【半年报】融创的价值画像

原创 房小评中国房评报道

由于政策及市场条件变化，很多房企今年上半年经营利润指标下降。在发布半年报业绩当天，连一些头部企业股价都出现了不同幅度的下跌。

而融创中国（1918.HK）却是个例外。8月31日，召开中期业绩投资者会议后，融创中国股价报收于19.9港元/股，上涨1.95%。

总结房企中期业绩发布期间的股价表现，我们发现利润指标是影响股价的主要因素，凡是利润指标上涨的公司股价多数上涨，而融创中国正是少数实现了利润指标上涨的房企。

今年上半年，融创中国实现利润指标增长如下：

毛利199.8亿元，同比增长12.5%；

归母净利润119.9亿元，同比增长9.4%；

每股盈利2.62元，同比增长8.7%。

在特别认分红的香港股民眼里，融创是一家能挣钱、会挣钱的公司，因此选择给融创投票。

不仅股民如此看，机构也是如此看。今年上半年，标普将融创主体评级由BB-上调至BB，展望为稳定；穆迪及惠誉将融创评级展望调升至正面；中诚信亚太首次覆盖融创，并给予BBBg-评级，展望为稳定。

相比股民的判断标准，机构的判断标准更为复杂，也更为结构化。在与几家评级机构的专业人士访谈后，我们得出机构眼里的融创价值画像。

No.1 成绩均好的优等生

销售额增长64.3%

在机构眼里，融创是一家经营指标均好的公司，除了上述的利润指标全面飘红外，经营指标和安全指标也都很优秀。

以销售额指标为例，融创2021年上半年实现约3208亿元销售额，同比增长64.3%，回款率继续保持高位水平。

销售高增长、高回款率，来自市场的认可，让融创的现金流更为充裕。截至2021年6月底，融创在手现金达1232亿元，其中非受限现金1011亿元，较去年底提升2.4%。

除了销售总额和回款指标保持先进外，融创在核心一二线城市市场占有率已经达到相当高度，且在继续提高。

其中，融创在20个城市的销售额超过50亿元；在北京、上海、苏州等9个城市销售额超过100亿元；在杭州、武汉，融创半年销售额超过200亿元——相当于一家百强房企的半年业绩。

一家机构分析人士指出，随着房地产调控政策调整，未来三四线城市房地产销售额可能会受影响，一二线核心城市的楼市会比较坚挺，因此房企都在向一二线城市回归。融创能够在一二线城市保持如此高的销售额，说明公司业务布局占优势，未来业绩的安全性有保障。

受高额回款加持，融创债务结构优化，一年内到期有息债务总额910亿元，短债占比下降至30%的行业低位，债务结构良性，财务弹性更趋强韧。

除此以外，融创的融资结构还在持续改善：信托借款规模连续两年大幅下降，上半年发行两笔美元优先票据的利率均为上市以来较低水平，并提前赎回一笔美元票据，借新还旧，融资成本下降。

融创优秀的经营能力引来上文提到的机构纷纷调升融创的信用评级。

截至目前，融创已被纳入MSCI中国指数、富时房地产指数、恒生中国（香港上市）100指数等几乎所有重要指数。

来自专业机构的看好不只限于公司层面，融创在产品创新领域的引领性也获得了专业机构的认可。继摘得克而瑞研究中心、亿翰智库的产品力桂冠后，融创在今年上半年再次获得中国指数研究院“房地产产品力优秀企业”排名前列名。

融创在产品创新方面优秀案例层出不穷。例如，针对主流客群年轻化趋势，融创推出的“I AM I”产品年轻化创新得到市场和客户的高度认可。代表性的上海融创未来金融城、杭州万融城、武汉融创公园大观等项目均成为市场红盘。

杭州万融城实景图

No.2 降档成功

大象起舞

如今，融创销售额和销售面积指标已经稳居行业第四，已经成为“大象”，难能可贵的是，融创能够做到“大象起舞”，提前布局，成功实现降档发展。

截至6月30日，融创中国剔除预收账款后的资产负债率为76%，净负债率86.6%，现金短债比为1.11。仅有剔除预收款后的资产负债率一项指标超线，但是超线幅度仅有6个百分点。这项指标目前很多头部房企都未达标，而且监管层设置了3年的过渡期，预计融创能够在期限内全面实现“绿档”。

