地产内参 | 厦门出新规利好房企,开发商争相入局代建

焦点研究院·房地产行业内部参考报告（2022年第13周）

企业研究组

监测时间：3月28日至4月2日

一、宏观政策：

1、全国：努力做到金融对民营企业的支持，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。（详见附注1）

焦点研究院：央行货币政策委员会的表态，一方面肯定了民企在整体经济中的重要性，此前众多民营房企暴雷，其流动性问题需要政策施以援手；另一方面从决策层角度继续稳定房地产市场发展，面临多重经济下行压力下，稳楼市是稳住经济基本盘的客观需要。

2、福建省厦门市：商品房预售条件放宽。（详见附注2）

焦点研究院：预售条件的放宽意味着项目入市的时间节点将会提前，开发商得以提前回笼前期投资资金，有效减轻资金链压力。

3、浙江省衢州市：成为全国排名前列限购限售均取消的城市。

焦点研究院：新政对非本市户籍家庭购房及新房限售均有放开。目前已有郑州、哈尔滨、福州等城市取消限购、限售等限制性政策，主要因为市场情绪低落，迫切需要强心针注入。此外限制性政策往往是因城施策，各城市在调整上可操作性更强，预计近期将陆续松绑。限售限购同时放开或将起到城市政策调控风向标作用。

二、企业经营：

1、万科：轻资产管理输出处于行业排名前列阵营。（详见附注4）

焦点研究院：最近，金融委会议中做了关于房地产企业的讨论，提出“要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。作为行业风向敏感性较高的企业，万科包括物业、商管、物流等轻资产管理输出有望成为未来房地产转型发展的主要航道。

2、中交地产：代建全产业发展联盟成立，拟打通房地产代建业务全服务链条；

朗诗地产：拟更名为朗诗绿色管理，因地产开发项目股权比例逐年下降。（详见附注5）

焦点研究院：现今的中交地产董事长李永前曾在绿城履职5年，此次中交地产牵头成立代建发展联盟，意在将绿城代建的经验和模式进一步推广扩大，依靠绿城管理形成的代建火车头品牌，持续扩大代建业务领域的市场占有率。

此次朗诗地产将“地产”从公司名称中拿走，象征着公司从房企向代建公司的转型。2021年，朗诗代建和小股操盘项目可售货值占总货值比重超过90%，开发代建服务收入由2020年的6.86亿元上升至7.52亿元。代建领域目前已有多家房企入局，竞争日趋激烈。在目前双碳达标的背景下，朗诗依靠多年来绿色地产的深耕经验，开拓出了代建行业的另一个细分领域—绿色代建。

3、中海：发行全国规模较大绿色(碳中和)CMBS，金额为50.01亿元.（详见附注6）

焦点研究院：此前上交所和北京市首单绿色（碳中和）CMBS完成发行，规模39亿元。这两单CMBS的利率均低于3.4%，底层资产均位于大型商务区。相比于普通CMBS，碳中和CMBS突出在能耗、环境等方面对底层资产加以限制，需要获得年度碳中和认证后，建筑才能被贴上“绿色标签”。 因此，能够成功发行CMBS的底层资产很稀缺。此举为房企投资绿色商业项目提供了新的退出路径，加快了商业地产绿色发展趋势。

三、土地市场：

1、3月31日,武汉迎来2022年首次“两集中”土拍。本次共出让11宗用地，包含文化设施、公园绿地以及商务各类用地，其中住宅用地仅7宗，本批次供应明显变少，这 7宗住宅用地出让总建筑面积93.1万平米，起始总价112.3亿元，保证金均为20%。

焦点研究院： 针对地块较高限价除两宗地块较高溢价为15%外，其余地块较高限价均调整至5%，并且取消竞配建和竞租赁面积的要求。本批次成交6宗住宅用地，1宗回炉地块流拍。6宗宅地共计收金84亿元，拿地企业以国企为主，民营企业也逐步变多，市场出现回暖迹象。

2、3月30日，重庆市排名前列批次集中供地拍卖出让活动。重庆今年首批次供地共推出13宗商住用地，共计1361亩，规划建面为147.1万平方米，成交楼面均价6764元/㎡，揽金99.5亿元，有3宗摇号成交。

焦点研究院：本次地块供应数量较少，同比2021年排名前列批次减少33宗，平均地价下滑，并且位于核心区域地块增多，且出让条件较为宽松，关于租赁，商业自持等要求较少。本批次平均溢价率为5.4%，较2021年二三批次回温明显。在拿地企业方面，此番拿地企业多为大型央企和稳健运营的民营企业，龙湖集团拿地3宗表现颇为抢眼。

