至暗时刻,房地产会出现哪几种趋势?

现在看来，2021年中国房地产年度的关键词，非爆雷莫属。其猛烈程度，足以把一干首富一一拉下马。

爆雷多了，也就见怪不怪，问题是，爆雷以后呢？

简单梳理下，爆雷之后大概会看到以下几种情况。

被动洗牌，中小房企崛起

2020年8月，“三道红线”出台，打中了房企的七寸，犹如平地起惊雷，炸醒在“高融资、高负债、高杠杆”路上闭眼狂奔的房企。

没有“三道红线”，我们哪里会知道，像恒大这样的“传奇房企”会有接近两万亿的债务，以及在两万亿债务之外，通过多种极端方式，把上下游、内外里各种关系资源资本绑架在恒大的战车上。

我们更不会明白，不仅恒大如此，这还是头部房企、排行榜前100强的集体无意识的非理性冲动。在三道红线之前，他们无一不陷入疯狂扩张的游戏里，正如有自媒体形象地说，“恭喜！又一家房企住进了ICU”。

房子卖不动了，土地卖不动了，债券还不上了，工地停工了，交楼逾期了，维权多起来了。——眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。

“好一似食尽鸟投林，落得个白茫茫大地真干净，好似食已吃尽，飞鸟投林四散，其剩下一片白茫茫大地，干干净净，一无所有。”

这一地鸡毛，除了近期政策的适度宽松给爆雷者以喘息机会外，较大的可能是一次被动的洗牌正在开始。

此次对标“三道红线”为房企体检，一个有趣的现象是爆雷的以大房企居多。那些把高杠杆游戏玩得溜溜的，还必须得是大房企。

中小房企，以及那些区域性房企、单项目房企，介乎开发商与建筑商之间，从来都没有占据过资源和资本的顶端，在土地拍卖市场上也多以看客形象出现，在地王频出的时代，他们连看客都懒得做了。

这些年，一个个熟悉的小房企随着楼盘项目的销售结束，渐渐远离了公众的视线。那些曾经叱咤风云的江湖人物，像从来不玩规模只专注做产品的黄文仔，也一度落寞得无人记起。

不过这一次，他们反而成了幸存者。

有媒体预测说，未来有可能会出现中小房企的崛起。

过去，房企比较重视市场销售规模排名，随着三道红线的卡位，越来越多的房企触及红线，金融机构从重视开发企业的规模转变为关注其财务质量，房企的规模不再是一个十分重要的指标。基于此，中小房企未来或获得生存和发展的空间之后，将不太可能走头部房企的老路，况且老路也无路可走。

他们大可用心经营，成为房地产开发领域的单项冠军、隐形冠军或独角兽。比如，更多地研究市场、分析需求、创新产品和重投服务（轻资产模式），或者参与政府主导的房地产非营利性开发、代建代运营等服务，成长为房地产市场中一支不可或缺的新势力。

土拍联合体出现

今年各地政府集体土地拍卖已经进行了至少两轮。与排名前列轮的数据刷新三观相比，第二轮土地集中拍卖让市场大跌眼镜。土地拍卖的主导者——地方政府同样被民营房企的非暴力不合作弄得灰头土脸。与过往不同的是，这种状况出现在北上广这些一线城市。

回眸历史，每一轮房地产行业，每一次房周期的启动，无不是从土地市场的火热开始的。土地市场拍卖价格的稳中有升，甚至经常有地王出现，对一座城市的房地产，以及一个区域和板块的楼市价格的提振与确认，意义重大。以前常听到面粉贵过面包，言外之意，提前上车买了面包的，那可不得心花怒放暗爽一把？

反过来，土地市场无人接盘，无人进场，无人喝彩，会使得政府、市场和行业都很尴尬。这不是天天喊房住不炒就能解决的问题。撇开“炒”字不提，刚需的房地产市场不同样需要一个稳中有升的地价预期吗？

未来地块拍卖或将出现许多创新的形式。比如切小地块、降低总价或进行拼图式拍卖。国企、民企和央企等各种所有制形式的企业合作拍地，形成联合体，各自在开发中承担不同的角色。政府将地块功能进行优化，衡量商业、教育、养老、体育、公开空间、住宅和产业等是否根据区域板块的发展需要，进行科学论证，推出较佳方案，满足不同的开发与利益的回报需求。

开发主体多元化

三十多年来，中国房地产市场快速发展，犹如大浪淘沙，优胜劣汰，市场开发主体逐渐形成了目前这种一家独大、掌控特别话语权、通吃上下游利润空间的畸形现象。就算是现在有三道红线，有爆雷，仍然没能触及这一敏感问题。房企退出或业务减负容易，但上下游工程设计服务营销运营商想晋身开发商则几无可能，也就是说，逆淘汰机制尚未形成。

未来，开发主体多元化可能将随着三道红线的重压重新洗牌。各种迹象表明，国家正在通过政策的导向作用，让大的国企、央企或民企注重教育等民生问题。

与十年前的央企退房相比，是此一时也彼一时也。多元化的开发主体有可能打破传统房企的垄断。当央企或国企重新在房地产市场上成为主流时，那些爆雷的房企完全可以转变自己的发展战略，将自己变成代建代运营的专业服务商。

产品主义重出江湖

“房住不炒”体现出了房地产行业的本质属性，而之前的若干年，房地产似乎迷失了方向，陷入了金融的怪圈。虽然许多房企有追求、有情怀，不断地完成产品的升级迭代，体现出房地产产品的时代特征，融入更多高新科技、绿色、低碳环保等元素，但毕竟劣币驱逐良币，在一个普遍不需要产品创新方面发力即可实现暴利的行业里，又怎能引导开发商做出更好的产品呢？

在三高模式下，我们同样能看到像星河湾、绿城、泰禾、当代等等一批另类房企，在玩产品概念，不断给业界和业主带来惊喜，但有些却成为悲剧英雄。譬如，前些年星河湾就因为企业发展速度不够快，仅仅止步了百亿量级，一度成为被嘲的对象。

对产品无止境的追求，同样是满足人民群体对美好生活的愿望。无论是独栋联排叠墅还是大平层，无论是中小户型还是为适应未来三胎家庭的可能会出现的四房五房户型，产品创新的空间是巨大的。乐意为品质生活埋单的城市或乡村居民，虽然未必能准确描述出需要的产品，但好产品一旦推出，人们一定会用脚投票，果断下单。

住宅产品还将会因消费群体的个性化、小众化、时尚化，以及家庭结构的不断迭代，呈现更多的需求。这些，让产品主义者看到了房地产的新赛道正在展现出来。

房地产重要的不是打破一个旧世界，是创造一个新的世界。如果从这方面理解爆雷，则一切都会释然。

未来地产一定是值得期待的。