35岁地产人也有春天

原创 房小评 中国房评报道

“房地产不需要35岁以上的员工”，这是“高周转”时代下的谬误。随着“高杠杆、高周转、高收益”三高模式远去，如果房地产企业还把“天下武功、唯快不破”作为经营真理，只怕离“欲练神功，必先自宫”那天也不远了。更可怕的是，自宫完才发现《葵花宝典》早就印遍天下、地摊必选，那时候再后悔“割早了”，就迟了。

今年的裁员潮来得突然又猛烈，很多企业将整个区域、城市公司“团灭”，或将某新业务板块全部裁掉，或是几个职能部门直接合并。今年，地产人是成建制地被辞退，且不说一时难找工作，恐怕大多数人对发生了什么，至今仍是云里雾里。

因此，在文章开头，我们有必要简单回顾一下行业发生了什么，让大家理解原因，然后明白接下来该怎么做。

本轮房地产景气周期从2015年棚改开始，至2019年下半年走出了4年半的上行周期，超出靠市场自发调节形成的3年左右的“基钦周期”，即库存周期。

到了2019年下半年，眼看全年房地产销售额逼近16万亿元，再创新高，监管部门已经开始担忧房地产行业规模过大、杠杆过高、地产金融化程度过甚，在2019年三季度开启了整治房地产信托为代表的金融紧缩行动，目的是阻止影子银行给房地产加杠杆。

后来，疫情打乱了监管节奏，2020年不得已再次放松货币总闸门，以稳定受疫情冲击的实体经济，房地产因此喘了一口气，原本针对房地产前融阶段进行整治的行动暂缓。

此时，很多房企已经理解了国家对房地产调控的口径和意愿，在做一个艰难的抉择：赌政策会继续紧缩，还是就此放松。由于疫情迟迟得不到根治，人类将在一定时间内与病毒共存，大部分房企认为货币政策仍会保持宽松，因而继续加杠杆，继续靠规模胜出，企图“大而不能倒”。

但是，也有少数房企做出谨慎选择，坚定去杠杆，缩规模，顶着投资者的骂声也要“活下去”，如龙湖、旭辉、万科，这么做的企业得到了回报，如今他们仍然屹立。

对房地产的调控推演不能脱离宏观经济，但展开论述篇幅又太大，感兴趣的朋友可以加入洞察学院（微信：zgfpbd2018），私聊。

由于国内外环境及宏观经济变化，必须对房地产采取“刹车行动”，于是“三道红线”和“房贷集中度管理”政策先后出台，目的是给予过渡时间，把房地产的速度和杠杆降下来。

但是实际情况更复杂，银行在执行上述政策时，出现了过激行为。监管部门近期指出，银行不能把红档房企正常开发贷都停掉。金融市场受预期影响很大，某银行带头拉“黑名单”的举动，率先让华夏幸福、蓝光折戟，影响了境内外投资人对地产债、信托等投资品的信心，导致房企原计划的“借新还旧”财务安排落空。

由于多数地产债都带有交叉违约条款，一旦某只债券或信托违约，就可能导致全部融资面临金融机构提前挤兑。高增长、高杠杆时代的蒙眼狂奔，让很多房企在金融风险预防方面准备不足，在银行“抽梯子”时，猝不及防摔个跟头，更有房企老板接受不了金融机构的“对赌协议”，愤而掀桌，结果胳膊拧不过大腿，一笔十几亿元的违约就导致千亿房企倒下。

就在金融机构和房企从相爱转变为相杀时，年销售额超7200亿元，销售榜排名前三的某大出现债务违约，引爆地产美元债违约的信号，海外投资者对中资地产美元债用脚投票，导致房企今年美元债融资计划落空，多家知名房企出现债券违约。

随后，监管部门看到市场恐慌情绪蔓延，果断喊话稳定市场信心，房贷稳步释放，房地产行业合理资金需求逐渐得到满足。央行为此在9月底专门召开了一场房地产金融工作会议，纠偏过往对房地产贷款的不合理行为。

接着，保利、金地、碧桂园等信用较好的房企纷纷以银行间市场发行票据的形式获得新融资，市场情绪逐渐稳定。但是，由于前期过于猛烈的“降温”，导致如今房企需要“保暖”，才能避免房地产风险发生，避免房地产风险向金融部门和实体经济传导。

从7月底到12月初，100多天时间，房地产行业经历了从“高歌猛进”到“突然躺平”再到“保暖回温”，可谓“百日惊变”。在这个过程中，房企或主动或被动地裁员缩编，以求降低成本，“活下去”。

