焦点日报 | 杨惠妍为碧桂园输血50亿,政府也未能挽救金科

宏观政策：

1、惠誉：近期放宽的融资政策改善强资质中资房企流动性

12月27日，惠誉发布报告称，近期的融资政策松绑或利好中资国有及头部民营房企的外部融资渠道，提升房地产市场集中度并加剧房企的信用分化。惠誉评级认为，房地产行业更为可持续的复苏仍将依赖于住房需求的稳健恢复。

获许发行由中债信用增进投资股份有限公司（中债增）担保的境内债券的房企数量或会较首批的仅6家大幅增加，因为中债增将降低资产的抵押率要求，提高获选房企的发行额度，并大幅降低担保费用。房地产“金融16条”政策增强了银行向房地产行业放贷的意愿。此外，政策决策者通过窗口指导促使国有四大银行为5家头部民营房企发放以国内资产作为抵押品的境外贷款（“内保外贷”），帮助房企偿还包括美元债券在内的境外债务。此外，暂停13年的上市房企股权再融资于11月末恢复，这将助力母公司实力雄厚且愿意提供支持的境内及H股上市房企去杠杆或进行规模扩张。然而，鉴于股权融资监管门槛仍存且投资者风险偏好低，上述政策对困境房企的提振效果可能甚为有限。

2、广东省广州市：12月29日起存量房住房公积金贷款不再试行购房交易资金监管

12月27日，广州住房公积金管理中心发布《广州住房公积金管理中心关于调整存量房住房公积金贷款购房交易资金监管的通知》（下称《通知》）。

通知明确广州市存量房住房公积金贷款不再试行购房交易资金监管，住房公积金贷款业务受托机构不得强制要求办理。《通知》自2022年12月29日起施行，《广州住房公积金管理中心关于试行存量房住房公积金贷款购房交易资金监管的通知》（穗公积金中心〔2017〕74号）同时废止。《通知》出台前，二手房交易的首期款需存入公积金中心指定的资金监管机构进行监管，待整个交易手续完成后再移交给卖方；《通知》正式实施后，广州二手房公积金贷款交易手续将进一步简化，买方首付款可直接划付至卖方账户，并同步申请公积金贷款。

3、河南省郑州市：开展多项商品房团购促销活动

12月28日，在“元旦、春节‘双节’促消费工作”中，郑州市组织开展了系列商品房团购活动。活动共分四个专场，目前已成功举办了三场。

一是市属企事业单位团购商品房活动专场，共在全市范围内征集现房、准现房房源24000套，参与团购的企事业单位21家。二是产业园区、新兴产业单位、工业企业团购商品房活动专场，共在全市范围内征集房源35000套，参与团购的单位23家。三是中小学、大专院校团购商品房活动专场，共在全市范围内征集房源35000套，参与团购的单位19家。第四专场科研机构团购商品房活动按计划将于12月31日举办。

融资动态：

1、碧桂园：获杨惠妍旗下公司提供50.55亿港元免息及无抵押借款

12月27日，碧桂园宣布，与必胜有限公司（碧桂园控股股东杨惠妍女士全资拥有公司）订立贷款协议。碧桂园已同意借款，而必胜已同意借出本金额为50.55亿港元的贷款，以支持碧桂园经营发展。该贷款为免息及无抵押，初始期限为三年一个月，可由订约双方于届满前以书面形式延长。本次碧桂园获得的借款与杨惠妍此前出售碧桂园服务股份有关。

2、碧桂园：获2.8亿美元贷款融资，将用于定期贷款再融资

12月28日，碧桂园发布关于附有特定履行契诺的融资协议公告。于2022年12月26日，碧桂园（借款人）与多家金融机构（原贷款人）及中国工商银行（亚洲）有限公司（融资代理）订立融资协议，据此，原贷款人已同意向碧桂园提供以港元及美元计值的双币定期贷款融资，总金额为2.80亿美元，自融资协议日期起计为期36个月。公告显示，贷款将由碧桂园悉数用于为公司根据日期为2018年12月28日的融资协议获得的港元及美元双币定期贷款融资进行再融资；以及其后用于为将于融资协议项下产生的成本及开支提供资金。

3、金科股份：无法支付2021年发行的3.25亿美元票据应付未付利息

12月27日，金科地产发布关于公司境外债券相关事项的公告。金科股份于2021年5月发行3.25亿美金且拟于2024年5月到期票面利率6.85%的优先票据，并在香港联合交易所有限公司上市。

