去化惨淡,会展湾云岸的“品质提升费”有多高?

本是前海扩容大赢家，虽然利好不断，但是会展湾云岸公寓似乎还是卖得很惨淡。

作为深圳国际会展中心配套项目，会展湾由招商与华侨城合作开发，可售商务公寓分别归属招商和华侨城各自销售。

近日，@深圳楼市热线接到购房人爆料，会展湾较新组团云岸商务公寓产品，在毛胚价格的基础上，超标收取“品质提升费”。

根据购房人爆料的内容，@深圳楼市热线暗访了该楼盘。

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一开盘就启动转介，

云岸的“品质提升费”有多高？

会展湾云岸项目位于深圳市宝安福永大空港南岸园区，总建筑面积为12.75万平方米，共有14栋，由商务公寓、商业及办公三大部分组成。

今年6月，会展湾云岸广场获批预售，并在深圳住建局官网公示，备案商务公寓910套，备案办公190套。

商务公寓户型建面约21-102㎡，均价约4.77万/㎡，单价区间在4.11-5.44万/㎡，总价区间在93-456万/套。

从公寓推货量看，910套并不少。要知道，经过几年的不断加推，会展板块的公寓市场明显供过于求。

尽管前期水岸公寓已经基本售罄入伙，但云岸一开盘就启动了转介，说明销售压力不小。@深圳楼市热线在进入楼盘入口，就遇到一批批外场渠道中介沿路拦截举牌叫卖。

@深圳楼市热线摄于10月

由于会展行业人流的潮汐效应，长期居住人群并不多，开发商只好主打商务参展人群做为营销卖点。由于不限购不限贷，因此，买这里公寓的业主大部分没有自住，而是投资收租。

而恰恰打脸的是，会展湾区域内已经规划建设了多家五星级酒店，客房体量已经不小。按照销售人员说法，会展湾配建的公寓，大部分都被用来解决商务参展人员临时住宿问题，项目还引进多家托管公司帮业主打理收租事务。

这就成为开发商引导购房人额外购买“品质提升费”的噱头。

销售工作人员介绍，云岸公寓的“品质提升费”标准达到了5000元/平米，在现场提供的购房价格测算表上，“品质提升费”被分开列在毛胚总价旁。

@深圳楼市热线现场实拍

云岸所谓的“品质提升费”，实际上就是精装修费，这笔费用已经成为市场上公开的操作。

在云岸营销中心与样样板房外，“品质提升费”的标准和交付清单都做了公示。

@深圳楼市热线现场实拍

但是根据深圳住建局较新发布的新规，住宅与商务公寓新盘备案毛胚价之外，会展湾云岸售价均价为4.7万元/平米，而对应的精装修标准应该不超过3000元/平米。

@深圳楼市热线现场实拍

令购房人吐槽的还有开发商给出的品质提升标准，均是市面上普通住宅使用的标准，而目前高端豪宅对应的较高精准标准，也仅仅在6000元/平米。

样板房实拍

“这样的标配材料，价格却按高配标准来收，明摆着想提高利润空间，这绝非一家央企应该做的事情。”

针对新房限价、有些房企通过精装加价的套路，今年5月，深圳市住建局发布了《关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》，通知中对精装修住房的价格进行了指导。

通知指出，为防止房企通过提高装修价格变相抬高房价，对新房价格造成影响，要求各区局在审查项目装修、装饰材料的基础上，对精装修价格进行总体把控。

业内人士指出，对于购房者来说，可以基于此类精装修上限标准来检查定价是否合理，一些精装修价格虚高的房源，自然会降温。

按照通知标准，云岸的“品质提升费”应该在3000元/平米，但实际上收取的却是按照8万-10万毛胚均价的项目收取。

超出的可不是一点点！

这个价位，距离毛坯均价超过100000元/㎡项目的较高精装修价格6000元/平方米，仅仅一步之遥。

这就是购房人投诉不值得的原因。

2

“如果装修标准不统一，

酒店托管公司不会收房”

我们再来复盘一下云岸公寓是如何收取这些“品质提升费”的。

销售在现场给我们测算了几套公寓的价格。

以E1栋1017房70.91平米单位为例，毛胚总价为327万多，品质提升费为35万多，如果按照装修款打包在总房价里（362万多）计算首付，只需要交162万。

@深圳楼市热线现场实拍

而云岸不是这样，额外加收的“品质提升费”，表面上被打包在总房价里，但购房人交首付的时候，“品质提升费”单独交。

“品质提升费”需要一次性支付，这无形中提高了购房人的成本。

因此，实操上购买云岸公寓的人，真正的首付是182万。拆开来，就是首付4.5成147万给到银行，银行贷款5.5成，即180万元。很明显，多出来的35万，自然落到了开发商的账户。

这份价格清单做的十分隐蔽，购房人不容易看的出来。

计算下来，仅品质提升费一项，就占了房价的10%。而且合计起来这套房源单价已经去到5.1万一平。

如果购买的是92或102平米户型，品质提升费就更高。

难怪不少购房人吐槽：不值。

开发商为何这么做？很明显，提高利润，还可以加快现金回笼。

当我们嫌品质提升费过高，能否只要毛胚房时，销售人员并未解释5000元/平米标准的依据，而是以不利于后期托管出租为由极力引导购买“品质提升费”服务。

销售顾问聊天截图

销售工作人员表示，带装修购买这样能够满足客户要求的统一装修。原因是为了方便签房屋托管，如果装修标准不统一，托管公司不会收房。她还表示，托管公司以日租形式出租，和酒店运营模式差不多。

