启动土地获取计划。

碧桂园集团常务副总裁程光煜表示，碧桂园近年布局策略从来是均衡布局，并不限定在一二线或者三四五线城市落地。

“以市场为导向，哪里有市场，哪里有经营空间，我们就去哪里。碧桂园一直追求的是好的年化回报。一二线城市，毛利水平、货值周转会相对高一些，三四线市场的经营效率更高，开盘时间总体比一二线城市要短，货地比要高，所以年化回报比较高。”

碧桂园在未来将适度地提高市场能级，主要思路是布局经济、人口吸附能力更强的城市群和都市圈。

在向房地产要发展的同时，碧桂园2022年还将迎来新收获——博智林建筑机器人和智慧建造将会进入新的发展阶段。

碧桂园集团总裁莫斌介绍，博智林建筑机器人已经有21款投入商业化应用，累计交付750台，服务分布25 个省（直辖市、自治区），施工覆盖超350个项目，施工超过700万平米。

在房地产行业规模增速放缓之后，碧桂园给自己埋了一条可长期持续发展的金线。