地产内参 | 保交楼重要性升至顶格,恒大90亿卖楼款或难救项目

监测时间：7月23日至7月29日

一、宏观政策：

1、政治局：对房地产市场的表述中首提“保交楼”。（详见附注1）

焦点研究院：会议明确提出“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，传达出严防房地产风险向民生保障方面的延伸，督促地方政府维稳各地楼市，以期重建市场信心。而从具体做法上，各地政策工具箱仍需效果上的提升，预计各省市将继续出台楼市解绑政策，因城施策，用足用好各类政策。

2、河南省郑州市：河南资管公司与郑州地产集团进行会谈，联合设立郑州市地产纾困基金；河南省郑州市：召开重点房企项目情况汇报会议，向8家重点房企优先帮助纾困。（详见附注2）

焦点研究院：郑州房地产纾困出“组合拳”：由省资管公司和地方城投牵头设立纾困基金，再由省政府整理房企情况，通过四种模式对症下药，给房企退出项目的途径。这四种模式的最终目的还是保交楼，根据项目情况划定帮助的方式及程度，由纾困基金作为融资和再投资平台。这一纾困模式为其他城市解决停工、烂尾情况增多问题提供一些启示。

二、企业经营：

1、李嘉诚家族旗下长实集团欲购入中国恒大香港总部大楼，该大楼的市场估值约90亿港元。（详见附注3）

焦点研究院：恒大卖楼自救方案成交在即，但所得款项恐难以真正能用于恒大“保交楼”。首先，该物业的购买尾款应于2021年完成支付，但鉴于当时恒大资金链紧张，可能有尚未支付的并购款。其次，支付方式如果不是现金支付而是债务代偿，将并不能直接缓解恒大的资金压力，只是单纯减少一部分债权人，剩余烂尾房业主依旧需要等待。最后，若该物业此前为抵押状态，那么出售款将优先归还抵押权人，依旧难以作用于恒大烂尾项目。

三、土地市场：

1、本周上海第二批集中供地结束，合计有34宗地出让，其中有2幅城中村改造地块，其余32幅中，有9幅地块直接底价成交，剩余23幅地块中有11宗进入一次性报价环节，成交总价780亿元。（详见附注3）

焦点研究院：本次上海土拍呈现以下几个特征，1、本地国企托底现象减少，国央企仍为拿地主力，34宗中仅有4宗由民企竞得；2、国央企借助窗口期在热点城市逆势积极扩储，保利、招商蛇口和华发拿地金额分别为178亿、165亿和115亿；3、土拍溢价率较高，达到4.5%，仅次于2021年首轮集中供地，出现这种现象主要两个原因：市区核心地块供给供应增加；房地差变大，利润空间充足（除城改地块以外，31幅地块成交楼板价与房地联动价之差超2万元/平方米，其中有6幅地块差值在4万元/平方米以上，给房企预留的盈利空间较为可观）。

附注1：

7月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。其中，对房地产市场的表述为：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

附注2：

7月19日，河南资产管理公司官微发布信息，与郑州地产集团进行双方会谈，将充分发挥各自专业团队、业务资源等优势，成立工作专班，联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

7月27日，房管局、各区政府召集8家房企举行在郑项目情况汇报会，主要汇报内容是结合市政府6月15日下发《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》的文件通知。8家重点企业分别为建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商、融创、瀚海，郑州市房管局就8家重点企业项目的选择模式，即棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房模式在会上向市政府、各区政府进行相关汇报。其中，“棚改统贷统还”模式由政府平台公司接收，后期政府主导；资产大于负债的，可选择“收并购”模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题；资不抵债的，可采用“破产重组”模式，由政府组织破产重组，以保证项目交付；销售不畅、建设资金困难的，可选择“保障性租赁住房”模式，由政府组织专项建设贷款。

附注3：

7月28日，恒大正寻求出售位于香港湾仔的中国恒大中心物业，市场估值约90亿港元，于今日截标。香港中国恒大中心是一栋甲级写字楼，临近香港金钟及湾仔地铁站、香港警察总部、香港会展中心，毗邻维多利亚港湾，大楼之前名为“美国万通大厦”。2015年11月12日，中国恒大间接全资附属公司以125亿港元从华人置业间接全资附属公司手中购入这栋海景地标建筑，后改名为“中国恒大中心”。香港中国恒大中心楼高94.85米，总计26层，占地面积为2138.8平方米，总楼面面积为3.21万平方米，另有地下车位55个。另悉，李嘉诚家族旗下长江实业集团称，长江实业集团已入标“湾仔告士打道38号中国恒大中心”项目。