杭州首批集中供地成交超1100亿,融信滨江融创跻身拿地三强

焦点研究院·土拍研报

主题：关注5月7日、8日杭州首轮集中供地挂牌出让情况

城市：浙江省杭州市

研究员：段思彤 回洁钰

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5月7日至8日，全国房地产行业聚焦杭州土地市场。2021年杭州居住用地集中供地首批地块挂牌出让。根据焦点研究院的统计，此次集中供地涉及57宗地块，在两天时间内全部成交，未出现流拍，面积301.80万平方米，约合4527亩，成交价1178.21 亿元，成交单价2602万元/亩。与此前已经完成首批居住用地集中出让的五座城市相比，杭州的交易规模更大。在57宗地块中，有41宗地块触及较高限价，并进入到“竞自持环节“，面积83.30万平方米，约合1249亩，溢价率接近30%。此外，有13宗地块竞自持比例超过20%，较高40%；单宗地块较高成交价111.61亿元。总体来说，杭州土地市场表现较为活跃。

从区域来看，与主城区相比，位于主城区周边的萧山区、余杭区、临安区，以及富阳区推出地块数量更多，合计37宗，占总量的65%。这些地块不仅全部成功出让，溢价率更是超过20%，开发商竞争较为激烈。这次集中供地显示出开发商的拿地策略正在发生变化：与成交楼面价位于2至3万元/平方米的主城区相比，上述区域仍处于低位，比如富阳区、临安区的成交楼面价仅1万元/平方米水平。开发商获取地块仍保留一定的开发空间。杭州市场需求与购买力较为可观，加上政府预备大力推进郊区新城建设的政策支持，且伴有因主城区房价挤压而外溢的趋势，周边区域地块的吸引力有所上升。

头部房企与本地房企平分秋色，融信滨江融创跻身拿地三强

从开发商来看，此次杭州集中供地中有积极表现的开发商集中在以下两类：排名前列类为本地开发商，以滨江、宋都、西湖地产、金翰、杭房为代表；第二类为头部房企，以融创、华润置地、万科、保利、龙湖为代表。其中，宋都获取5宗地块，是本地开发商中获取地块最多的；滨江获取4宗地块紧随其后。融创获取3宗地块，成为头部开发商中获取地块最多的。

值得一提的是，融信在此次集中供地中获取7宗地块，面积30.74万平方米，约合461亩，成交价228.53亿元，获取地块规模位居开发商首位。杭州一直是融信的“福地”，2016年融信便以110.1亿元获取“中兴路壹号”项目，扣除公建、配套后实际成交楼面价高达14.3万元/平方米，创造了全国居住用地楼面价较高的记录。融信一直以来就以敢于获取高价地块而广受争议，且在2020年遭遇经营危机，在4月中旬连遭标普、惠誉两大国际评级机构下调评级，但不得不说，融信此前适逢杭州市场上行行情，融信杭州公司业绩一直位于集团前列，融信杭州负责人余丽娟也因此在2019年晋升为融信中国总裁。融信此次集中供地表现活跃，或是想借此在杭州市场打一场漂亮的翻身仗。 

此外，此次集中供地位居前五位的开发商还有滨江、融创、华润置地，以及中骏。其中华润置地和中骏尽管仅获取一宗地块，但体量大、地段好、总价高，使两家开发商位居前五位。华润置地获取的未来科技城绿汀路TOD地块，尽管出让条件复杂，使得具备竞买资格的开发商寥寥无几，但该地块竞争依然激烈，华润置地通过136轮竞价最终以111.7亿元竞得，成交楼面价16499.13元/平方米，溢价率29.81%，且需自持4%，创下杭州土地市场上成交价第三高的记录。临平区鼎湖未来社区地块经过119轮竞价，最终被中骏以91.04亿元竞得，成交楼面价11205元/平米，溢价率29.98%，且需自持4%。两宗地块因其地段较好，体量可观，吸引开发商激烈竞价；其竞拍结果也体现出华润置地和中骏对其重视程度。 

萧山世纪城和余杭未来科技城地块寸土寸金

从2021年1月北京华联和钱江世纪城管理委员会在望京国际签约，到2021年5月7日此次杭州集中供地，萧山世纪城地块成功出让，SKP因此正式落户杭州。尽管在此次集中供地中华联仅获取一宗地块但依然跻身获取居住用地金额的第8位，获取居住用地面积的第13位。

此外，未来科技城的绿汀路TOD地块也是此次集中供地的焦点。该地块位于黄金地段，杭州地铁3、5、16号线交汇，交通便捷；因此地块起始价高达86亿元；此外，市场消息称，竞买人在2019年的租金收入若低于70亿元，则不得参与竞买，让不少房企望而却步。最终，符合条件的华润置地获取该地块。

华联和华润置地分别获取萧山世纪城和余杭未来科技城两大地块，标志着SKP品牌进驻杭州，以及万象品牌加大对杭州的深耕力度，将对其区域商圈格局产生一定影响。

未来展望：长线看好，短线谨慎 

2020年在疫情全面爆发，全球经济严重衰退的背景下，杭州市场经历短暂停滞后，便开始强势复苏并保持火热，2020年上半年更是出现“万人摇”的火爆市场。尽管杭州政府多次发布楼市新政，针对人才房、无房家庭认定、摇号倾斜等多方面进行调控，杭州市场依旧活跃。2020年杭州市区商品房共成交15.3万套，位列近8年同期成交量第3位，仅次于2016年和2017年。杭州市9区（不含临安）二手房共成交10.2万套，同比上升26.3%，位列近5年第3位。

杭州“十四五”规划建议指出，要大力推进郊区新城建设，加快城市优化资源向郊区新城拓展，建设高级数字产业集群，全面推进实施“六铁、四高、两枢纽、两环线”交通项目。社会资本和投资需求不断涌进杭州市场，加上杭州市场日前交易活跃，让开发商们对杭州市场长期抱有乐观态度。

短期来看，在此次集中供地之前，2021年1月至4月，杭州政府就曾多次收紧在限购，限贷，以及人才购房等方面的调控政策，2021年政府发布的调控政策中杭州是作为调控的重点城市，但是此次集中供地依旧出现了市场热度不降反升的状态。此次集中供地交易中，市场竞争激烈加上自持高带来的成本上升，让杭州市场房价上涨压力很大，现有的调控政策并没有出现预期的控制效果，面对如此激烈的杭州市场，政府很有可能未来会加大政策收紧。

因此，焦点研究院认为，面临政府未来或再次收紧政策，房地产商应抱有长线看好，短线谨慎的态度。

附录：杭州市首轮集中供地明细

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