干货!京开高速和五环路“银十字”区域置业如何选?

北京楼盘测评 2022-03-19 19:56

随着西红门橡树湾项目入市，沿京开高速的置业又开始热起来。这几天，我们后台陆续收到多位朋友留言咨询沿京开高速买房的价值逻辑。

其中有个叫“麦麦”的朋友留言尤其有趣：

京开和五环交叉的立交桥构成一个十字交通枢纽，这里有产业、有商业，而且出门有地铁、有高速，交通方便，在这里买房应该怎么选？

这位朋友的提问抓住了沿京开高速买房的关键点。观察过去十几年京开高速沿线的发展情况就会看到，五环路和京开高速的交叉口是个关键节点。向内，是传统的城里范围。向外，京开高速从这里开始收费。收费站让这个交通枢纽成为主城外溢买房的南部边界。

同时，交通枢纽附近还是主城外溢服务业、高科技产业的聚集地，产业再往南迁，就搬去固安了。

所以，沿京开高速买房的逻辑，关键就看京开高速和五环交叉立交桥周边的产业、商业发展情况以及资产升值情况，我们可以将这个区域称为京开高速的“银十字”。

围绕这个“银十字”交通枢纽，除了黄村老城区，共有四个主要片区：西红门商圈，国家新媒体产业基地、大兴新城核心区、生物医药基地。

顾问君按现阶段区域价值排序如下：

西红门商圈 > 大兴新城核心区 > 生物医药基地 > 国家新媒体产业基地

下面，我们就将这四个区域的发展情况详述如下：

1、拥有荟聚的“老大”

为什么西红门商圈排排名前列，这要从宜家的进驻说起。

2008年，英格瓦来到北京，离开机场就直奔望京，花了4小时仔细观察宜家商场里的每一处细节。他临走时留下一句话：宜家升级为城市运营商，就应该在北京南部选一个好地方。

2010年，再次来到北京的英格瓦翻遍了领导递来的规划手册，毫不犹豫地圈定了西红门。

“这里将是亚洲较大的超级商业综合体，名字叫荟聚中心，”端起茶杯的北京领导告诉英格瓦，它将带动区域10平方公里的发展。

如今的西红门常住人口约17.9万人，比10年前增加了近4万人。2020年全镇财政收入完成3.6亿元，税收达14.42亿元，区域发展强劲。而区域内房价10年上涨近4倍，新房价格从当年的1.6万元/平米，涨到了6.2万元/平米。

有了西红门西区开发的经验，西红门东区的成功指日可待。

从西红门东区的规划可以看出，除了华润橡树湾已经取得的两宗住宅地，未来还将有10宗住宅地供应，而且还有3宗教育用地，补齐西红门区域的教育短板。

北京四环到五环之间，还能拿出如此规模开发的区域已经凤毛麟角，西红门的价值正在于此。

西红门区域新房价格在6.2万元/平米，贝壳数据显示周边二手次新房项目从5.6-6.8万元/平米，新房性价比较高。

2、高铁站旁的“老二”

大兴新城核心区是这几个区域中环境较好的，公园面积够大，义和庄与大兴站的TOD发展模式同时规划了办公、商业、居住与出行。

这种前沿的居住和出行理应更受到年轻人的喜爱。可经过多次走访，顾问君发现，选择来这个区域居住的年轻人，依旧是少数，大兴当地的养老居住需求在向这个区域汇聚。

位于义和庄的泰禾中央广场街区商业，这种偏向于年轻人喜爱的购物场景，在这里败的一塌糊涂，远不如荟聚、凯德和龙湖天街。

究其原因，大兴高铁将区域一分为二后，核心区所在的高铁西侧，很多年轻人不认可这个地理位置，而周边公园又大又多的现状恰好将养老客群吸引了过来。

随着大兴高铁站的整体开发，这个情况有望好转，尤其配建的商业、酒店和长租公寓，能为区域补充一批年轻消费力。

义和庄区域新房单价5.5万元/平米左右，贝壳数据显示区域二手房在3.3-4.1万元/平米，买这里赌性比较大。

3、职住平衡的“老三”

再说说排名第三的生物医药基地。这里是大兴学习亦庄模式，从产业引入开始，打造的职住平衡区域。

大兴线地铁刚修通的那年，坐到这一站的乘客少之又少，因为这里的产业园都配班车。

随后，保利、金融街、龙湖等一批开发商开始在这里造城，利用低总价+地铁盘的优势，将大兴线+4号线“一条龙”上的刚需客户都吸引了来，在产业之外，补齐了人口发展的动力。

也正是因为有人来了，凯德拿了N多年的商业地块终于兑现了当初的承诺，而精于城市商业运营的龙湖在这里建造了北京第二座天街。

至此，这个区域的产业、居住、配套达到了一个平衡。因此近几年，区域也没有新盘供应，上升空间十分有限。

贝壳数据显示区域二手房4.5万元/平米左右，守着地铁和商业，刚需可以作为上车的跳板。

4、配套全靠借的“老四”

最后说说国家新媒体产业基地。不可否认这个名头足够响，距离荟聚也就5公里左右的交通距离，甚至可以算到西红门商圈中，为什么排在最后？

国家新媒体产业基地位于京开高速东侧，又在五环外。近年来随着产业疏导，京开高速路东的成片区开发才得以快速推进，尤其是五环沿线，因为城市界面的需要，政府格外重视。基地建成后承接无数场大型综艺的录制，每周都有明星和影视公司团队在周边酒店入住，周边酒店经常爆满。

彼时，绿地看中国家新媒体产业基地的发展前景，在基地南侧的区域拿下了一块住宅用地，并花重金打造海珀云翡高端住宅，以7.6万元/平米的开盘价，成为当时大兴的房价天花板。

然而项目自开盘后销售成绩一直不理想，且在不断降价。时至今日，项目二手房价格只有5.7万元/平米。

为什么这个区域的价格不升反降？关键在于来区域办公的人口没有留下来。

首先，来国家新媒体产业基地参与节目录制的工作人员很多都不是本地常住人口，他们跟着剧组东奔西走，而明星艺人们的团队更是来去匆匆。

其次，国家新媒体产业基地是从南五环向南发展的。这意味着，越向南发展，就会离西红门商圈越远，越需要自己建立商圈。然而，迄今为止，国家新媒体产业基地并没有大型商业，生活并不便利。

常住人口少，直接影响着大型商业对区域的投资价值判断。于是这个区域的配套主要靠借，要么借西红门的，要么借黄村的，区域价值一直被拖后腿。

即便今年中铁兴创逸境可以实现1144套房源的供应，相比其他区域，消费人口依然是劣势。

区域新房价格5.9万元/平米，贝壳数据显示区域二手房3.2万元/平米左右，次新二手房绿地海珀云翡5.7万元/平米。海珀云翡的装修造价较高，说实话买新房不如买次新房。

从这四个区域价值的分析就能看出，大兴的新房供应价格相差很大，但并非房价便宜的区域就一定有升值的潜力。

如果把京开与五环的交汇成为“银十字”，位于东北角区域，整体开发的西红门东区即将迎来一次堪比2010年首次城南计划的机遇，而位于东南角的国家新媒体产业基地，采用的是单地块开发，魄力不足。沿着区域发展潜力买项目，才更有升值动力。

以上，是我们对京开高速和五环路立交桥形成的“银十字”区域的买房选择逻辑，如果您有建议，或要加入我们的“买房互助群”，请联系我们（微信添加：mfsrgw或zgfpbd2018）。