超3万亩旧改在路上,哪些南宁人会中大奖?

近日，南宁旧改又传出消息。

高新区西津村和环明月湖约1960亩旧改招标公告出炉，引发了广泛关注。

一时间，网上热议声此起彼伏，“又一批土豪要诞生了”、“是拆还是改”、“终于等来了旧改，先改改我家门口的那摞电线吧”……

其实，高新区这1960亩旧改只是南宁旧改的冰山一角。

这两年，南宁的旧改大潮滚滚袭来，旧改所到之处，拆迁诞生了一批批的土豪，小区街区的外在形态焕新，城市功能品质、宜居程度持续提升。

如今，南宁大单的旧改项目逐渐浮出水面，这波旧改项目的超级红包会砸向谁？

01

离不开的老城生活，绕不开的落后人居

一座城市的发展，必然会经历不断地更新，而对老城的改造将给城市更新注入新活力。

老城改造不仅关乎于一个城面貌的更新，还关乎城市宜居。每一个旧改工程，都与居民的生活息息相关。

对于老城居民而言，他们生于斯，长于斯，他们的时光和青春，散落在老城的各个角落。

“我从工作到退休都住在这边，几十年了，平时就喜欢下象棋，每天都约棋友到小区门口下象棋，雷打不动。”

 ｜老城居民的娱乐生活

“每天下班都要去中尧路的桥头风味点几样卤味，这一天才觉得圆满。”

“我爷爷奶奶是以前水厂的职工，祖孙三代都住在这个片区，什么都是熟悉的。”

这里有他们熟悉的学校、医院、商场和生活圈，在某个熟悉的巷子，一碗白粥、几根油条、几笼汤包，就能让他们心满意足。

 ｜中尧路

像中尧路片区，上世纪五六十年代，这里的机械厂、制药厂、粮油机械厂、中尧水厂等陆续起家。

到了八九十年代，中尧路风光一片，这里承载了很多老一辈南宁人奋斗、生活的记忆。

｜南宁机械厂大门

｜南宁粮油厂大门

｜中尧水厂大门

还有火车站片区，在上世纪八九十年代，改革开放带来的经商浪潮，使得追逐财富梦的父辈们南下北上，起点和终点都在这里。

这里也承载着很多广西人对南宁这座城市最初的记忆。

如今，这些老小区年龄已经30+，住宅户型设计落后、噪音污染、无电梯、危房、停车难、无绿化等问题日益凸显，居住品质大打折扣，与高速发展的城市格格不入。“老破小”改造亟待解决。