—壹—

大约今年7-8月份，当市场出现下行迹象的时候，很多房企就已经着手裁员，及至爆雷声滚滚，一些房企选择“躺平”，躺下的排名前列件事又是裁员。

今年对很多地产职业经理人来说是难过而又迷茫的一年。地产行业裁员、离职如家常便饭，大部分房企和员工之间冷漠得只剩下赤裸裸的雇佣关系。

2019年春节，滨江地产曝出放假19天，每个员工发2-5万元旅游津贴，远在北京的地产人都觉得那是——天方夜谭！

在很多房地产职业经理人心里，公司缺的不是钱，而是人情，尤其是在今年这个特殊情况下，招人的企业很少，工作机会寥寥，此时被裁，就等于长期失业。

大部分地产人常年加班，专业岗位或许懂一些投资、财务知识，但多数是基于房地产这个复杂产业链，想跳槽到别的行业，一般难以成行。

经年累月练出来的PPT本领，换到别的赛道，有时候用不上，有时候又不够用。

总之，“男怕入错行，女怕嫁错郎”，男的就怕入了房地产行业，年过35岁又被裁，中年转行，难上加难；至于“女怕嫁错郎”，可以说女生千万不要嫁给地产人——夫妻聊天不见面，只缘身在加班中。

所以，房地产行业一直流传一句话：“房地产不需要35岁”。

尤其是在今年，年龄超过35岁的地产人，一旦被公司辞退，再找工作很困难。但是，几乎所有房地产公司裁员都秉持两个标准：一是年龄超过35岁；二是薪酬较高。

很多工作了十几年，对公司饱含感情，愿意自降薪酬留在公司的老员工，也被人力部门无情辞退，理由就是：老板要求的。

—贰—

其实，很多老板并不懂人力战略，只是把裁员安排下去，人力部门在执行时，多数没有战略观，一刀切或者脱责式执行，挑着薪酬高和年龄大的裁。

当然，这么做，人力没有责任。整个行业的价值观就是这样，年轻人能冲能打能加班，无牵挂工资低，为啥不用呢？

但是，这个想法是片面的。

如果了解房地产行业发展历史，就会明白人才年轻化其实只是房地产步入高周转时代之后的情况：

2012年，市场也低迷，以万科为代表的头部房企，纷纷加强对人才的报酬和吸引力，强调专业化，提升产品品质，认为在低迷的市场下只有提升产品品质，才能保证业绩。

但是，随后迎来的却是房地产行业百年一遇的高杠杆、高周转时代。具体的宏观经济背景在此不赘述，在水大鱼大的情况下，标杆企业纷纷放弃专业化的价值观，走上高杠杆和高周转之路，千亿黑马房企此起彼伏，只因房子不愁卖，尤其是长三角和大湾区，盖多少卖多少，需要什么专业？

一张图纸打天下，只看谁的胆子大。各种违规，各种擦边球，以及各种跟投制度的激励，地产人中不断涌现“打工皇帝”。

大家的心都飞了，谁还去关注产品和品质？

应该说，是高周转模式，导致了房地产行业扭曲的人才观。在不看重专业能力，只看重谁能加班，谁胆子大的时代，人才被抛弃，行业年轻化看起来是好事，其实也是坏事。

如果你家里做过装修就明白，装修和盖房子类似，每道工序都不难，但是整合在一起是个系统工程，管理和程序不对，经常是前面干完后面擦屁股，遮掩问题。所以这些年房子越盖越差，难道都是开发商不舍得用钢筋水泥吗？

需要注意的是，经历了“百日惊变”的房地产行业将走向何方？

很多业内人士在反思高周转模式的弊端。

从调控政策走向来看，高周转模式将逐渐走向末路。一方面是现金流的高周转被切断。从拿地开始，前融被切断，从营销开始，按揭贷款放不下来，从监管开始，资金监管比例大幅度提高，卖掉了房子，钱收不回来，高周转个啥？

为什么“三道红线”和“房贷集中度管理”政策出台以后，开发商都不拿地了？按照新的资金监管政策，开发商做一个项目需要付出以前4-5倍的资金，拿地相应减少到1/4-1/5。

高周转模式主要指开发商现金流的高周转，而这个模式正在走向终结。

北京等城市已经在试点现房销售，如果房地产信用违约继续发生，接下来现房销售就是规避风险，保证交付的较佳手段。

在高周转模式主导的快速扩张过程中，全国各地大部分项目卖完都见不到老板一面，而且很多房地产企业老板飘了，搞多元化，到处演讲，公司内部很快就被官僚体制控制，任人唯亲，劣币驱逐良币。

所以，高周转模式是“房地产不需要35岁以上员工”的主要原因之一。看清楚这一点，行业正在冷静下来，专业化价值正在回归，奉劝房地产老板们千万不要一时失察，“错斩了蔡瑁、张允”。

—叁—

尤其是看清形势，准备走区域化、专业化道路的开发商，不管规模大小，将来都要抛弃高周转模式，进行精品化，深耕区域。这时，熟悉地方和客户的老员工特别重要，这叫老马识途。

说到这里，可能有读者会问：“说了老员工这么多优点，难道年轻人就不行吗？”

“不是不行，而是很行！”

