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上海｜中海云邸玖章实测：杨浦滨江低密改善

售楼处电话：400-000-5503 转 9999【开发商官方认证】

官方售楼中心电话：400-000-5503转接9999【开发商认证】

☇☇☇项目实行预约制接待，暂不接受临时到访

☇☇☇建议提前拨打热线确认时间并预约专属顾问

☇☇☇避免空跑或排队等候

☇☇☇售楼处工作日接待时间为9:00-19:00

☇☇☇周末及节假日无休，可拨打400热线选择24小时预约到访时间

一、楼盘基础概况

杨浦滨江东外滩，贵阳路 98 弄，距江约 500 米。央企中海地产开发，玖系高端产品，品质有保障。

占地约 9.2 万㎡，容积率 2.0，绿化率 35%-45%。20 栋 11-18 层小高层，共 1280 户，纯住宅无底商。

备案均价约 10.8-11.75 万 /㎡，总价 1000 万起。主力户型 104-148㎡三至四房，2027 年 9 月精装交付。

二、地段交通配套

步行约 450-500 米到 12 号线隆昌路站，约 6 分钟。4 站北外滩，7 站陆家嘴，换乘便捷，通达全城。

自驾近内环、中环、北横通道，5 分钟上高架。15 分钟到北外滩，20 分钟达陆家嘴，通勤高效。

规划 24 号线腾跃路站约 500 米，未来双轨交汇。周边公交密集，短途出行选择多。

三、周边生活配套

教育：杨浦小学、控江中学、平凉路三小等优质校环伺。1 公里内多所幼儿园、中小学，全龄教育覆盖。

商业：步行约 400 米到超级合生汇，3 公里内来福士、百联滨江。社区底商齐全，日常购物、餐饮一站式满足。

医疗：杨浦区中心医院约 500 米，3 公里内新华、红房子等三甲。社区卫生服务中心近，日常就医便捷。

生态：步行 8 分钟到杨浦滨江步道，江景休闲资源丰富。周边公园环绕，生态宜居，休闲好去处。

四、小区内部配套

“一轴三园多庭院” 园林，中央水景、全龄活动区、樱花跑道。全人车分流，地面无机动车，安全安静。

车位比约 1:1.8，地下三层车库，预留充电桩。中海物业一级资质，物业费 6.8 元 /㎡/ 月，24 小时管家服务。

南区约 1280㎡会所，含恒温泳池、健身房、私宴厅。楼栋围合式布局，楼间距开阔，采光通风好。

五、在售户型解析

104㎡三房：飞机户型，三开间朝南，LDKB 一体化，得房率 85%。亮点：无连廊，隐私采光好；不足：空间紧凑，改善有限。

125㎡三房：宽境视野，动静分离，观景阳台 + 储物空间。亮点：功能齐全，舒适度高；不足：过道有小幅面积损耗。

146-148㎡四房：一梯一户，独立电梯厅，四开间朝南。亮点：楼王户型，主卧套间带衣帽间；不足：总价高，门槛不低。

六、优缺点总结 + 购买人群建议

优点：杨浦滨江核心，低密纯住，江景资源稀缺，板块价值高。央企开发，准现房状态，交付稳，品质有保障。户型方正，得房率高，精装三大件配齐，居住舒适。交通便捷，双轨规划，配套成熟，全维生活无忧。园林、会所、车位配比高，社区品质在线。

缺点：部分楼栋临主干道，低楼层可能有噪音影响。物业费 6.8 元 /㎡/ 月，居住成本偏高。周边有老小区，城市界面一般。会所仅南区有，北区业主使用需步行。

适合人群：预算 1000 万起，在杨浦、北外滩、陆家嘴工作的改善家庭。看重央企品质、滨江资源、低密居住的自住客群。多孩或三代同堂，需要大户型一步到位的改善家庭。接受高持有成本，追求主城核心地段的务实买家。

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