附注1：

3月30日，中国人民银行货币政策委员会2022年排名前列季度（总第96次）例会于在北京召开。会议认为，今年以来我国统筹推进疫情防控和经济社会发展工作，有效实施宏观政策，经济发展和疫情防控保持全球先进地位。构建金融有效支持实体经济的体制机制，完善金融支持创新体系，引导金融机构增加制造业中长期贷款，努力做到金融对民营企业的支持与民营企业对经济社会发展的贡献相适应，以促进实现碳达峰、碳中和为目标完善绿色金融体系。维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。推进金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和防控风险能力。

附注2：

3月31日，厦门市住房保障和房屋管理局发布关于调整商品住房预售许可工程形象进度标准的通知。2021年1月1日后新出让土地的商品住房项目，在2022年12月31日前申请办理商品房预售许可的，工程形象进度应达到标准调整为：7层以下(含7层)的，已完成主体工程2层以上；8层(含8层)至20层(含20层)的，在《厦门市商品房预售管理规定》要求的标准上减5层，且至少完成主体工程2层以上；21层以上(含21层)的，已完成主体结构工程的四分之一以上。此外，上述新出让土地的商品住房项目，在土地出让合同中有约定预售许可工程形象进度具体标准的，按土地出让合同约定条件依法办理。安置型商品房项目和采用装配式建造的商品住房项目，预售许可工程形象进度标准为完成基础工程到标高±0.000。前述项目办理预售许可时，投入开发建设资金须达到项目工程建设总投资的25％以上。

附注3：

4月1日，浙江省衢州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布了《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》。《通知》提出，非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，均视为本市户籍家庭，执行相关购房政策；尚未网签的144平方米及以上新房不限售；商品住宅预售每期建筑面积不少于2万平方米（其中纯排屋预售不少于1万平方米）。该通知发布后，非衢州市户籍家庭可在市区范围内购买新建商品住房和二手住房，不受2021年8月7日政策中需缴纳社保或个税满12个月且仅能购买1套的限制；个体工商户及由自然人投资或控股的企业可在市区范围内购买新建商品住房和二手住房。另悉，通知发布后，房地产开发企业申请办理商品住房（含普通住房批次、普通住房和排屋批次）预售的较低建筑面积要求由3万平方米降至2万平方米；如果申请纯排屋预售，则较低建筑面积为1万平方米。

附注4：

根据万科2021年报显示，经过八年的探索和布局，万科其非开发业务迎来高速发展阶段。具体来说，万物云2021年其收入首次超过200亿元，同比增长32%;物流仓储近三年收入复合增速52%，其中2021年收入31.6亿元，同比增长69%；万科泊寓近三年收入复合增速40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI 5.3亿元，同比增长193%；另外，收入、轻资产管理输出均处于行业排名前列阵营，近五年收入复合增速达到20%。

附注5：

3月29日，“中交代建全产业发展联盟”成立大会在京召开。会议由中交地产所属代建专业平台，暨中交房地产管理集团牵头召开，中交四航局、中交四公局、民航建工、中交物业、中交康养、中交鼎信、思源兴业、绿城设计、海通恒信、长城资本等18家中交兄弟单位及市场化资方通过现场及视频方式出席会议。中交代建全产业发展联盟是中交地产为适应国内房地产行业发展新变局，完善城市建设产业链和价值链，打造“轻重协同、双轮驱动”发展模式和中交特色房地产业务的举措。通过联盟作用的发挥，打通中交地产房地产代建业务的全服务链条，从地产代建、前期咨询、设计、资本、施工直至销售代理、商管和物业管理等方面，成员企业可以与行业中众多商业公司及运营公司合作，从而形成更加标准化的产业链平台。

3月31日，朗诗绿色地产公告称，建议更改公司名称。截至2021年12月31日，由朗诗提供代建服务及进行小股操盘的项目共计83个，预计可售货值超过人民币700亿元，占中国地区总可售货值的比重已逾90%，基本完成了从传统重资产的地产开发模式向资产轻型化模式的转型跨越。未来，在中国的房地产市场，集团仍将继续聚焦于代建及小股操盘业务。董事局认为，将公司名称更改为「朗诗绿色管理有限公司」能够更加准确的体现集团当下的业务实质及未来的发展重心，亦有利于公司及其股东整体利益。

附注6：

3月29日，中国海外发展成功发行全国目前规模较大的绿色（碳中和）CMBS产品：“中信证券-上海中海国际中心绿色资产支持专项计划（专项用于碳中和）”。本次债券发行规模50.01亿元，期限为3+3+3+3+3+3年，发行主体及产品评级均为AAA，票面利率3.35%。产品基础资产位于上海市黄浦区黄陂南路838弄，由8.4万平米的甲级写字楼——上海中海国际中心和2.9万平米的开放式街区型购物中心——上海中海环宇荟组成。该商业综合体毗邻新天地商圈，地铁上盖物业: 写字楼入驻企业主要为跨国公司总部，总部型企业占比超65%；购物中心被誉为魔都首店收割机，日均客流5.6万人次，已成为引领上海风尚的海派夜生活打卡地。项目优质的市场口碑和经营效益，为低利率债券的成功发行提供了助力。