扎心!重庆146个楼盘调价,房价又要起风?2021买房的门道

上周，微博同城出现一个话题：

图源网络

详细了解后，事实的确如此。不过，也有108个楼盘在降价（数据来源：铭腾机构）。根据调整后的单价来看，前者大部分为核心区楼盘，后者大多在位置较远板块。

这是在发出什么信号？看完市场表现，我们再来说。

经历了春节假期后，上周（3.1-3.7）的重庆住宅市场成交面积环比上涨19.84%。市场火热，反应了购房者需求旺盛。

目前，重庆新房库存量仅778万方，创13周以来新低。要知道2017年重庆楼市火的时候，库存都没有低于1000万方。

这个数据，相当低了。

数据来源，克而瑞说完新房，避不开土地市场。2月底的时候，传出一个重磅消息：22个重点城市，包括重庆在内，一年内集中供地不能超过3次。

信息来源，凤凰网房产不妨做个设想，如果重庆集中供地后，对市场会有什么直接影响？可以预见的是：1、土地出让不确定性增加。传统核心区土地将更加稀缺，新房单价持续走高；2、在土地开发条件相同的情况下，同质化产品或许会增多。如何做出自己的IP，是开发商需要用心思考的问题。加上楼市回暖，新房库存偏低，三个事情正在对想重回主城核心的购房者发出信号：核心区新房不多，选择范围正在缩小。尖货，更是少。01去年底和今年初，几宗核心区的土拍价格，让看客们肾上腺素飙升。

2020年12月29日，观音桥小苑地块，成交楼面价14142元/㎡，为去年土拍王者；

2021年，1月20日，南岸区府地块，成交楼面价14236元/㎡，溢价率36.88%。它的起拍单价为南岸区较高；

2021年，2月9日，大杨石组团彩云湖地块，成交楼面价13257元/㎡，溢价率48.95%。虽然彩云湖地块的核心程度不及前两个区域，但成交价依旧不低。

开发商们是精明的，在高起拍价的前提下，仍多轮举牌，关键在于核心区资源稀缺和不可复制。毕竟，优质的土地，拍一块少一块。对于核心区的地块，开发商们会如何开发？这里有两个猜想：1、为追求资金快速运转，复制粘贴过往开发项目的案例，生搬硬套在新项目上，不在乎所在区域合适与否。这样做，也和前面提到如何避免同质化相悖论。2、不以成本和利润为前提，用心钻研市场。从购房者需求出发，做市面没有的产品，打造品牌IP。换作你，一个重回城市核心的置业者，会选择1还是2呢？懂生活的人，相信都会把排名前列个选项pass。如今，楼市火热、核心区土地稀缺，产品同质化较为普遍的大环境下，我看到了「中海天钻」的走心。02首先，「中海天钻」落址很走心，在两江交汇的黄金一公里内，江北嘴连接江北板块的制高点。留意这里，后面要考。江北嘴，官方给到的定位是中国中西部少有的高级战略金融中心，也是长江中上游少有的可与上海陆家嘴CBD比肩的高级核心商业中心区。板块内汇聚全重庆80%金融机构总部，以及政府各大职能部门，是世界500强在重庆落户选址最密集的区域。作为承接母城渝中发展资源和居住需求外溢的板块，它的价值无需多言。至于江北嘴的交通路网，更不需要多说什么。五角星为「中海天钻」所在位置。

来源百度地图，位置、距离、范围及站点仅为示意，具体以实际情况为准已通车的轨道交通6号线、10号线「红土地站」，轨道交通环线「五里店站」，和项目直线距离都在1km范围内；加上在建中的轨道交通9号线，未来是「4轨交汇」的豪华配置。4条轨道交通，都包含主城核心板块（解放碑、观音桥、沙坪坝、杨家坪等）及各区换乘大站。项目到主城各区的通达性高，日常完全可以采取低碳出行的方式。商业方面，除江北嘴的7个商业中心外，与解放碑、观音桥、南滨路风景区等商业中心，直线距离3km左右。 

来源百度地图，位置、距离及范围仅为示意，具体以实际情况为准生态方面，是「中海天钻」的加分项。和约800亩的龙头寺公园，仅一街之隔。不可复制的核心地段、丰沛醇熟的配套、出门即享的公园：一边是繁华，一边是宁静。这就是「中海天钻」对于核心生活的演绎。03另一个走心，是项目对于社区园林打造，与圈层的「提纯」。