“因为你房子跟别人不一样，做酒店的话，要求风格必须是一致。”

另一个原因，就是集中交付可以早点投入使用，可以增加会展酒店配套的房子，大部分的客户都要求带装修。

销售顾问聊天截图

尽管云岸“品质提升费”提示在营销中心现场做了公示，并列出具体标准，虽然没有强行捆绑，但明目张胆的超标令人不解。

@深圳楼市热线现场实拍

而由开发商替买家拟定的《品质提升申请》，“充分了解”、“自住申请”、“客观合理”、“真实意思表示”等字眼，也被购房者质疑有规避法律责任嫌疑。

购房人吴女生表示，品质提升费真的太高了，这个项目属于商务型公寓，定位并不算高，如果按较高的日租回报，掏这么高的提升费并不划算，回报率也并不像开发商说的那么高。业内人士透露，如果这笔品质提升费没有进入官方指定的监管账户，而是另外打进开发商账户，容易产生灰色地带。

根据新政，开发商需将装修款打包在总房价里，购房者无须额外一次性结清装修款，严防“捆绑装修”行为，避免实际的交易价格大幅被提高。

10月13日，广东省住房和城乡建设厅发布关于进一步做好商品房交易风险提示的通知。

其中，房地产开发企业要求购房者将购房款转入非商品房预售款专用账户的；房地产开发企业与购房者签订除商品房买卖合同外，同时签订装修等“双合同”的，均被认为有交易风险。

通知要求依法依规严肃查处房地产开发企业和中介机构违法违规销售行为，发现一宗，处罚一宗。

3

投资客退潮，

会展湾云岸备案有多惨？

从6月开盘近半年时间里，会展湾云岸到底销售成色几何？

@深圳楼市热线从深圳市房地产信息平台上查询了云岸房源备案情况。

截至发稿，依然大比例显示“期房待售”的一片绿，1、2、3栋商务公寓，只有极少数房源合同完成备案，已签认购书的更是寥寥无几。

深圳市房地产信息平台截图（购房者可自行查询）

虽然网签备案都有一定时间的滞后性，但对于一个6月拿证开卖的项目而言，5个多月过去，如此备案进度，实在慢的出奇。

对比已经入伙的水岸，尽管尚有少量库存在售，但绝大多数房源已经备案。可见云岸的销售压力有多大！

从价格优势来看，云岸商务公寓均价约4.77万/㎡，单价区间在4.11-5.44万/㎡。

紧挨会展湾正在建设的融创华发冰雪文旅城，将有约30万平米超大体量的人才住房，售价按同地段市场商品住房售价打六折，较高销售价格不得高于40000元/㎡。

而上个月刚刚开完盘的大空港网红盘万丰海岸城新推住宅组团，均价约5.75/平米，而云岸公寓均价约4.77万/平米，加上品质提升费，合计5.27万/平米，价格直逼万丰海岸城。

这个价位，尽管不限购，但鉴于商务公寓属性，升值空间见仁见智。

云岸的另一个卖点就是收租了，这也是购房人买它较为现实的理由。

但是，开发商大力引导的“托管”形式，市场真的那么乐观吗？

对比，项目销售人员表示，云岸明年入伙之后，会有酒店托管方联系业主，签订托管协议，租金二八分成，酒店托管方负责房屋出租，但没有保底，如果没有出租出去，业主也就没有收入。

销售人员告诉@深圳楼市热线，目前已经入伙的水岸公寓，30多平的月租金达到3000元左右，如果遇到展会，一晚价格可以上千（未经求证）。

事实上，会展片区尚处于市场培育期，加上疫情影响，仅靠出租给参展商，空置率难免居高不下。

据销售介绍，整个会展湾片区规划了合计约8000套公寓，加上自身配建的部分人才公寓，供应量极其庞大。有网友不禁惊呼：上万套公寓以后租给谁？

图源：咚咚找房

目前，会展湾片区已经入伙有水岸、南岸、中港、东城组团陆续房源放租，内卷严重。

最令购房人周女士担忧的是其“日、月租房”酒店运营模式，成为日后影响社区居住纯粹性的隐患。

今年6月，华润城润府三期1300户住宅业主举报商务公寓大量“日、月租房”引发的业主维权一度引发舆论关注。

投诉信中表述：三期公寓曾有托管公司经营“日租房”，造成大量闲散人员进入小区。

由于云岸公寓主力租赁客群是参展商，势必会有大量“日租房”出现。

近年来，房屋托管公司暴雷、卷款跑路个案并不少见。如果公寓小区有大量此类产品，购房人就要小心了。

近一点可比照一下巽寮湾海量在出租的海景公寓，租期不稳定，转手又困难，买家都是泪。

业内人士建议，如果要投资此类出租型公寓，尽量避开那些居住纯粹性不高的品种。

超标品质提升费、公寓存量巨大、出租回报周期漫长等因素，加上投资客退潮，购房人自然用脚投票。

来源：深圳楼市热线