融创为何能够抓住时机突飞猛进式扩张，又能未雨绸缪实现降档发展呢？

这就要归功于融创集团董事局主席孙宏斌的战略预判能力以及公司管理层坚定执行战略的决心和能力了。

据悉，早在2019年下半年，融创就先于政策要求，主动落实“降杠杆、优化资本结构”，并制定了全面、清晰、长期的行动计划。其中包括推动国际信用评级的持续提升，中期达到投资级；推动融资成本的持续下降，争取3年内达到民营房企优秀水平；推动融资结构的持续优化等等。

总结融创降档的办法，就是抢销售、抓回款和降负债、降投资。

2020年是融创的转型年，提出“均衡高质量发展”战略。这一年融创主动调整节奏，拿地金额仅为2019年的一半，“三道指标”连降两档至黄档，融资成本持续下降，信用评级全面提升，业绩全面增长的同时负债指标也持续改善。

2021年上半年，融创获取权益土储货值2135亿元，权益拿地销售比37.9%。若把时间拉长至一年（2020年7月至2021年6月），融创的权益拿地销售比仅为28.5%。可见融创管理层执行降负债、降投资战略的认真和坚持。

降投资策略并不会影响融创的业绩实现，如今融创已经有1.2万亿元的资产，约1.64亿平米的土地储备，权益土地货值储备约2万亿元，足够实现未来几年销售业绩的需要。

2021年，均衡稳健战略初见成效，融创进一步坚定战略目标，提出“四更”经营准则：更安全、更从容、更长期、更有价值。

桂林融创国际旅游度假区夜景

No.3 “地产+”业务出彩

长期增长点

诸多国际评级机构看好融创的原因，不止于其目前优越的经营成绩，还有“地产+”类创新业务发展所取得的成绩。

在地产主业稳步增长的同时，融创服务、文旅等“地产+”业务也得到快速提升。这说明融创的新业务增长点很多，未来的长期竞争优势巨大。

1、融创服务业绩高质量增长，第三方拓展成效显著。

去年底，融创服务（01516.HK）于香港联交所主板独立上市。

今年上半年，融创服务实现营收33.2亿元，同比增长85%；归母净利润6.1亿元，同比增长154%；净利率为19%，较去年同期上升5个百分点。

物业管理服务收入20.5亿元，同比增长94%；社区生活服务收入1.9亿元，同比增长206%，并已超越2020年全年表现；非业主增值服务收入10.8亿元，同比增长60%。

截至6月底，融创服务在管建筑面积1.7亿平方米，合约建筑面积3.2亿平方米，第三方外拓项目占在管面积比例39%，较去年底也增加了7个百分点。

融创服务在高速发展的同时，也在积极推进数字科技化进程。新交付地产项目，全面提供智慧社区服务，目前已在全国45处落地，年内预计将完成全国近200个项目智慧社区平台的上线，进一步增强竞争力。

2、融创文旅业绩快速增长，多项目成功开业，冰雪业务影响力大幅度提升。

上半年，融创文旅实现营收26.1亿，同比增长166%；经营利润大幅提升至4.4亿元，客流量7201万人次，同比上升103%，济南融创文旅城、桂林融创国际旅游度假区、杭州湾融创水世界等代表项目开业即受市场追捧。

融创文旅旗下冰雪业务不但收入大幅增长，还形成了覆盖7省份、35座城市的战略布局，建立了业务的护城河。

2021年上半年，融创全面推进数字科技化建设，包括搭建线上销售、在线建造、算量中心、线上采购、线上客户服务等系统，全面提升运营效率，支持更进一步的精细化管理。

可以预期，在不远的将来，融创中国旗下将再诞生几家和融创服务一样的“地产+”业务上市公司，带来更加持续的经营业绩和现金流，使得融创这艘航母更加行稳致远。

济南融创文旅城