隐匿于世的「世外桃源」。

江北嘴不缺少豪宅，缺的是「大隐隐于市」的豪宅，来看「中海天钻」的破题思路。泛亚国际，亚洲专业的景观设计事务所。设计师尊重地块的原生地貌，以丰富的高差处理方式，还原在山地间行走的体验。社区的园林中，既有上升下沉广场，更有坡地、台地…在社区里，能让人从「苏州园林」瞬间穿越到「爱丽丝梦游仙境」的场景，这都要得益于设计师天马行空的大胆创意。

绿隐灵境，园林实景图整个社区地面以纯石材铺装，罗汉松、银杏、蓝花楹等价值不菲的植株点缀在不同的景观节点。我相信，如果你去园林走上一圈，会发出「满满人民币」的感慨。

平湖叙院，园林实景图

纯粹的居住圈层。

容积率3.0，总户数仅312户。光这两个数据，已经勾勒出了项目圈层的画像：精英、高知型人才。志同道合的人，不需要太多。从地段、配套、公园等外围硬核资源，到社区园林、圈层的优质塑造，中海这位「豪宅教父」，用行动在核心区成功树立了自己的又一豪宅IP。04江北嘴开发多年，能叫出名的豪宅不在少数。「中海天钻」能出圈，除了以上原因，还因为户型在张力和创新力的表现上，实在很优秀。1、纯板式户型，三梯两户。两部电梯为主人使用，一部电梯为家政使用，生活的动线上完全不会重合。重庆早年开发的高层住宅，多为「筒子楼」设计，人员入住密度高，且采光和通风更是不能保证。「纯板式+三梯两户」格局的大平层产品在核心区不是没有，南滨路的两江峯，起步千万级别。「中海天钻」呢？总价约400万起，在豪宅市场里来说，很良心了。

装修示意图，实际以接房为准2、错层设计，客厅6.8m挑高，墅级居住品质。

户型装修示意图客厅局部挑空，高度达到约6.8m。创新的设计，能让生活找到更多惊喜：小朋友的练琴房、私享的影音室、隐秘的会客室、用自然材料砌成主题墙…总之，怎么高兴怎么来，可以尽情发挥想象。

装修示意图，实际以接房为准3、约19m面宽，空间朗阔。约19m面宽，意味着什么？空间更开阔，每个房间能享受到的面积也就更多。主卧和次卧为全飘窗设计，阳光和清风尽可能洒满室内。城市里，自然的馈赠比什么都珍贵。4、空间灵活多变。举个例子。主卧与相对次卧之间的墙体，打掉后能将主卧面积扩展更大。是再打造一个衣帽间或者是小型影音室，就看自己的需求。

装修示意图，实际以接房为准5、视野开阔。前面说到，项目在江北嘴连接江北板块的制高点，视野开阔与否也从先天上就决定了。部分高区楼层，一边能远眺江北嘴，一边能俯瞰龙头寺公园，繁华和宁静，随时切换。

项目视野实拍图部分低区楼层，能近赏龙头寺公园，更收纳小区中庭的精华景观于眼底。好看的外表千篇一律，有趣的灵魂万里挑一。「中海天钻」能出圈的较大原因，就在敢于创新，不以保利润为前提，静下心来做豪宅。在市场形成专属的记忆点，让人看后不忘。在重庆新房的库存结构里面，新开盘的住宅类型已由刚需主导向改善型住宅转换，这是市场在自我更新住宅结构和购房者的需求体现。「中海天钻」地段、配套的价值摆在那里，产品创新和居住纯粹有实景可看，作为核心区的高端改善盘，它已经表现得极尽优质。对于想回归城市核心，又在寻找真正不错的改善住宅的人群，他们的诉求很明确：不舍核心繁华，也想和自然为伴，更想获得舒适的居住质感。据了解，2号楼推售在即，项目最后一栋住宅。同时，由国际著名建筑、室内及产品设计师梁志天大师亲自执笔设计的样板间也将在近期惊艳开放。如果你正好有想「三全其美」的选房要求，到时去「中海天钻」看看，相信你会忍不住「刷卡」。因为懂得人，早就将它收入囊中。