凯诺律师:征地拆迁补偿是否合理,看这四个评估环节有没有做到位

　　征地拆迁中，尤其是国有土地上房屋征收过程中，在确定补偿标准之前，都需要对被征收房屋进行评估，这不论是对被征收人来说还是对征收方来说，都是非常重要的一件事情，因涉及到被征收人及征收方双方的利益。所以评估需要本着公开、公正、公平的原则进行。

　　与此同时，被征收人也需要格外注意房屋评估环节，一般情况下，评估机构出具的评估报告直接影响着被征收人的拆迁补偿。因此，从选定评估机构环节开始，被征收人就需要积极主动的参与到其中。那么，既然评估报告关系到我们的拆迁补偿，我们怎么样才能知道评估报告是违法或是不合理的呢？可以从以下几点来判断。

　　1、评估机构是否是由被征收人协商选定

　　《国有土地上房屋征收评估办法》中规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　从上述法律法规中我们可以看到，评估机构不是由征收方单方面选定的，而是需要由被征收人进行协商选定，只有在协商不成的情况下，那么才可以通过少数服从多数或是抽签等公平、合理的方式选定。

　　实践中，如果评估机构是征收方自己选定的，且没有经过被征收人的同意，甚至是被征收人压根就不知道，那么这显然是违反了上述规定，剥夺了被征收人选择评估机构的权利。

　　在遇到这种情况时，那么建议被征收人，可以在知道以后及时地向有关部门反映，或是通过法律途径，要求重新对房屋进行评估

　　2、评估方式是否有利于被征收人

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　如果被征收的房屋性质为住宅，那么按照上述中的法律规定，应当选用市场比较法是对被征收人较为有利的。

　　不过实践过程中呢，常有征收方基于被征收人不懂法，不懂拆迁规则，为降低征收成本等，选用成本法或是其他不利于被征收人的评估方法对被征收房屋价值进行评估，那么很明显是侵害了被征收人的合法权益。

　　所以，被征收人如果发现评估机构相关人员所选用的评估方法根本不利于自己时，一定要及时地提出自己的意见，避免等到一发不可收拾的局面。

　　3、评估时点是否合法

　　其次还要看评估时点是否有利于被征收人。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　这句话应该不难理解，就是如果相关部门是于今年1月1日发布的征收决定公告，那么评估时点也应该是这个时节。但是，如果征收决定公告日、签订补偿协议日或者作出补偿决定日、强制搬迁日以及实际支付货币补偿金日之间差距较大，尤其是如果确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），那么则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。

　　因此，实践中若征收方未将评估报告（估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年）及时送达给被征收人，或是未及时地对被征收人作出补偿决定，那么这个评估时点就需要结合实际情况重新选择。

　　4、评估是否有实地考察

　　《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

　　因此，在实践过程中，如果评估机构相关人员在没有实地考察的情况下，便作出评估报告，那么这份评估报告显然是不合法且不合理的。若相关部门送达上门，那么被征收人可拒绝签收，然后通过法律途径来依法维护自己的权益。