房小评认识很多优秀的年轻房地产职业经理人，但是年轻这个词也要看怎么理解，年龄不是年轻的少有评价标准。

只要有一颗保持学习和进取的心，保持知识与时俱进，能胜任当前的工作，永远都是“年轻人”。

某家以给员工打鸡血著称的房企，老板天纵奇才，想出了“老板永远做天使投资”这条奇葩而有效的房地产模式，吸引了很多85后、90后去做高管。房小评听说了一个故事，这家房企年仅30岁的总裁去监管部门开会，列席的各家开发商代表都是“老狐狸”，陈述各种难处，唯有这位行业最年轻的总裁，慷慨激昂完全看好市场，看好公司。

接着，这家公司就被监管部门盯上，不断被约谈。

后来，这位年轻总裁也离职了，自己的青春热血被老板利用了一把，不知道实现财务自由没有，但是这种“转头空”的感觉，放谁身上恐怕都不好受。

老一辈人都说：人这一生不求爬多高，不求跑多快，较好是平平稳稳。人生就好像投资，今年涨一倍，明年亏一倍，这等于赔钱，可不是不赔不赚。做人做事，亦是如此。

某房企在高周转时代艳羡别的房企跑得快，高薪挖来很多标杆房企的年轻人，老员工被清洗殆尽，部门总平均年龄不到30岁。本准备大干一场，结果一顿操作猛如虎，最后把老板家底败光了，还欠下巨额债务。

中部某省份的房地产公司，上市不久即遭遇信用违约，如今已经躺平，恐怕就是被一帮“高手”给折腾的。

由于整个行业人情淡薄，人才价值观也仅剩下利益交换，所以很多地产职业经理人也“红转黑”，作妖变怪，组团忽悠，坑害老板。最后，反而导致很多房企老板不敢信任社会招聘的职业经理人，认为不但花钱多，而且不放心，只在急需的时候应急，没事了就抓紧裁掉。

于是，地产职业经理人和房企之间缺乏信任，导致了行业人才价值观进一步扭曲。

当然，最终受这种文化伤害最深的还是房地产职业经理人，因为是“打工人”，要养家糊口，如果这个群体的名声被败坏，砸的是大家的饭碗。

果不其然，今年这轮房企瘦身缩编、裁员降薪，35岁以上的地产职业经理人首当其冲，受害最深。

—肆—

当房小评为这个问题无解而苦恼时，市场上发生了一些新变化，这个变化或许是行业经历“百日惊变”之后走向“春暖花开”的萌芽——

前不久，一位40多岁的地产营销人被某央企吸纳，去外地做了营销总，也是个不错的归属。

更有一位朋友被广东一家区域型民企开发商吸纳，虽然这位朋友年龄超过40岁，但这家开发商一点也不在意，甚至说：“我们招总监级别以上的，都要40岁以上”。

实际上，星河、滨江、建业等区域型龙头房企正在招揽人才，趁全国化房企倒下，吸引他们的优秀人才加盟。

在高周转时代，高杠杆房企开出天价薪酬，把这些区域型房企的人才纷纷吸走。

如今，行业浮躁褪去，35岁以上的地产职业经理人，愿意接受薪酬和职级平移，甚至去外地工作，逐渐和这些区域型房企达成了新的协议。

不要看不起这些区域型房企，他们给的待遇并不低。且不提高福利业内闻名的滨江，就是星河地产等一些知名度不高的房企，给总监级以上专业人才开出的待遇也是不菲。

此前，房小评就给出行业预判（参考文章：《钟声响起归家的讯号》）：未来，全国化房企会减少，区域型房企会崛起，尤其是一些城投公司背景，区域政商关系熟稔的房企，话语权会逐渐增大。

这些房企的共同点是慢周转、高品质的发展模式，他们要与全国化龙头房企竞争，必须靠更熟悉区域市场，做更符合本地人喜好的房子胜出。

房小评不认为一线城市是区域型房企能够发展壮大的地方。

一线城市的楼市是金融化的楼市，也就是谁有钱谁拿地的城市，土地市场游戏规则透明，刚需型住房需求庞大，适合规模化、成本低的全国化头部房企发展。

对于中小房企来说，应该尽快离开一线城市，去寻找并建立自己的根据地，做深耕型区域房企，走一条小而美的发展道路。对于35岁以上的地产人来说，工作的机会在省会城市，而非一线城市。

今年全国商品房销售额预计仍会突破17万亿元，未来3年会维持在12-15万亿元，未来5-10年会维持在10万亿元，房地产依然是可以做、好好做的行业。房企和地产人都应该打起精神，“莫愁前路无知己”。

在新的高品质发展道路上，35岁以上的地产职业经理人可以发挥“老马识途”的作用，“拉前套、驾主辕”，走出一条房企和职业经理人共创、共生、共享的新路子来！

加油，地产人！

加油，老板们！