58安居客研究院张波:年轻人不想被高房价绑架,房地产新时代是要“服务于人”

搜狐焦点华北区 2025-11-27 11:38:00

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2025搜狐财经年度论坛上，张波指出房地产将从“调整阵痛”转向“品质新生”，强调土地财政转型、财产性收入增长及住房回归居住本质，推动房地产高质量发展。

11月27日，“2025搜狐财经年度论坛”在北京举办。

在论坛中，58安居客研究院院长张波带来了题为“从‘调整阵痛’到‘品质新生’——十五五规划下房地产的破局与未来”的主题分享。

张波指出，中国城镇家庭70%的财富绑定在房产上，这意味着房价每波动10%，就牵动着万亿级的家庭资产。前三季度，70 个大中城市新建商品住宅价格持续下行，二手房价格下行压力更大。

“房产的价值终会回归居住本质，就像潮水退去后，留下的才是生活的底色。” 张波表示，十五五规划明确提出“多渠道增加城乡居民财产性收入”，这意味着我们正告别“唯房产论”的财富逻辑。

谈及土地财政时，他强调地方政府正加速从 “增量卖地” 转向 “存量运营”，土地财政是特定阶段的‘拐杖’，而我们终将用产业升级、高科技来摆脱这一路径依赖。“依赖土地是短期的‘解渴’，构建新模式才是长久的‘造血’——这是十五五规划给城市发展的清醒答案。”

张波认为，房地产的下半场，拼的不是谁盖得多，而是谁盖得更懂生活、更有温度。告别“房产神话”，我们迎来的不是衰退，而是一个让房子真正服务于人的新时代。

以下为演讲全文：

尊敬的朋友们：

今天想先问大家一个既扎心又值得深思的问题：当房价的“数字神话”落幕，我们该如何重新定义住房与幸福的关系？

“十五五”规划建议中，关于“推动房地产高质量发展”的部署，为我们解开这个问题提供了最权威的答案。今天，我们不回避问题，但更要从阵痛中看见希望，从规划中读懂未来。

首先，谈一谈大家关注的房价问题。中国城镇家庭70%的财富绑定在房产上，这意味着房价每波动10%，就牵动着万亿级的家庭资产。

前三季度，70 个大中城市新建商品住宅价格持续下行，其中 9 月环比下降 0.4%，63 城下跌、仅 5 城上涨；二手房价格下行压力更大，前三季度 70 城二手住宅价格全面环比下跌，9 月环比跌幅达 0.6%，为去年四季度以来最大跌幅。

一线城市二手房同比下降 3.2%，广州、深圳部分热点学区房价格较峰值回落超 20%。所以，房产的价值终会回归居住本质，就像潮水退去后，留下的才是生活的底色。

如何来看到房价问题呢？十五五规划明确提出，多渠道增加城乡居民财产性收入，这意味着我们正告别“唯房产论”的财富逻辑。未来，随着资本市场完善、职业技能提升等多元增收渠道的拓宽，家庭财富将不再系于一套房产的涨跌。

就像日本泡沫破裂后，最终形成了“房产稳居住、投资多元化”的成熟格局，我们正在这条更健康的道路上前行。

房价的波动让我们看清：真正的财富安全感，从来不是单一房产的涨跌，而是多元保障下的生活稳定。

聊完房价问题，我们再谈谈第二个问题，政府土地财政的转型。

我们过往二十年的发展，必须承认土地财政起了非常大的作用，各个地方政府收入中的一大部分，就是通过卖地而来。从数据来看，80%以上的地方政府性基金收入来自卖地，而今年前三季度土地出让金仍有两位数的同比下滑，全国重点300城住宅用地出让金同比下降 10%，但上海、北京等核心城市通过优质地块供应，出让金逆势增长 19.7%。

但不得不承认，绝大多数地方政府正加速从 “增量卖地” 转向 “存量运营”。所以，土地财政是特定阶段的“拐杖”。未来，我们终将用产业升级、高科技来摆脱这一路径依赖。所以，“十五五”规划提出的“加快构建房地产发展新模式”，正从根本上破解这一困局。

具体来看，新模式主要有三点值得关注：

首先，存量时代替代增量扩张，城市发展规划中明确提出，存量提质增效，这几个词每个都很重要。存量，说明未来更关注已建成的这些房子，以及如此提升它的使用品质和效率，如现在很多的“商改租”项目，就是把那些闲置的写字楼改造成商业住房，其实就是存量提质增效最直接的体现，还有老旧小区改造、城中村改造都是重要所在。

其次，多元供给体系分流依赖，“优化保障性住房供给”、“增加改善性住房供给”的部署，让地方政府从“卖地者”转变为“住房保障服务商”，例如，苏州已试点将土地出让收益的30%专项用于保障性住房建设，形成“民生投入—人口集聚—产业升级”的良性循环；

最后，制度完善堵住依赖漏洞，比如，以往经历的烂尾楼、交付延期，都是预售制度带来的问题，未来会在很多地方推动现场销售；同时，推动行业从“高杠杆拿地”转向“高品质建房”，未来也会有很多制度，还有房地产税的改革，这些都在“十五五”会有相对明确或值得期待的一个方向。

所以，土地财政的转型对社会发展很重要，依赖土地其实是上一个阶段短期的“解渴”，构建新模式才是长久“造血”的重要一环，这是“十五五”规划给城市发展的清晰答案。

我想说的第三个问题，主要是聚焦于当下的年轻人。

以往买房比较多的的确是年轻人，年轻人要结婚、要生子，一定是要有新的房子，组建新的家庭要有空间，这是过往买房的一个基础。而且，很多年轻人会来到大城市定居、安居，也是上一轮城镇化带来的红利。

但是现在的年轻人，以95后和00后为代表，当他们喊出“不买房、不结婚、不生娃”，我们不能简单得理解为他们躺平了，而要看到背后的现实考量：一二线城市一套90平以下小房子，月供可能要占平均工资7成以上，这是买房。

养娃也一样，有人专门估算过，一线城市养娃成本超200万，这些数字压得年轻人喘不过气。为了摆脱这样的压力，年轻人不得已选择了躺平，所以，年轻人本质不是拒绝‘家’，而是拒绝半生自由被一套房绑架。

当政策托底安居，他们自然会拥抱生活。十五五规划的出台，正在系统性破解青年安居难题：

从供给端来看，“优化保障性住房供给”直指新市民、青年群体，深圳已实现人才房配建占比40%，租金仅为市场价的60%；

在品质端，“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”让年轻人不再为“劣质房产”买单，雄安新区试点的“现房销售+全生命周期质保”，正在重塑年轻人在住房消费方面的信心；

在权利端，租购并举制度持续深化，未来租房者在子女教育、医疗保障等方面的权益将进一步落地，让“不买房也能安身立命”成为现实。

我们近期对1000名一线城市青年的调研显示，68%的青年表示“如果有稳定的保障性住房，会考虑结婚生子”——这说明，不是年轻人不想要家，而是需要一个不被高房价绑架的家。