碧桂园“韧性”穿越周期

图：碧桂园集团管理层在2022年中期业绩发布会

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

“从去年6月份市场下行到今天，市场已进入底部，且正在底部盘整。目前最重要的就是市场信心的恢复，但信心恢复时间的长短还有不确定性”，刚刚披露中期业绩的头部房企碧桂园（02007.HK）在业绩会中如是称。

尽管表态十分谨慎，但在疫情反复、“断供潮”一波未平一波又起的弱市场环境中依旧实现盈利的举动，还是彰显出了这家企业的经营韧性。

报告期内，碧桂园实现营业收入约1623.6亿元，毛利润约172.1亿元，股东应占核心净利润约49.1亿元，持续盈利。同时，营销及市场推广成本和行政费用实现36.3%的同比降幅，“降本增效”效果明显。

碧桂园的“造血能力”亦十分强劲。期内，碧桂园的权益物业销售现金回笼达到了1702.9亿元，权益回款率达92%，连续7年维持在了90%或以上。

中银证券研究报告显示，上半年房企普遍业绩下滑严重。截至8月24日，80家房企公布了中报或中报业绩预告，48%的房企业绩预亏，已经公布中报或中报业绩预告的39家民企中，56%出现利润亏损，51%的央企国企虽然盈利但净利润同比负增长。

有分析指出，当下弱环境中，房企现金流安全最为重要，活下来已属不易，碧桂园还能实现正收益，经营韧性已经显现。

稳销售、降负债

稳销售、降负债...都可以被视作碧桂园2022上半年的发展关键词。

销售方面，据披露，期内，碧桂园的权益合同销售金额为1851亿元，权益合同销售面积为2348万平方米，销售规模依旧稳居行业首位，且累计销售同比降幅优于行业百强房企。

负债方面，在规模房企暴雷事件频出的当下，碧桂园的杠杆水平持续保持低位。截至2022年6月底，碧桂园的总借贷余额约2936.8亿元，相比去年底再降7.6%；净负债率仅有48.1%，连续多年保持60%以下，且显著低于“三道红线”中“净负债率低于100%”的要求，继续维持行业较低区间。

当前，碧桂园还有约7319.22亿元的合同负债。有分析人士就此向焦点财经表示，合同负债，虽名为“负债”，但实际是地产公司已预售但未确认收入的房款，无需现金偿还。房屋交付后，合同负债即可结转收入，转化为公司的现金流。“合同负债”越多，意味着该公司未来潜在的业绩增长更有保障。

事实上，碧桂园的现金流一直十分稳健。中报显示，截至2022年6月底，碧桂园的可动用现金余额已达1479.8亿元，经营性现金流净亦达52.5亿元，持续维持“正”值。

分析指，净经营性现金流是一项颇为值得关注的指标。该指标为“正”值，意味着碧桂园在经营活动中的现金流入大于流出，可在不依赖外部融资的情况下，仅依靠自身经营性回款就能有效覆盖运营支出，风险防御能力突出。

融资畅通，现金充裕

梳理可知，作为行业内为数不多仍能够进行全品种融资的民营房企，碧桂园的融资渠道一直十分畅通。今年5月时，其还被监管层选为了国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企，成功发行5亿元公司债。

去年下半年至今，碧桂园境内发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿。即便在今年境外资本市场几乎停滞的状态下，碧桂园依旧成功发行了约33.68亿元的可转债，融资渠道畅通。目前，碧桂园已悉数偿还年内所有到期美元票据，短债无压。

另据焦点财经了解，在交易商协会和中债信用增信公司的支持下，该公司还在推进中票的发行，进一步稳定行业及公司的信用状况。

汇丰7月的一份研报指出，碧桂园是迄今为止在偿还所有到期债务方面仍有良好记录的民营房地产公司之一。“未来优质民营房企的优势将继续扩大，尤其是碧桂园等示范民企，有望进一步降低融资成本，与其他房企拉开差距”，有分析称。

在财务稳健的基础上，碧桂园也在多措并举夯实“交付力”，积极履行保刚兑、保交付的企业责任。上半年，碧桂园陆续在214个城市交付了1070批次、超25万套房屋，交付量远超同行，且在165个项目实现了“交房即交证”。

业绩会中，管理层透露，碧桂园下半年计划交付50万套房屋，这相当于上半年交付总量的两倍。可以预见，随着房屋交付后可结转收入的增加，碧桂园的现金流也将更为充裕，财务安全垫将进一步增厚。

据了解，弱环境下，碧桂园对部分三四线城市的项目货量布局进行了调整，在上半年的销售中，三四线城市的表现要比一二线城市好，销售占比也提升了1个百分点至69%。

财报显示，截至6月底，碧桂园的权益可售货值合共约1.5万亿元。其中，96%位于常住人口50万人以上的区域，77%位于人口流入区域，75%位于五大都市圈，可售资源充足且优质。随着这些优质资源的释放，碧桂园的销售业绩有望持续稳定增长。

科技赋能，夯实竞争力

除了固本强基，科技赋能也是碧桂园应对变化、提升竞争力、穿越周期的重要手段。

众所周知，作为行业内较早探索新发展模式、开辟新增长曲线的房企之一，碧桂园早在2018年就成立了广东博智林机器人有限公司，围绕地产主业开拓科技智慧建造体系及上下游产业链等新业务赛道，向“高科技综合性企业”转型升级。

目前，博智林机器人已形成了混凝土施工及修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12个建筑机器人产品线，覆盖了结构施工、外墙施工、地下室施工、混凝土修整、装饰装修等多项建筑施工工序。截至2022年7月，该公司已有30款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖28个省份超550个项目；累计交付超1200台，累计应用施工超1000万平方米。

2022上半年，博智林机器人还参与了全国十三五铁路规划中的重要项目——中铁建工广州白云站项目的施工，并获得了相关合作伙伴的肯定。

碧桂园的做法符合行业大势所趋。比如，《“十四五”建筑业发展规划》曾提出，到2035年，要打造一批建筑产业互联网平台，形成一批建筑机器人标志性产品。2022年7月时，住房和城乡建设部也曾印发《关于征集遴选智能建造试点城市的通知》，决定征集遴选部分城市开展智能建造试点，推动建筑业向数字设计、智能施工、建筑机器人等方面转型。

在这样的背景下，碧桂园于今年6月整合科技建造体系上下游关键内部资源，成立了科技建筑集团，依托 BIM 数字化、新型装配式、建筑机器人自动施工等新技术、新体系，引领行业工业化、智能化水平跃迁，持续推动产业生态升级。

据焦点财经了解，当前，科技建筑集团已在北滘碧桂园凤凰台完成试点项目验证，进入全国首期100个样板工程项目试用阶段，未来将通过全面应用与总结，不断完善体系、迭代更新。后续，对内，科技建造集团将承接集团内部项目的总包及分包工程，同时大力拓展外部的代管代建等业务，包括保障房、商品房、政府公建、工业建筑、基础设施等工程。

有分析人士指出，相比传统建造体系，科技建造体系具有安全、低碳环保、高质量、高效率、经济效益佳等显者优势，能够助力建筑业高质量发展。凭借科技建筑集团的强大实力，代管代建有望成为碧桂园房地产主业的业务补充，以及企业转型升级、多元化探索、“轻重并举”发展的新着力点。