截至本公告日，上述优先票据其项下一笔金额为1113.12万美元的利息应于2022年11月28日到期兑付，但当前公司境内现金流严重受限，即使公司竭尽所能，预计宽限期（30天）内无法取得履行境外债务所需之足够现金予以支付。如果金科股份未能在宽限期届满时（即2022年12月28日）支付上述优先票据项下应付未付的利息，则会构成上述优先票据项下的违约事件。

2021年金科理财爆雷陷入债务危机后，重庆市政府给予了金科极大力度的支持。此前金科曾公告称，截至2022年11月末，公司各区域公司已累计获批国家及地方政府专项借款资金额度超12亿元，其中超7亿元可用资金已拨付至项目公司，一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力。

4、万科：完成发行37亿元中期票据，利率为3%

12月28日，万科发布了“22万科MTN005”的发行申购、配售、分销情况公告。本期债券简称“22万科MTN005”，代码102282785，期限3年，起息日为2022年12月28日，兑付日为2025年12月28日，计划发行总额37亿元，实际发行总额37亿元，利率3%。

5、中国铁建：拟发行20亿元可续期公司债，票面利率3.75%

12月28日，中国铁建披露了2022年公开发行科技创新可续期公司债券（第二期）相关发行文件。上述债券拟发行金额20亿元，分为两个品种。品种一期限为3年期，品种二为5年期。根据网下询价结果，最终确定本期债券品种二全额回拨至品种一，并确定票面利率为3.75%。债券拟于12月28日发行，12月29日起息。本期债券募集资金扣除发行费用后将用于补充流动资金。

投资动态：

1、辽宁省大连市：两宗宅地成功出让，保利6.95亿元、中铁5.9亿元各得一宗

12月28日，大连市中山区原东海热电厂搬迁改造项目B区地块的使用权在成功出让，竞得方为保利（大连）房地产开发有限公司100%控股的大连盈盛房地产开发有限公司；中山区原东海热电厂搬迁改造项目A区地块的使用权成功出让，竞得方为中铁铁龙（大连）房地产开发有限公司。前者成交总价为69512万元，成交综合楼面价为14591.10元/平方米。后者成交总价为59016万元，成交综合楼面价为14183.13元/平方米。

经营动态：

1、上海证大：完成海门及南京物业出售，此前预计录得收益46.55亿港元

12月27日，上海证大房地产有限公司宣布，完成非常重大出售事项及关连交易。6月7日，上海证大公告称，上海证大有条件同意出售及买方有条件同意收购销售股份，代价为现金人民币2.25亿元。销售股份相当于出售Myway Developments Limited的全部已发行股本，及出售上海证大主要于江苏省海门及南京从事物业开发及投资业务。上海证大预计，将因出售事项录得收益（扣除税项前）约46.55亿港元。

2、中交物业：服务集团挂牌成立，注册资本3亿元

近日，中交物业服务集团正式挂牌成立。该集团由中交集团、中交房地产、中交一公局、中交投资以及中交物业等共同出资组建，注册资本3亿元人民币。中交物业服务集团成立后将分为总控平台和发展平台，负责制定物业板块未来发展规划，搭建管控体系，进行标准化、专业化、数字化、科技化建设等，负责专业人才体系搭建和培养等。据悉，当日中交房地产集团有限公司与北京首都国际机场临空经济区管委会签署战略合作框架协议，建立了全面战略合作关系。

3、电建地产：撤出山东津岳地产50%股权，之后不再持股

12月28日，据企查查显示，电建地产集团撤出对外投资，该投资企业为山东津岳房地产开发有限公司。中国电建地产集团有限公司退出前持股50%，现已不再持股，山东津岳房地产开发有限公司的大股东为济南先投新创城市开发建设有限公司，持股100%。

4、旭辉商业：首个轻资产项目山钢和润·旭辉里正式开业

12月28日，山钢和润·旭辉里已于近期正式开业，开业期间总客流量即突破10万人次，销售总额突破300万，为旭辉商业的首个轻资产项目。山钢和润·旭辉里择址上海闵行区浦江镇鲁汇组团，为小体量商业地产项目，主力客群为项目周边3-5公里内的消费者客群，项目以里享生活家为主题，打造“15分钟精致生活圈”。

该项目由旭辉商业与山钢地产的合作，一方面需要满足山钢地产推进综合性房地产开发的战略转型，一方面承接了旭辉商业轻资产开发的需求，这对双方而言均属于双赢的选择。据悉，2021年旭辉一年爆发式新开业6个项目后，2022年又开业了江西标杆性项目南昌旭辉Cmall，加入了日渐火热的轻资产大军。