｜破落的老旧小区

在这种背景下，一场城市更新运动徐徐拉开，老旧小区将告别过去，纷纷加入旧改大潮当中。

从2003年南宁市公布排名前列批旧城改造项目至今，已有17年。这期间，一个个旧改项目落地，老城区多个区域面貌焕然一新。

南宁糖厂摇身一变，建起了万达广场，不仅提升了片区居住品质，也升级区域商业，给江南老城区注入新活力。

｜江南万达广场

三街两巷褪去了昔日老旧的外套，换上了新装，既保留了文化的底蕴，又使得老街区焕发新生……

02

旧改项目增多，老城内需被盘活

近两年，南宁又陆续公布了数十个大规模的旧改项目。此次高新区公布的两处旧城改造项目合计达1960亩，也仅是南宁推进旧改进程的冰山一角。

 ｜高新区西津村旧改公告

其他诸如火车站旧改、水街旧改、五一路旧改、中尧路旧改等项目，均为上千或者是数千亩的旧改“巨无霸”，这些旧改项目又多以老旧厂房小区旧改为主。

随着旧改项目越来越多，内需也被盘活了起来。

据大V君不完全统计，目前南宁在售或待售的旧改项目有29个。这些旧改项目主要分布在西乡塘和江南两个城区，西乡塘10个，江南11个。

其他城区也有少量分布。青秀4个，兴宁3个，五象1个。

这些旧改楼盘多打造成高层住宅，户型主要迎合刚改客群设计。

房价方面，像旧改项目较集中的西大、星光-亭洪路等板块主力价在1.2万~1.4万元/㎡。

这些旧改楼盘的出现，不仅给了更多地缘性居民留在老城生活的机会，还给片区带来了商业、教育、医疗、交通等配套。

 ｜南宁万象华府

像华润拿下西乡塘南棉旧改地块，打造的综合体项目，配备了商业和一所九年一贯制学校；

还有龙光在原江南凤凰纸厂打造的旧改项目龙光玖誉城，也配备了学校和商业综合体……

旧改有华润、阳光城、龙光这类大牌房企的加入，城市内需将会不断被盘活起来，城市中心价值凸显，老城或将迎来“第二春”。

03

超3万亩旧改在路上，老城将迎来爆发

当前，南宁外拓和内改齐头并进。整体向东，重点向南的城市“外拓”发展规划，令青秀区的三岸、五象新区的五象湖、五象南等新兴板块崛起。

但是无论新区如何扩张，老城地位依旧在，所以在城市外拓的同时，南宁也把城市更新的“旧改”纳入重点工程。

 ｜朝阳片区航拍图

从2020年开始，南宁进入了旧改大年。大V君不完全统计，目前南宁在推进的大规模旧改项目涉改面积超3万亩。

从2020年南宁供地计划来看，旧改土地主要集中在西乡塘和江南，且这两个城区均分布有规模达数千亩的旧改项目，形成了连片式的改造。

｜数据来源克而瑞广西区域

西乡塘现有改造项目62个，涉及改造用地24265亩。

其中有13个储备旧改项目，拟启动朝阳华强片区、明秀南棉片区、上尧片区、广发重工片区、万力社区青岛啤酒厂片区、大塘村片区等6大片区纳入旧改储备库，涉及改造用地约6800亩。

 ｜西大板块

从2020年旧城改造和土地出让计划来看，西乡塘是当之无愧的“旧改大区”。

而江南区，就有华润在去年7月10日签下的江南五一路板块5600亩的旧改项目，以及南化旧改地块也超千亩。储备项目还有沙井、白沙星光大道板块等旧改项目。

其他城区也有不少老旧的单位、社区将加入旧改阵列。

南宁大规模旧改项目

中尧路片区：根据《中尧路片区旧城区改建项目前期调查报告编制招标公告》，计划改建面积约3750亩，涉及征收居民人口约7万人，涉及改造户数约21000户。

火车站片区：《南宁火车站片区城市更新项目概念性规划招标公告》提到，火车站片区将要进行重新规划升级改造，规划范围约5000亩，研究范围达1.15万亩。片区改造后，将变身一座同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的地铁小镇。

  ｜来源克而瑞广西区域

“三街两巷”二期旧改：《“三街两巷”二期公益性工程可行性研究报告》已获批复，项目将拆除建筑面积为63887.16 ㎡，保留建筑改造面积为18402.00㎡，保留文物修缮建筑面积2366.25㎡，新建地上建筑面积5278.84㎡，新建地下不计容建筑面积2015.86 ㎡。涉改总面积6万多㎡。

高新区环明月湖片区和西津村片区城中村：根据高新区管委会公告显示，高新区环明月湖片区旧城改造（城市更新）项目涉及改造范围约380亩。西津村片区城中村改造（城市更新）项目涉及改造范围约1580亩。

五一路片区：《五一中路片区站城一体化综合改造项目详细前期调查》公开招标信息显示，五一中路片区站城一体化综合改造项目围合片区总用地面积折合5600亩，涉及地上房屋建筑面积340万（暂定）㎡。

｜华润签下五一路5600亩的旧改项目

一座城市的更新，不仅关乎于城市经济的发展，同时也关乎于居民生活品质的提升。但这些变化不是一朝一夕就能实现的，城市的改造也需要经历一段漫长的过程。

未来，旧城改造连片式发展，新项目的接连上市，不仅慢慢解决居民住房资源紧张、住房环境差等问题，对提升片区的配套也有很大的推动作用。