博鳌论剑 |17万亿以后房地产市场边界在哪?

焦点财经讯 盼盼 曾几何时，一路快速奔跑的中国房地产企业，畅想万亿时代就在不远的将来。但高周转、高负债扩张的憧憬已不可持续，在新的发展时期要如何明辨增长规律，洞悉行业周期？

9月16日，2021博鳌房地产论坛开幕，数百位业界精英齐聚海南，共同探讨房地产的变化与未来，思想交锋、观点论剑，搜狐焦点·焦点财经全程直击，一线报道。

当日上午，在“万亿之后”主题论坛上，世联行首席技术官黎振伟，中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云，交银国际董事总经理、研究部主管洪灏，阳光城集团股份有限公司执行董事长、总裁朱荣斌，越秀房产基金董事会主席、执行董事及行政总裁林德良，金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长郝一斌，华宇地产集团总裁周德康，路劲地产集团主管董事刁露发表了各自观点。

稳健和理性中寻找机会

蔡云认为，房地产行业难道不是只有量的发展，真正的房地产行业发展，或者任何一个行业发展，应该追求长期主义的质的发展。

在周期性发展的过程当中，有两种方式，一是靠政府主动调控市场，它符合周期性发展规律，再一个是市场本身的调节，让更多靠我们开发企业怎么去顺应市场发展。所以我们纠结的应该是高质量的发展，也符合时代的发展经验。

洪灏认为，粗放式的极高速的发展模式可能已经达峰了，但是高质量的增长才刚刚开始。中国房地产市场从市场的占有额来看，尤其是从头部房地产企业占有的市场角度来看，相比国际经验来说是偏低的。所以在做大做强的过程中，它下一个阶段的发展一定会出现一批更高质量、更好、更大的头部的企业。

朱荣斌称，我不在乎是17万亿还是多少万亿，我始终相信房地产行业是一个大赛道，很难有这么大的赛道。所以我们应该关心的是在这个赛道里面，不管这个行业怎么样，这个行业是一个永远的行业，即便这个行业不好了，我也相信没有不好的行业，只有不好的企业，还是要把自己的事情做好。

周德康表示，安全发展最重要，主要是防范风险，排名前列个风险是资金的突然坍塌风险。虽然在防范风险的时候，我们也丢失了一些发展的机会，但是目前我们也吃到了稳健和理性带来的红利和好处。

第二个是城市下降的风险，我们想还是要练内功，把自己做得更强大一些，把服务做得更好一些，创新做得更多一些。相信在未来这个领域才有生存下去的机会。

勿放弃高周转

谈及规模与利润平衡的问题，林德良表示，利润的形成主要有：排名前列个是开发形成利润，快周转结转之后有利润；第二个是物业运营产生的利润，可能每天通过运营收租金产生的利润；第三个是上市公司不能分派的利润，也是不能作为核心利润的部分，是这个物业评估升值的利润。

我们面对三个利润的时候，要怎么有效地统筹，归根到底还是布局在房地产行业里面各个领域，然后分拆上市，通过分拆上市运营评估升值产生的利润就可以成为母公司的核心利润。

朱荣斌表示，如果企业有了一定规模之后，还是要想办法做强。如果大而不强是持续不下去的。此外，未必把规模做得特别大，多少年来就专注在自己的领域，把自己的细分赛道做得非常的优质，这都是我们企业在新的格局下的选择和思考。

在郝一斌看来，现在放弃高杠杆是应该的，但是不要放弃快周转。在杠杆率降低的情况下，又不强调周转，那对你可能是双杀的，所以这里面我们要通过你的投资做品类的控制，通过你的融资手段等等方式加快资产周转。

刁露表示，规模和利润的平衡，无外乎是做好管理，管理好流程、精细化考核等等、制度、激励，其实还是回到商业最本质的东西，做好自己就行。