解读:央行、银保监会祭出16条稳楼市,房地产市场将迎转折时刻

在11月11日当天，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台六个方面16条措施支持房地产市场平稳健康发展，政策内容全面，力度空前，涉及房地产融资、房企债务展期、保交付等多个方面，释放出积极的政策信号，对房地产市场而言具有重大的转折意义。对此，诸葛找房数据研究中心解读如下：

一、支持房企融资需求，允许债务展期利好短期债务承压的民营企业

（1）稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。

一方面，坚持两个毫不动摇仍然是接下来房地产调控的宗旨。同时，对国企、民企一视同仁的态度符合近期以来的政策导向，近期中央对于房企的融资支持政策较为频繁，尤其是近日增信支持民营房企发债对提振市场信心意义重大，预计后续发债主体范围、发债规模都将扩大，民营企业融资发债将会得到进一步支持。另一方面，也应该注意到，聚焦主业、资质较好的房企贷款将会得到重点支持，其次，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，一些出险房企的重点项目也会得到支持，改善当前房企融资的偏好氛围，给与更多的民营房企机会。

（2）支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，积极通过存量贷款展期，调整还款安排等方式予以支持。另外，未来半年内到期的可允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

这是本次政策中对房企利好意义较为重大的一项，可谓是房企的“救命药”。允许房企债务可以展期，尤其对有短期债务压力的民营企业将会起到实质性的支持作用。可以有效减少房企违约现象，有利于提升资本市场对房企的信心，改善房企信誉形象，缓解房企的资金压力。

（3）对个人贷款上，支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好住房信贷政策。合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。在个人贷款上，今年以来住房贷款政策宽松，房贷利率降至历史地位，自从9月底央行、银保监会发布阶段性调整差别化住房信贷政策后，多个城市迅速响应，根据诸葛找房数据研究中心不完全统计，当前有近20城首套房商贷利率已降至“3”字头。接下来，预计调整的城市将会继续扩围，其他符合条件的城市也将会陆续跟进。

此次，还重点提出了地方政府合理确定首付比例，预计接下来首套二套的首付比例有进一步下调的空间。根据诸葛找房数据研究中心统计，目前已经有超40城降低二套房首付比例，主要集中于二线及三四线城市。同时，近期以来政策宽松逐步蔓延至核心二线城市、新一线城市，如近日杭州首套房取消认房又认贷，二套房首付比例降至4成，具有重要的指向标意义，预计后期调整认房又认贷将成为政策调整的一个重要方向。

二、“双管齐下”支持保交楼，创新性提出发放融资形成不良的相关人员免责

积极做好“保交楼”金融服务。支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款、鼓励金融机构提供配套融资支持。

市场信心修复之路漫漫的原因之一在于购房者对于项目交付的信心。今年集中停贷潮爆发，保交楼成为当前楼市的重中之重。在中央提出保交楼以来，多城积极探索纾困模式，如设立房地产纾困基金等。本次政策再次强调落实保交楼，预计接下来保交楼工作将会进一步推进，银行专项借款、金融机构融资支持等纷纷到位，双管齐下为保证项目按时完工提供保障。

在本项政策中较为新颖的一点是，对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的。可予免责。在此前对于融资方面，金融机构出于种种顾虑不敢发放给民营房企，此后，这种顾虑将会逐渐减少，对房企发放融资将会更加具有针对性和广泛性。

三、支持房企风险处置，市场化支持加速落地，资产管理公司参与度增强

做好房地产项目并购金融支持。一方面鼓励资产管理公司与地方政府、商业银行等相关机构合作，提高处置效率。支持商业银行、资产管理公司发行收并购债券。另一方面，积极探讨市场化的支持，鼓励资产管理公司通过担任破产管理人，重整投资人等方式参与项目处置。受困房企的处置也有助于行业信心的恢复。

今年来，房企频频爆发流动性危机，行业风险加速暴露，企业间的收并购也在频繁上演。同时，政策端给予收并购的支持也层出不穷，3月16号，国务院金融稳定委员会，对于房地产企业，提到要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案；4月24日，金融监管部门向主要几家AMC和18家银行提供了12家房企的清单，针对其资产收并购等工作拟有6项政策指导。尽管如此，但从实际来看，房企的收并购意愿并不是很强，根据公开数据显示，今年房企间的收并购数量也不及去年同期，本项政策的提出为也为房企尤其是出险房企项目的资产处置再加一份力，预计接下来将会有更多出险房企的优质资产获得重整。

四、允许自主协商延期还本付息，缓解购房者还贷压力

鼓励依法自主协商延期还本付息。切实保护延期贷款的个人征信权益。今年来，疫情反复，宏观经济下行压力加大，各行各业裁员现象频繁，失业率走高，根据统计局数据显示，2022年9月中国城镇调查失业率为5.5%，较8月提升0.2个百分点。居民预期收入下降，社会问题频发。《通知》提出可自主协商延期还本付息，切实保护延期贷款的个人征信权益，保障了金融消费者的合法权益，有利于缓解购房者对于房贷的担忧，减轻居民生活压力，提振市场情绪。

五、延长银行贷款集中度过渡期，助力房企“软着陆”

延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；阶段性优化房地产项目并购融资政策。对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。此举延长了银行贷款集中度的过渡时间，也就意味着当下银行可根据实际情况对住房市场给与信贷支持，房地产贷款环境继续改善，助力房地产企业缓解资金压力，房企爆雷现象也将会减少。

六、保租房REITs试点加速落地

优化租房租赁信贷服务，拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。近年来，租赁市场的政策支持力度持续加大，二十大也提出加快多主体供应，多渠道保障、租购并举的住房制度，金融市场也将更多的支持租赁市场的发展。5月27日，中国证监会与发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，鼓励拥有保障性租赁住房的主体通过发行基础设施REITs盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，此后，保租房项目开展REIT实践加速推进，近日，华夏基金华润有巢租赁住房 REITs 正式获批。华润置地成首家将资产作为租赁住房 REITs 的上市房企，这为其他房企实现轻资产运营发展提供了新思路。

整体来看，房地产市场的发展和金融息息相关，短期看金融，而当前市场恢复缓慢的根本原因在于市场信心不足，本次金融支持房地产将直接有效的促进行业信心的恢复，加速市场修复进程，叠加疫情防控逐步优化，房地产市场加速恢复的预期进一步提升，接下来有望迎来转折点。