【年报洞察】中国金茂的大棋局

原创 房小评 中国房评报道 

中国金茂（00817.HK）很大方。

作为央企，金茂维持每年接近40%的分红比例，2020年也不例外。

随着2020年报发布，金茂宣布派息，全年股息为0.26港元。

参考3月23日的收盘价，金茂的股息率约为7.9%。这是很多人炒股买基金也未必能实现的年化收益率，而金茂投资者等着分红就行。

金茂这么大方，前提当然是2020年的业绩增长依旧强劲，手里不差钱。

2020年，中国金茂实现合同销售金额2311亿元，同比增长44%，增速连续5年位列TOP20房企排名前列。与此同时，销售回款也突破了2000亿元，回款率超过90%。

正是得益于超强的回款能力，2020年，中国金茂的经营活动现金流入净额约为313亿元，截至期末的现金及现金等价物约为435亿元，是2019年期的2倍多。

作为央企，中国金茂还有着天然的资金优势，平均借贷成本只有4.42%，“三道红线”指标全绿，这为中国金茂未来谋新篇布大局，提供了充足的空间，更有助于金茂继续逆市上涨。

壹

两大动力

在房地产整体增速放缓的2020年，金茂逆市实现44%的增速，与其前些年大规模的投拓补仓，尤其是城市运营项目陆续成熟有关。

2020年，金茂的可售货值就有3000多亿。在北京、上海这两个重点城市，金茂的销售额都突破200亿元。在南京、杭州、温州、苏州、长沙这5个城市，金茂也突破了100亿元的销售规模。

中国金茂尤其是金茂府品牌，在这些经济发达的一二线城市改善人群中，具有很强的影响力。尤其是品牌所自带的绿色健康科技属性，在后疫情时代更受中高端市场欢迎。2020年，金茂府继续大放异彩：

北京颐和金茂府首开卖出50.6亿元；

深圳龙华金茂府全年销售额超过70亿元。

在上述热卖的城市中，大家不难发现长沙的存在与众不同。

毕竟这座城市的房地产调控成绩吸引了全国各地政府飞去学习。长沙的经济实力、房地产市场热度和其它几个城市都不同。

金茂在长沙能卖过百亿规模，很大程度要归功于金茂的另一大驱动力：城市运营。

鼎鼎大名的长沙梅溪湖新城，是金茂城市运营的标杆。从2011年开始，金茂在此进行“片区滚动开发、教育配套先行”，让梅溪湖受到整个湖南省内购房者的追捧。

金茂在梅溪湖不仅进行高毛利的一级开发，也拿地进行房地产二级开发，打造了多个楼盘。金茂府、金茂湾、金茂大厦、金茂广场、金茂酒店等金茂招牌产品，依次落地，焕新当地城市界面。

据了解，即将开始的梅溪湖新城二期建筑面积超过1280万平米，仍是金茂与当地政府合作开发。

这意味着长沙未来还将继续为金茂贡献多年的销售额和利润。城市深耕运营不仅降低了金茂单个城市投拓的成本损耗，更具有一般项目不具备的可持续性。

继梅溪湖标杆之后，金茂的城市运营项目已经全国开花，渐次成熟，业绩贡献占比越来越大，成为金茂增长的新动力。

2020年，来自城市运营的项目为金茂贡献了21%的销售业绩，比2019年提升了7个百分点。其中，比较成绩突出的有：

杭州金茂星外滩首开即销售10亿元；

张家港智慧科学城半年签约达43.5亿元，助力金茂在苏州破百亿；

三亚南繁科技城金茂湾认筹1670组，首开房源全部售罄。

2020年，中国金茂新增城市运营项目7个，分别是武汉方岛金茂智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城、常熟金茂智慧科学城、青岛大云谷城市运营项目、丹阳眼镜风尚小镇、温州鳌江国际新城、金华未来科学城。

在2020年金茂1417万平米的新增土储中，来自城市运营项目的二级新增土储比例已经高达44%。

到2022年，金茂获取的新增土储中将有60%来自城市运营项目。

而这意味着，未来金茂在规模快速上台阶的同时，利润率也将重新上台阶。

贰

一盘大棋

中国金茂的城市运营，不应该只以单个产出现金流的高利润项目去看，更应该放到中国金茂的整个棋局上通盘去看。

截至2020年末，中国金茂已经进入51个城市进行持续深耕，而城市运营项目已经累计多达27个，占据半壁江山。

这是金茂面向房地产土地红利逝去，限价政策严格，传统开发利润空间不断收缩的未来，构建起的一道护城河。

从上海北外滩到长沙梅溪湖，中国金茂有着多次成功的城市运营经验，在地方政府那里更容易获得信赖和合作的可能。

而金茂的城市运营引入强大的产业资源，以此为优势推动城市产业升级，形成强大的综合实力。

比如金茂在国家大力倡导数字经济的背景下，于福州滨海金茂智慧科学城建设国家东南大数据中心。

在宁波生命科学城健康医养中心和宁波质子医院成功签约，构筑大健康产业新城。

中国种子集团有限公司以及欧洲科沃施、上海石油化工交易中心有限公司等龙头IP入驻三亚南繁科技城。

央企实力与格局，是金茂做城市运营的优势所在。

通过城市运营，金茂将自身企业的发展与这些城市的产业升级、经济发展趋势深度绑定。

如果说过去的黄金时代，是房企将自身与各地造城卖地运动绑定的繁荣，那分享这种繁荣门槛的是比较低的。

而未来的黄金时代，属于那些能够将自身发展与城市产业、经济发展深度绑定的企业，这其中考验企业的产业先行力、深耕运营力、滚动开发力……

把这些城市运营项目做好了，单是一级土地开发的毛利率就会很高。

金茂在行业初转型之际，已经实现了城市运营布局的成熟，这局棋已经占尽先机。

同时，金茂的产品力、黑科技、智慧服务和绿色健康战略，也为这些产业升级的新城，带来与之匹配的居住产品，共同重塑城市的全新价值。

央企战略的前瞻性，运营和产业实力，让金茂将这局棋率先走到了收获的时间。